 |
|
“上一週才接到促銷的短信，今天過來看樓，發現價格比上周又降了。”曾先生是廣州天河區的白領，他原本計劃去年年底換房，但正好碰上廣州樓市“拐點”論出爐，因此決定等等看。沒想到這一等幾乎為他“省”下了幾十萬的購房款——“原來想買的一套單位要17000元/平方米，現在已經跌到了11000元/平方米，而且去年買是期房，現在買卻是現樓，我現在還在考慮，廣州的房價還會繼續降下去嗎？”
大集團赤裸降價
與今年年初降價潮所表現不同的是，開發商此次降價是動了真格。
曾經咬定不降價的合生創展集團(0756.HK)，終於在“五一”前後鬆開了價格的繩索。
“合生在‘五一’前曾組織過兩次團購活動，但價格並沒有實質上的下降，因此團購的效果非常不理想。”一位清楚內情的人士透露，合生意識到購房者對這種“虛晃一槍”的把戲並不買賬，因此下定決心在“五一”全面調整價格。
目前，合生是廣州市區以內商品房供應量最大的集團，此次該集團全面調整價格，降幅之大讓人震驚。據悉，其旗下逸景翠園、頤景華苑、駿景花園從去年國慶到今年“五一”前，售價均在15000元/平方米到16000元/平方米之間，而目前的售價均已調整到11000元/平方米到12000元/平方米，降幅在4000元左右，單次降幅接近三成，無疑成為價格跳水幅度最大的集團之一。
方圓地產也緊追著加入了樓價跳水的行列，該集團位於白雲區的樓盤雲山詩意最低單價不到6900元/平方米，與恒大地產在該區樓盤恒大雲湖價格接近，而恒大雲湖此前最高價曾賣到上萬元每平方米。
保利地產(行情 股吧)在廣州的價格攻勢同樣兇猛，位於廣州科學城的保利林語山莊，去年國慶時最貴曾賣到1.3萬元/平方米，4月份開賣時價格僅為6000多元/平方米；位於華南植物園附近的保利林海山莊，去年最貴時賣到1.8萬元/平方米，便宜的單位也在1.2萬元/平方米，今年三四月份開售的單位大多卻僅為七八千元/平方米，降幅接近一半。
降價或將延續
由於廣州大開發商主導樓市的局面比較明顯，小項目均以周邊大開發商開發樓盤馬首是瞻，所以一旦有大開發商樓盤降價，則意味著這個區域其他樓盤將很快降價跟上。
“從去年底到今年，樓盤的房子賣不出去，我的心急得每天像火燒一樣，終於盼到老闆同意降價，才松了一口氣，”某大集團營銷人士向記者無奈地表示，“現在我們就是拼價格戰，而且在很長的時間內，都只能拼價格，沒有其他選擇。”
合富輝煌首席分析師黎文江仍然堅持他在年初提出的觀點：廣州樓市均價降到8500元/平方米才是回暖底線，而這一數字也正是去年廣州樓市成交量最高峰時的樓市均價。
不過，對於某些區域來說，現在降價可能為時已晚。以合生為例，該集團在廣州的數個項目均已處在周邊一些早已降價樓盤的圍攻之下，再被動與他們看齊，無疑先機已失。
最先降價的萬科、富力、保利等大集團已分走了搶先降價帶來的“紅利”。去年底到今年上半年，萬科在廣州中心城區數盤開盤均以讓人意料不到的低價入市，成為廣州樓市低迷期罕見的日光盤，銷售速度讓其他開發商望塵莫及，回籠的資金更是讓人眼饞。而萬科董事長王石最新的表態則是“樓市已經到底”，奉勸其他開發商不要再跟風降價。
注水的“五一”成績單
據廣州某媒體報道，廣州樓市4月份的一手成交數額雖然未有官方說法，但有可靠渠道透露低於40萬平方米，仍處於非常低的水平。
降價後的合生頤景華苑，聲稱其賣出了80套單位，而記者從某渠道獲悉，該盤“五一”實際上僅賣出了30多套單位，其中25套還是降價後再優惠的團購單位。廣州海珠區8字頭、號稱最低價格的芳草軒，“五一”期間更是一套成交都沒有。
廣州市房協特約研究員韓世同認為，目前樓市仍然處於有效需求不足的狀態。去年樓價大幅飆升時有大量的投資客入場，與少量自住客共同推高樓價；現在大量的投資客已經被套或撤場，單靠少量自住型買家難以維持市道。
韓世同指出，目前解決辦法有兩條：一條是重新刺激投資型買家入市，一條是樓價進一步下探以啟動和激活中等收入自住型的購房需求。而在目前的情況下，刺激投資客只是奢談，只有把價格降到底，啟動和激活那些中收入的購房需求，將無效需求變為有效需求，樓市才能真正復蘇。
去年的地王成降價伏筆？
此次廣州樓市“五一”一波降價潮，與大集團急於收回現金不無關係。
從多家大型上市地產公司的2007年年報來看，反映資金狀況的各項指標均不容樂觀，例如2007年萬科的每股經營性現金流為-1.52， 招商地產(行情 股吧)為-4.74， 金地集團(行情 股吧)為-7.52，保利為-7.65，全部都是負值而且都是各公司5年以來的最低值；年度存貨週轉率方面，萬科、招商、金地、保利依次為0.42、0.16、0.31、0.25，而由於項目建設週期一般為2-3年，按照存貨在2.5年內銷售並回籠資金計算，存貨週轉率不應低於0.4。
“大開發商不缺錢，只缺少流動資金。”某大集團內部人士透露，房地產開發的關鍵已不在項目本身，而在於如何玩轉融資。他說，廣州幾大地產公司流動資金未必像外界流傳的那麼少，但缺口很大則是肯定的。
也有業內人士認為，開發商現在資金緊張，根源不在於銷售速度，而在於被去年的拿地熱潮給套牢了。
去年，廣州各大開發商拿地幾乎可用“瘋狂”來形容，廣州一年內被挂上“地王”頭銜的地塊竟然拍出了十幾個，幾乎全部被大開發商所壟斷，甚至就連限價房用地，也大部分被大集團所包攬。
一位國企房產老總向記者形容說，每次去拍賣會，沒多久他們就趕緊離場了，因為開價很快超過了他們原來的預期。
“我們都是事先開會定好了一個價位，高出一分錢都不能再拿，可是那些開發商像瘋了一樣，拼命舉牌，好像不是在買價值上億元的土地，而是在家門口跟人賭氣搶購大白菜。”
記者從某渠道獲悉的另一個驚人消息是，去年拿地瘋狂的保利地產，在廣州一地就有高達幾十億的地價款缺口。
在外部資金不願進來，內部資金全部被土地套牢的局勢下，開發商惟有靠加快銷售速度來回籠資金，而降價則是加快銷售速度的不二法寶。一位知情人士私下透露稱，保利降價後，僅4月份在全國賣樓20多億元，主要成交則在廣州區域。×（編輯：方方)
上一篇 : 捐贈，如何捐？怎麼花？下一篇 : 聯合國稱：今年世界經濟增長將明顯放慢
|
|
|
