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深圳樓市尋找平衡點 廣州房價繼續下滑
新一輪房地產市場調整期，房價下降幅度最大的深圳樓市，供、求集中碰撞，正面交鋒，正在尋找一個平衡點。
成交量回升
深圳市國土房產局官方網站公示，5月7日，全市新房成交153套，二手房成交155套，保持了5月1日-5日春季房地產交易會的成交量。
春交會期間，深圳5月5日全市新房成交158套，均價11481元/平方米。加上此前4天的成交數據，5月1日-5日，全市成交新房889套。
春交會吸引了大批的開發商前來試水。根據組委會提供的數據，約150家展商展出近30個城市的項目，萬科、金地、金融街(行情論壇)、雅居樂、中糧、佳兆業、 新世界 (行情 股吧)、星河、卓越、振業等大型開發商項目均出現在展會上，參展總預售面積271萬平方米。其中深圳項目63個，外地項目57個；展出樓盤來自12個國內城市，預售面積約289萬平方米，其中住宅約260萬平方米，2萬多套；商業用房約24萬平方米，2632多套，是歷年來參展項目最為“齊全”的一次展會。而購房者的人數也創造出歷年來之最，現場氣氛熱烈，顯示出深圳仍存在較大的需求量，大部分購房者都對“折扣”非常感興趣，希望能夠“淘”到便宜的特價房。此次展會大部分開發商均有成交。
根據國土局的數據，5天中，前兩天因大量特價房上市，新房均價降到1萬元/平方米以下，出現了短時間的探底。但隨後3天的數據顯示，新房成交價再度升到萬元以上。深圳市房地產研究中心副主任王鋒認為，春交會期間的成交量說明市場正逐步趨暖，因為在今年前3個月，經常是每天成交量不超過100套，有的天數成交量才五六十套，最少的一天成交一二十套，“我認為交易量的變化比房價的變化更能反映市場的趨勢，現在的房價已經從去年的高房價開始理性回歸，預計再過三四個月，深圳房地產市場的波動將會趨穩。”
春交會上市國土資源和房產管理局展位展示的2008年度深圳市保障性住房建設計劃也吸引了大批諮詢者。本年度，深圳市計劃建設保障性住房4.58萬套，總建築面積228.4萬平方米。在這總共4.58萬套保障性住房中，經濟適用住房0.78萬套，建築面積38.4萬平方米；公共租賃住房(含廉租住房)3.8萬套，建築面積190萬平方米。全市全年投入保障性住房建設資金為77.94億元。
萬科不再帶頭降價
對於帶頭領跌的萬科，也發出了不再降價的信息。展會期間，對於備受關注的樓盤降價問題，萬科董事長王石回應：“我們該降的都降了，應該不會再降了。”
此前，對於是否繼續降價促銷，萬科董秘肖莉表示，降價回籠資金已經告一段落，目前沒有新的降價促銷計劃。
萬科5月5日晚發佈公告稱，今年4月，公司實現銷售面積48.2萬平方米，銷售金額43.2億元，同比分別增長39.3%和73.5%。而今年3月，萬科的銷售面積為71.9萬平方米，銷售額達66.8億元，4月業績環比仍出現下滑。
萬科在一季報稱：“近期的市場表現，是一個在階段性調整過程中取得的業績，是一個在購房者普遍持審慎態度的氛圍中取得的業績，因而它更能彰顯自住需求、剛性需求的堅實性。”也就是說，觀望的淡市中一降價就迎來旺銷，說明需求大量存在，而且是剛性的。本報記者 徐廣蓉
廣州房價繼續下滑
“11000元/平方米左右，還是有點貴吧？”銀行職員張先生日前正考慮購買其所在單位獲團購優惠的一個樓盤，該項目位於廣州市海珠區沿江路段，據了解，這個價格相比2007年10月高峰期每平方米至少下調了5000-6000元。
“五一”前後，無論是一手還是二手買家，張先生這樣的心態普遍存在：一方面認為現在可能是入市的好時機，另一方面卻又在猶豫，或許房價有進一步的下探空間。
分期首付重出江湖
