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東莞樓市供應量大幅上升 關注本土客戶需求

2017-05-19 09:04 來源:南方日報 龔名揚

  上周東莞新增住宅14.76萬平方米,環比增269.88%,限購政策出臺後,深圳客撤離東莞市場,本地客購買能力不足,後市房價下行壓力較大。                        南方日報記者 孫俊傑 攝

  ■樓市熱點

  自從東莞4月發佈了樓市新政後,東莞的一手住宅市場受到較大衝擊,新盤供應量持續走低,市場觀望情緒較濃。不過,五月畢竟是樓市的“紅五月”,上周,東莞的開發商開始積極入市,東莞一手住宅供應量大幅上升。

  記者通過走訪市場發現,由於“深圳客”的大幅退潮,臨深片區樓市在新政後表現得不盡如人意。如今一些臨深片區的樓盤開始調整銷售策略,關注東莞本地客戶的需求,以在新政下求得一席之地。

  1 一手住宅供應量大增269.88%

  5月中旬,樓市新政後一直供應乏力的東莞樓市,終於又迎來了一次供應量的井噴。

  據東莞中原研究部統計,上周東莞有碧桂園東江月、德州城、盛和雅頌等11個項目共新增住宅14.76萬平方米,共計1513套一手住宅入市,環比大漲269.88%。統計顯示,上周的新增供應量創過去10周以來最多,比過去三周總和高出兩成。

  在4月10日夜間公佈樓市新政後,東莞一手住宅的周供應量出現四連跌,直到上周住宅新增供應量才終於迎來反彈。但從實際推售市場來看,大多數項目,如碧桂園東江月、富通旗峰公館等在前兩周已開售,開發商的推貨熱情較為保守。

  不過,成交量就沒供應量這麼亮眼了。上周東莞住宅網簽成交860套,環比下降28.35%,隨著滯後的簽約相繼結束,東莞樓市的網簽量或會繼續下滑。從項目來看,本週並無項目住宅網簽量超過50套,最多的僅為萬科珠江東岸的45套;從區域來看,本週僅莞城住宅網簽量過百,達115套,網簽量排名第二的虎門僅59套。

  成交均價方面,上周東莞住宅成交均價為16828元/平方米,環比下降5.19%,成交均價高位回落。“‘4·10’樓市新政後,深圳客大幅退潮,本地客購買能力不足,市場觀望情緒濃厚,後市房價下行的壓力較大。”東莞中原研究部相關負責人説。

  在這一市場環境下,買賣雙方都處於觀望期,但從近期的情況來看,有不少開發商在定價上更為理性。

  近日,位於虎門鎮的依林家園(虎門印象)項目3棟新品在東莞物價局正式完成備案登記。據公開資料顯示,此次備案的3號樓共有232套房源,其中,3號樓1單元主推97平方米、98平方米三房戶型,均價約1.4萬元/平方米;3號樓2單元主推77平方米兩房、100平方米三房戶型,兩房均價1.35萬元/平方米,三房均價1.4萬元/平方米。

  值得注意的是,項目3號樓的整體均價為13773元/平方米,而此前已經成交的327套洋房的均價為14287元/平方米,兩者相差514元/平方米。顯然,更為理性的定價可以吸引一些正在觀望的中間客戶。

  2 多項目舉辦營銷活動積極蓄客

  上週末恰逢母親節,有不少樓盤舉辦了暖場活動,溫馨與親情成為主流。據不完全統計,舉辦該類活動的包括東坑鎮的海倫堡松湖灣和萬科四季松湖,虎門鎮的南部萬科城和萬科雲城,寮步鎮的碧桂園松湖瓏悅等。

  在市場逐漸適應了樓市限購新政的情況下,開發商利用節日時點,舉辦相應的營銷活動,積極蓄客。

  位於橫瀝的項目時代傾城在母親節主打“親情牌”,推出了相關的暖場活動,同時還將歌唱比賽帶到現場。據了解,該項目目前主打89平方米至130平方米的精裝房。較多的購房者頗為青睞其産品的精裝修設計。

