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●策划動機
上周,國家統計局公佈3月CPI增幅達8.3%,通貨膨脹壓力依然存在。本來,在通貨膨脹的威脅和人民幣對美元持續升值的狀況下,投資房地產是老百姓最佳的保值方法之一。然而,近半年來樓市的調整,使得居民情願自己口袋裏的錢在面對物價上漲時不斷“縮水”,也不敢輕易投資到前景不明朗的房地產上。
此外,樓市“遇冷”,也傳導到股市的房地產板塊上。上週一,地產股整體下挫8.73%,這是近幾年來,除了去年“5·30”影響導致的大跌外,地產股單日跌幅最大的一次。上周地產股的周跌幅超過了20%,超過了上證指數11.4%的周跌幅。那麼,應該怎麼看待現在的房地產股票?如何理解其投資價值?
不過,從長期來看,物業的升值是歷史的大趨勢,但不同區域、不同物業在一定時間內的增長空間是不同的。在市場不明朗的情況下,如何看待房地產投資的前景和策略呢?
廣深樓市基本狀況分析
在對廣深兩地樓市的基本判斷上,深圳房地產市場由於開始得早,市場競爭激烈,目前剩下的多為大公司,包括不少的上市公司,數據表明,萬科的市場份額在2007年就達到了7.6%,金地達到4%左右。深圳的大公司資金情況普遍並不樂觀。因此,當市場出現銷售委靡時,大開發商選擇迅速調整價格以刺激市場的銷售回暖,並且由於他們的市場份額較大,降價往往容易形成群體性行為,從而導致整個市場整體價格的回調。
而廣州市場的特點是大公司多為跨深圳、廣州市場開發的,深圳市場的銷售收縮和資金緊張會部分傳導到廣州市場；還有的是,廣州市場有多家在香港上市的公司,分析人士稱,港股市場的估值方法使得大部分內地公司均有極強的拿地傾向,並由此導致資金鏈的緊繃。以廣州富力和恒大為例,富力和恒大在拿地時,均考慮了未來股權融資所帶來的現金流補充。所以像恒大一旦出現預料之外的融資波折,就會導致公司的現金流相對緊張。
不過,數據顯示,廣州房地產市場以自住需求為主的,投資性需求比例較低,約為10%—20%。自住需求者、尤其是首次置業者的住房需求是最為剛性的,因此受房地產調控政策的影響較小,不會出現大規模的萎縮；而深圳市場則是投機和自住並重的市場,投機性購房者對資金依賴程度很高,資金鏈繃得很緊,因此一旦出現調控、信貸緊縮,市場受影響就會很大。合富輝煌集團市場研究部分析認為,今年以來,廣州市場月度成交走勢明顯回暖,價格回落曲線趨平緩；但深圳成交尚未有清晰反彈跡象,樓價下調趨勢明顯。
“五一”黃金月的來臨,批量新貨的供應,給投資者和升級改善的購房者都帶來了很多選擇。事實上,在對市場作出基本的判斷後,堅持一定的原則和策略,即使在弱勢的樓市中,也可能通過投資實現保值和增值。
現象房產“負翁”開始出現
投資房地產的獲益渠道主要是兩種形式,一種是短炒型,期望在買入後一到兩年甚至更短時間內出手,以賺取差價；另一種是中長線投資,即買入後收取租金,同時享受物業的增值。
在過去的兩年中,很多投資者採取短線投資,幾個月之內就完成從買入到賣出的全過程,由於具有房價高增長的支撐,仍然獲利豐厚。但是如今信貸緊縮,國家嚴控房地產交易各個環節,首付成本、貸款成本及交易成本大幅增加。據記者計算,5年內出手的房產,其佣金加上各項稅費,約佔總房價的10%以上,也就是說,投資一套房產至少要取得超過10%的收益才是保本,還不算資金的機會成本。
尤其當房價下跌時,投資者不得不承受“資金鏈緊張”的風險。陳女士就是一個遭遇炒房風險的典型例子。32歲的深圳陳女士年薪15萬元,丈夫收入亦頗豐。夫婦二人手頭上有4套房子,自己住的一套在深圳蔚藍海岸,于2003年購買；另外3套都是2007年買入的,分別在深圳蛇口的半島城邦、深圳龍華的金地梅隴鎮和東莞金域中央,面積分別是120平方米、110平方米和90平方米,當時的買入單價分別是3.5萬元、1.56萬元和1.2萬元,總價分別為420萬元、171萬元和108萬元。
“3套房子都是用來投資的,買的時候是三成首付七成按揭,3套房子付出了200萬元。”這是陳女士夫婦幾年下來所打拼的全部資產,本來期望在今年房價繼續上漲時就出手賣掉的,但計劃趕不上變化,金地梅隴鎮三期開盤價為1.1萬元、半島城邦已經降到不到2萬元、東莞金域中央已經跌到9000元,他們全部的投入在一年後的今天已經縮水了50%,“而且銀行不斷在加息,我的月供已經突破2.2萬元,我們成了一個標準的負資產家庭。”陳女士說。如今,她的選擇是要麼虧本賣掉自己手頭的3套房子,要麼選擇主動向銀行斷供。還有的是,和其他炒房團一起,跟開發商談判,商討退房或者價格賠償。
這是龐大炒房團的一個縮影。2007年11月前購買房產的炒房者,正趕上了房價的下降通道,這些人都可能將成為自2000年以來中國的首批房產負資產者。
因此,分析人士認為,在樓市波動行情中,應當選擇優質物業作中長線投資,尤其考慮買入高租金收益的物業,通過獲取租金來實現回報。從租賃市場來看,去年房價的上漲帶動了整體租金水平的提高,同時在這一論樓市的調控中,很多購房者都推遲了購房計劃,轉為租房,需求在春節後的集中釋放推動租金在一定時期內走高。
一般而言,租金年收益率如果能達到7%—8%,是一個比較理想的狀態。如何選擇一個具有高租金收益的物業,世華地產市場研究總監肖小平認為,首先,要考察該物業的人氣聚集度,其表現是成交活躍,價格穩定,而這一點通過該區域的仲介交易狀況可以明顯地看到；其次,要考察配套的完善程度,高租金收益物業意味著配套好,但僅僅配套完備的物業不一定租金收益就高,投資者需要觀察物業所在區域是否靠近中心商務區即租房人群所在地；最後,要看物業管理水平,例如中海、萬科等品牌物業公司的進駐會對保證現階段穩定的租金水平和未來物業增值加分不少。
另外,由政府的未來規劃所帶來對物業的影響,投資者要儘量通過各種渠道核實清楚,而對於5年以後的規劃利好消息,要特別慎重對待,因為5年樓齡以上的物業,其市場行情已開始走下坡了。
據記者了解,在今年“五一”期間廣州十區都有新貨上市,預計可售貨量在3.3萬套左右,各大地產集團既推出優惠單位促銷前期產品,也降低預期推售新品價格。另外,有部分中小型新樓盤的發展商則“邊看邊走”,“五一”前會以部分產品“探市”,真正推貨節奏會分散在“五一”後的數個星期裏。
值得注意的是,由於貸款利率的提高,投資者對於物業出租的預期收益也隨之增加,目前第二套住房的中長期貸款需要承受至少8.613%的年利率水平,因此在出租收益達不到該水平時,應避免盲目貸款買房,條件許可時,可考慮採用一次性付款或減少貸款額度,並在高點賣出。