據了解，廣州今年“五一”期間可售商品住宅達4萬套，比去年“五一”、“十一”均增加一成多。由於今年一季度廣州樓市成交量一直在20萬-30多萬平方米低位徘徊，“五一”假期便被眾多開發商視為扭轉局勢的重要時期，許多樓盤不僅通過打折或送裝修的方式促銷，還打起了首付算盤。日前，花都區一樓盤推出的新貨首付只要二成，其餘一成可以在一年之內分期付完。
“五一”期間，廣州房管局巡查多個樓盤，嚴查樓盤推出的一成首付、開發商代付供樓款等促銷手段，並喊停了嶺南新世界、利海托斯卡納、富力城等三個樓盤的分期首付行為。
某開發企業營銷總監表示，首付分期甚至零首付重出江湖，確切無疑地表明市場已由賣方市場轉向買方市場，房地產週期性下調再度來臨。
綜合廣州市都市類媒體報道，今年5月1日至4日，廣州全市十區共實現230套一手商品住宅簽約，日均成交58套，與四月份日均60套左右的成交量基本持平。業界人士指出，五一黃金周並沒有將樓市從長達七個多月的低迷狀況中完全解救出來，但是市場交易量將有望隨供應的增加穩步提升。
早有業內人士指出，從2007年第四季度開始，以廣州為代表的珠三角城市出現樓市調整現象，根本原因是價格空漲、買家質變，直接原因是房貸新政。2008年將是市場各方、各因素回歸原位的一年，是由衝動回歸理智的一年，是由盲目躁動回歸穩健發展的一年。在市場觀望氣氛濃厚，交投萎靡不振的情況下，2008年將是營銷策劃大行其道的一年。
2008年將是“90/70”標準開始明顯發揮效應的一年，包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州等在內的廣東城市，都將面臨中小戶型顯著增加的局面。以廣州市為例，2008年十區商品住宅供應量約為800萬平方米(折合8萬套左右)，同比大幅增加20%左右，是近6年以來的最大年供應量。90平方米以下的中小戶型，將佔到2008年全市十區商品住宅供應面積的50%左右，比2007年提升了15%以上。
打折促銷成市場主流？
本報記者獲得的一份權威學術報告——《廣東省藍皮書2008年》顯示，2007年廣東房地產市場迎來了20年難遇的高度景氣發展階段。廣州、佛山、深圳、東莞、中山等城市交投活躍，樓市價格呈現創記錄式地上漲，交易金額更是達到了歷史新高。
然而，2008年央行“9·27”新政後，廣州經緯地產公司項目發展及研究部通過對珠三角主要城市進行考察、統計後發現，打折促售已成為地產商的主流促銷手段。開發商採取如折上折、大禮包、無理由退房、送首付、代付利息等銷售方式的，比例約為62.1%；其次是靜觀其變，暫不採取行動，這部分樓盤多處於銷售尾期，或者是發展商手中的貨量不多；再次就是選擇封盤不賣、推遲開售，有的樓盤開盤時間往後推遲了半年。主要原因是後市不明朗，利潤可觀且降價空間大，如能在高位出貨實屬穩賺不賠的明智之舉。
“五一”前，廣州新盤採用“入市價大幅低於之前報價”的價格策略打廣告，其中“明降”、“一步到位”的降價效果較為明顯。比較有代表性的樓盤如廣州的萬科金域藍灣、萬科金色康苑、鳳凰城“美寓”、錦繡香江。其間，有開發商創下了良好銷量，富力地產稱，其廣州4盤共銷售210套，2.35億元。碧桂園公告稱，“五一”期間包括廣州在內，全國銷售額達9億元。
廣州樓盤在推貨策略上也進行了相應調整，如根據客源的多少來控制推貨的數量與節奏，以及低價單位先行入市等，後者的效果更加明顯。
以廣佛交界的金沙洲板塊為例：萬科金域藍灣推出的一期單位A1-A6(先推A4-A6，後推A1-A3)，位於整個項目的西南角，西、南兩個方位臨近馬路，戶型基本上為75-94平方米的兩房(約佔八成)和95平方米左右的三房，無論單價還是總價都是項目中最低的。另一個案例是位於該板塊內、佛山裏水的時代糖果，先期推出的也是臨近馬路、距離高壓線僅10米左右的小戶型低價單位。 （編輯：方方）
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