  記者前往項目現場走訪,銷售顧問介紹,時代傾城的設計較為年輕化,可以吸引一些年輕的90後購房群體,而且戶型設計較為合理,空間利用充分。

  “橫瀝鎮的新樓盤很少,目前我們主打本地客,許多客戶都是橫瀝本地人,來為其孩子買房。另一方面,項目還將瞄準松山湖等高新企業,挖掘潛在客源。”該項目銷售經理説。

  5月13日,塘廈卓越蔚藍岸開放營銷中心,主打剛需住宅産品,同時舉辦了海洋球狂歡派對,掃碼有獎等活動吸引了有購房需求的客戶前來了解。據悉,該樓盤推出98平方米至117平方米的三至四房産品,戶型非常適合剛需購買。

  塘廈鎮是東莞最受深圳客青睞的鎮街之一,前兩年一些塘廈樓盤的深圳客比例達到八九成,由於地理位置的優勢,除了投資客外,不少深圳人在塘廈買房自住。自從“4·10”新政出臺後,深圳客購房資格受到限制,受影響最大的正是臨深片區。

  記者在現場看到,新盤的營銷中心開幕,現場人氣非常旺。下午雖然下起了大雨,但營銷中心裏面依然有不少客戶在諮詢,銷售員們幾乎忙不過來。

  “現場的人氣比我們預期的要好不少,而且基本是本地購房者,深圳的客人很少。”一名銷售人員告訴記者。

  一位塘廈的本地客黃小姐透露,她打算買首套房,所以前來項目了解情況,但是現場實在是太多人了,所以打算改天再過來看看,她心理的預期價位是在2萬元/平方米左右。

  除了卓越蔚藍岸外,今年塘廈新推出的樓盤還有城市綜合體星河時代和天悅中央廣場等。

  3 深圳客腳步放緩本土需求上升

  雖然塘廈新盤開盤很受當地購房者關注,人氣很足。但從整體而言,今年深圳客的退潮對於臨深片區的影響不容忽視。

  根據東莞統計局公佈的數據顯示,4月清溪成交了204套住宅,成交面積約2.2萬平方米,成交均價為17535元/平方米,樟木頭鎮成交143套,簽約均價為14855元/平方米,均出現了明顯下滑。臨深片區另外三鎮塘廈、鳳崗、黃江簽約均價仍然在20000元/平方米以上。

  不過,據記者了解,清溪、樟木頭鎮街樓盤客戶到訪量出現大幅度減少。而有樓盤為了吸引本地購房者,進行特價房促銷,部分産品價格低於1.5萬—1.6萬元/平方米。

  東莞市統計局公佈的今年第一季度樓市數據顯示,自去年限購以來,臨深片區的深圳客已經出現退潮跡象。有不少業內人士認為,隨著4月最新的限購政策出臺,外市戶籍的購房者需提供社保證明,這將使得深圳客的腳步大大放慢。

  根據東莞市統計局公佈的2017年一季度東莞市新建商品住宅庫存情況,截至3月末,全市新建商品住宅庫存套數28742套,庫存面積378.34萬平方米。按照去年10月份限購以來連續6個月的月平均成交量計算,消化庫存僅需要3.9個月,按照今年第一季度消化速度計算,消化庫存則需要4.8個月。

  在鎮街庫存方面,庫存套數前五名鎮街為黃江、虎門、塘廈、鳳崗、清溪,庫存面積排名前五名鎮街為虎門、黃江、塘廈、鳳崗、清溪。其中,一季度黃江庫存住宅建築面積25.65萬平方米,住宅套數為2405套;塘廈庫存住宅建築面積24.13萬平方米,住宅套數為1933套;鳳崗庫存住宅建築面積為22.67萬平方米,住宅套數為1877套;清溪庫存住宅建築面積為21.68萬平方米,住宅套數為1783套。

  可見在東莞限購政策出臺後,深圳客撤離東莞市場,以深圳客為購房主力的臨深片區受影響較大,成交量下滑,庫存量大幅增加。

  東莞中原地産研究部建議開發商,首先在營銷上要回歸本土市場,在進行二三級聯動、推廣、活動等系列措施時要從本土客的角度出發,開拓本地市場,刺激本地購房者入市;同時維護好非莞籍業主及客戶,為後期營銷做鋪墊。

編輯: 馮文美
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