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〔話題緣起〕
“炒股實在是太累了，市場還有不利傳言，我想趕緊套現把房貸提前還了。”正在一家銀行網點辦理提前還貸的市民李先生告訴記者，他從２００６年炒股至今，“目前還算賺了點，但想來想去還是先還錢吧。”
陳小姐和李先生一樣，也是背著房貸的股民。“我打算減倉一半用於提前還一部分房貸，另一半等股市明朗了再說。”陳小姐說，“清掉一些債務，人也舒坦點。”
記者近期從有關機構了解到，今年以來，提前還貸現象在各家銀行都有較為集中的體現。那麼，高利率時代，究竟是還錢優先，還是理財優先呢？
用提前還貸取代理財
銀行連續６次加息後，房貸基準利率已從去年１月時的６．８４％上漲到了７．８３％，增幅接近１個百分點。加上股票、基金市場低迷影響，在２００７年“雷聲大雨點小”的提前還款現象，終於在今年一季度爆發了。很多人已經意識到，有閒錢提前還貸比拿去投資更划算。“與其月供負擔增加數百元甚至上千元，還要受股市的折磨，不如全部或部分清倉，把錢用來提前還貸。”這一理由不約而同地成為購房者的主流認識。
“這是一種消極的理財心態，”平安證券分析師劉細輝說，“但從短期看，確實找不出什麼更好的賺錢渠道了。”
“但有沒有想過，你還掉的可能是未來的投資機會。”某銀行理財顧問不無憂慮地說。
提前還貸，是合理的博弈，還是盲目的短視。在高利率時代下，這一迷區如何走通呢？
還貸潮真的兇猛嗎
去年一連６次的加息效應在今年爆發。此前有媒體稱，今年頭三個月，廣州多家主要銀行都出現了提前償還房貸款大潮，某股份制銀行廣州分行更是出現首季提前還貸量高於正常還貸量４倍的情形。
“今年接待的提前還貸確實多了不少，從內心上說，我們覺得挺可惜的，按揭貸款都是銀行最優質的業務。”某國有銀行天河區營業網點個人業務負責人李先生表示，“如果再出現大量的還貸，肯定有影響，不過目前並未有外界說的那麼離譜。”
如果一定要為提前還貸找一名直接的“受害者”，那便是銀行，它們的說法在相當程度上反映了這一風潮的真實情況。“其實從銀行的貸款規模來說，提前還貸的額度很小，”李先生透露其“行規”，“即便在緊縮信貸的情況下，個人按揭的業務我們都沒有限制，一直能批下來，發放量肯定能趕上還款量。”
事實上，記者調查也佐證了這一說法，以招商銀行廣州分行為例，今年一季度新增房貸為７億元，提前還貸抵消５億元，再加上正常還款額，實際新增額為１億元。招行個人金融業務部負責人表示，這一統計數據屬“正常現象”。工商銀行廣東分行營業部信貸管理部也稱，由於該行房貸業務量在廣州市場比例較大，對於提前還貸的現象感覺不明顯，不過４月份提前還貸額稍有增加。
“小銀行的壓力會大很多，”李先生表示。據了解，四大國有銀行房貸業務市場佔有率高，房貸業務量非常大，單家銀行總房貸規模（廣東地區）達八九百億元都很正常。從比例上來看，房地產貸款也只佔３０％—４０％左右，今年緊縮後可能只佔２０％，並非銀行信貸主流。
“其實，還貸潮對銀行不是壞事，”中原地產項目部總經理黃韜說，“今年銀行能流轉的資金也不多，有錢回來，就多了流動性，短期內有好處——就算不能貸給購房者，貸給快斷糧的發展商就是了。”從這一角度看，如果還貸潮真的肆虐，誰收益誰受損還真不好說。
股市地產：既糾結又矛盾
究竟是什麼促使人們提前還貸？是一個月多出的幾百塊月供錢，還是股市的風雨飄搖？答案很明顯是後者。去年股市持續紅火時，投資收益達到７％並不是件難事。“去年誰肯提前還貸呢？”建行個人業務顧問魏先生說，“市況不好，大家的信心受了很大打擊。”
一個有趣的對比是，去年８月２１日，央行繼７月之後再次上調商業銀行存貸款基準利率，把房貸戶們推到了風口浪尖。時值７月ＣＰＩ漲幅高達５．６％，通貨壓力也是巨大。但原以為會出現的提前還貸卻冷冷清清，“寧肯欠債，也要賺錢”是那個藍籌股狂飆時代的心態。
如今，由於股市從６０００點的高位一路下調到３０００點附近，而銀行利率已逾７％，能否從股市中賺到這樣的高收益，已經讓不少股民打起了退堂鼓。畢竟從傳統意義上講，在高利率時代投資房地產更加划算。
“但矛盾之處在於，現在把錢全投進了地產，也不一定有好收益，”黃韜表示，樓市與股市依附的都是人民幣資產，走勢呈正相關。股市下跌，房地產的跌勢肯定也將持續。劉細輝也表示，提前還貸只是一種消極的，無奈的選擇，“其結果只能是減少支出，而不是增加收入。”
人們不禁要問：既然如此，那還有哪些渠道值得投資呢？
“兩害相權取其輕，短期內，與其投股市與基金，我還是更偏向投樓市，”黃韜表示，以廣州的房地產為例，預計到２０１０年才是高點，還有升的空間，未來的回報還是可以預期的。“不過要看準看穩，跟炒股一樣，選房也要‘看個股’才行。”
不過黃韜也表示，實在是沒有任何理財渠道了，再把資金投到樓市裏也不遲。“雖然現在是高利率，但地產價格仍在高位盤整，跌勢未止，還維持在２００７年上半年的水平，不是入場的好時機，”黃韜表示，“但是目前ＣＰＩ上漲也厲害，股市變數太多，對於有閒錢，也不想多折騰的群體，提前還貸或許也是正確的。”
理財困局：高利率時代下的矛盾
股市與樓市聯動的特性，就給提前還貸的購房者帶來了兩個矛盾：一是在股市低迷的時候還貸，房產帶來的收益並不理想；二是萬一股市隨之好轉，房產收益雖然增加了，但卻沒有現錢進入股市了。
“把理財的時間拉長看，現在就還貸，等於把錢又投入了一個收益不高的渠道，等股市復蘇了，你卻沒有子彈。”從事理財顧問的魏先生也持同樣的觀點，“悲觀的時候，人們的行為總是過於極端，但這樣的心態很難扭轉。”
此前有銀行界人士就稱，相比去年而言，央行今年的加息政策不會過於密集。銀行方面對維持房貸規模保持樂觀態度，並提醒消費者充分考慮自身財政狀況，閒資充裕的時候再考慮提前還款，而不必在房貸基準利率提高的壓力下匆忙籌資還款，使手頭資金吃緊。
不過一名銀行業內人士告訴記者，這一矛盾在現實中還需具體考量，“提前還貸的人到底是誰，這很有意思。”
該人士說，從目前掌握的數據看，提前還貸的主要是第二套房的購買者，“第一套房的買家一般都是剛出來工作的，就算股市不好，他們有閒錢也會選擇家庭的其他用途，還貸慾望不強。”
那麼，在高利率的背景下，提前還貸是否明智，還有哪些渠道值得投資，怎樣操作才能實現利益最大化？本報在深入採訪中也希望給您提供切實的操作建議。（編輯：方方）
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