儘管公眾輿論對那些有“為地產商集團代言”之嫌的言論一向甚為敏感，有一批學者還是決定說話了。問題是，當很多人正在談論房價應該下跌的深度的時候，“房地產也需要救市”的言論是否合時宜？
“救市”的呼聲響起，這次是樓市。
“大連的房地產企業現在都很難得到貸款，如果銀行繼續不發放貸款，市場繼續沒有成交量，開發商必死無疑！” 6月29日，大連維泰房地產開發有限公司總經理沈彬在博鰲·21世紀房地產論壇上對本報記者說。
這一天，三亞這個風光如畫的海濱城市的論壇上聚集了許多臉色焦慮的開發商。進入2008年後，幾乎全中國的房地產企業都在面對岌岌可危的資金鏈。在這個危急的鏈條後面，是市場成交量的重度萎縮，企業將直面生存和死亡的問題。
儘管公眾輿論對那些有“為地產商集團代言”之嫌的言論一向甚為敏感，有一批學者還是決定說話了。
他們說：在CPI週期上行、經濟週期下行的背景下，中國樓市需要一場挽救市場預期的行動，因為它關乎消費，關乎經濟全局。
問題是，當很多人正在談論房價應該下跌的深度的時候，“房地產也需要救市”的言論是否合時宜？
危險的信號
中國樓市，喧囂而迷惘。
國內房地產市場已進入至少兩三年的調整和觀望期，是眾多地產商和房地產業專家的共識。
房價依舊在上漲。全國工商聯房地產商會會長聶梅生引用了兩個數據——1-5月，全國大中城市房價同比上漲9.2%，與此同時，房地產投資比固定資產投資增幅高出6%。
危險的信號已經發出。
“今年以來，像北京這樣的大城市成交量連續多月同比下降三四成。交易量的持續下降和房價的同比上升是更重要的危險信號，當前的房地產的整個的態勢，可以說就是一個‘難’字。”聶梅生說。
而宏觀經濟環境，也令房地產業進退維谷。
“經濟增長的不確定性，會進一步加深。”瑞士信貸董事總經理、亞洲區首席分析師陶冬在論壇上說，“過去十年中國沒有出現通貨膨脹的問題，但我相信如果出現雙位數的通貨膨脹，在某些時間可能發出‘保8%’的呼聲時，房地產將出現不同性質的變化。”
“真要到了保8%的時候，房地產的日子會很不好過，”華遠地產董事長任志強回憶說，“改革開放三十年，最低迷的時候就是我們稱之為通貨緊縮的1996年、1997年，那時房地產全行業，連續兩年出現高速的虧損。”
在此情形下，北京科技大學的趙曉認為“必須警惕信心危機”。
“房地產調控進行了4年，實際上已經接近臨界點了，如果再緊縮就會出現問題。”他舉例說，房地產的貸款利率，現在已經調整到7.83%，如果再調整的話就會達到臨界點。
“經濟變化中比較難以控制的因素就是信心。”趙曉進而主張，要在信心沒有崩潰之前對房地產政策進行回調，“否則損失將是巨大的。”由於政策的滯後效應，如果CPI到達兩位數、經濟增長要保8%的時候，再討論房地產相關政策的調整，可能就來不及了。
“你們的30萬億財產在貶值”
在趙曉他們看來，房地產與中國宏觀經濟的安危有著很大關係。
按照2007年的公開數據，在GDP增長11.9%的情況下，投資佔了17.1%，消費佔16%，進出口占40%。“到了今年上半年，進出口大幅下滑，要想使中國經濟又好又快地發展，投資和消費這兩駕馬車不能進一步下滑。”聶梅生說，房地產的一頭是投資，一頭是消費，而且房地產的產業鏈很長，在固定資產投資中長期佔比約20%。經濟增長三駕馬車中，房地產就牽動了兩駕。
趙曉和聶梅生認為，鋻於住房消費對於穩固和擴大消費的拉動作用，就不能聽任房地產交易量，也就是住房消費持續下滑。
房地產同時和國民收入密切相關。聶梅生粗略估算，大概有30萬億的住房資產在中國居民手中。“如果樓市像股指那樣繼續下滑，現在大家手中的30萬億元的財產也會貶值。”
房地產安全與金融安全的關係也不可避免地被“救市論”者拿來重點強調——房地產的資金60%(居民個人抵押貸款和開發貸款)來自銀行，而中國的房地產在銀行資產中所佔比例是15%-20%。“當前房地產需求大量下滑，交易量急劇萎縮，對銀行和地產商都是非常關鍵的。如果資金鏈斷裂的話，誰都死不起。”聶梅生說。
除了地產商，焦急的自然還有“以地生財”的地方政府，因為2003年土地出讓金佔了地方財政收入的55%左右。儘管在過去許多年裏，地方政府的土地收益被用於普通居民住房保障的比例並不高，但“救市論”學者仍然擔心，地產商資金緊張，土地難賣，“將極大程度威脅保障住房建設的資金來源”。他們出示的數據是： 2005-2007年全國保障性住房的資金來源中，土地招拍挂收入佔60%左右。
“如果土地出讓收入下滑，拿什麼錢蓋保障性住房，拿什麼錢解決中低收入問題？”聶梅生說。
“等待救市不如自救”
一邊是盼望房價下跌的市民，一邊是事關經濟安全相關的許多理由，那麼，我們現在該怎麼辦？
“救市論”專家建議，需要實施局部的政策微調，來挽回樓市的頹勢，避免更大的損失。他們說：地產救市，不是要讓房價上漲，更不是要恢復到2007年那樣非常態的暴漲，而是要恢復普通商品住房的理性消費，以保障住房消費對消費進而對經濟增長的拉動和穩固作用。
聶梅生進一步建議，“救市”應該從90平方米以下的普通住房開始啟動。
2006年建設部出臺的“70/90政策”(即90平方米以下住房佔商品房總量的70%)，已經在2008年形成供給，但由於市場觀望，造成大量90平米以下住房空置。聶梅生出示了一個數據：按照今年5月末空置面積的增幅，90平方米以下住房的空置率已達到32.3%。她主張，可以從普通商品房和雙限房做起，引導市場恢復理性。
中國房地產及住宅研究會副會長兼秘書長顧雲昌在接受本報記者採訪時也表達了相似看法。顧雲昌認為，2007年房價和地價大幅度上漲，意味著房地產泡沫已經在局部地區形成，現在到了需要防止泡沫破裂，防止地產業大起大落，維護房地產穩定、金融安全的時刻。顧建議，擴大有效需求，尤其是擴大沒有風險、更有實際購買力的需求，在金融政策上予以支持。
“前不久的國務院常務會議提出要穩定市場和穩定房地產市場。”中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮提到，穩定市場不應單純理解為恢復到去年的成交量和上漲幅度才是穩定。應穩定老百姓改善住房的經濟預期，穩定推進落實2007年國務院24號文件的決心和措施，也就是說完善住房保障體系。而落實“90/70政策”正是24號文件的重要內容。
“救市論”學者們沒有提出微調現行房地產政策的具體意見。有業內資深人士私下設想，如果微調房地產政策，可以比照剛出臺的災區住房個人按揭政策，將90平方米以下普通住房的首付標準降到一至二成，利率優惠，減免部分稅費。
相比于一部分學者的積極建言，一些開發商對“救市論”反倒不太熱衷。他們認為等待政府挽救不如自救。
“政策已經形成慣性，即使馬上出臺政策，也不可能對市場產生立竿見影的效果。”花樣年集團(中國)有限公司總裁潘軍說，“等待政府出臺政策來挽救房地產企業的危機是不太現實的，只能靠自身的實力渡過難關。”
陽光100董事長易小迪、金地集團董事長淩克等人也持相似的看法。(編輯：方方)
