進入2008年，在國家出臺“貨幣從緊”宏觀政策後，銀行也針對房地產開發性貸款進行了緊縮；與此同時，政府部門也針對土地出讓金的繳納作出相關的政策規定，這讓開發商的資金更加緊張。
在物價上漲、通貨膨脹越發緊張的情況下，各地房價近半年來紛紛下跌。而銀行貸款的收緊和土地出讓金繳納的新政策，更讓開發商雪上加霜。可以說，2008年，開發商遭遇了融資的寒冬。
樓市現狀1 樓價被“逼”回理性
受宏觀經濟影響最大的，無疑是在前一兩年時間裏擴張速度過大的開發商。在過去兩年間，部分開發商在國內各地迅速擴張，不僅土地儲備呈數十倍的增長，同時在各地創下了多個天價級的“地王”。
業內人士分析，對於開發商來說，能否在市場上存活甚至做大做強，將取決於三大條件：一是土地儲備量；二是資金實力；三是銷售速度。三者之間做到良性的相互循環，可使一個企業迅速壯大。然而，這只是在過去較容易取得銀行貸款、市場銷售又一片紅火的幾年時間裏才適用的公式；當遇到市場低迷的時候，這些迅速擴張的企業將為其“瘋狂”的行動付出代價。
拐點出現在去年10月初。自去年9月底推出“第二套房房貸”新政後，作為購買主力的多次置業者態度轉向觀望，投資者由於成本加大也紛紛撤離……為保證資金鏈安全，開發商不得不降價促銷。如萬科的率先降價、碧桂園重新採用“薄利多銷”策略等，為“過冬”做好充分準備。經歷了近兩年多時間的高速增長後，廣州房價開始轉入了下跌的週期，重新回歸理性。
樓市現狀2 房企遭遇融資困難年
進入2008年，在國家出臺“貨幣從緊”宏觀政策後，銀行也針對房地產開發性貸款進行了緊縮；與此同時，政府部門也針對土地出讓金的繳納作出相關的政策規定，這讓開發商的資金更加緊張。
與此同時，在過去一兩年中房企的另一最好的融資渠道——IPO也出現了變卦。在年初，僅廣州市場就有恒大、星河灣、昌盛、方圓等多家企業傳出要赴港上市的消息。但由於股票市場的不景氣，即便是勉強通過IPO，也難以獲得投資者的追捧。如今年進入香港聯交所掛牌交易的的河南建業，雖然獲得IPO成功，但其股價在上市當天就開始“插水”，跌破招股價。這讓後面有意上市的企業信心產生動搖。3月底，受股票市場前景不明朗影響，恒大地產率先暫時擱置上市計劃，而龍湖地產、星河灣地產等開發商也在近期傳出要壓後上市時間的消息。
廣州知名房地產專家韓世同表示，解決企業資金困難最好的方法，當然是以快速銷售的方法來回籠資金。但在銀行貸款、銷售回籠和上市這三大傳統的融資渠道受阻的情況下，“壯士斷臂”或者是代價最小的一種方式。“把一些價值較為堅挺的未開發項目，採用等價交換的方式進行合作開發或出讓，以內部挖潛的方式進行資金的運作，或許是現階段一些過快擴張的企業解決資金鏈緊張問題的最好方法。”
樓市現狀3 國外基金“趁火打劫”
在中國房地產市場遭遇融資寒冬的時候，國外基金也在蠢蠢欲動。某地產研究中心近期發佈的最新研究報告指出，人民幣的不斷增值和近期國內部分一線城市樓價、地價的雙雙下挫，正引發新一輪外資進入中國房地產市場的衝動。
據了解，花旗地產、ING地產、領盛投資管理，以及英國、中東等地基金，目前均紛紛準備大舉進軍包括中國在內的亞洲房地產市場。日前，恒大地產就以增資擴股的方式，成功獲得來自德意志銀行、美林銀行、中東某國家投資局等國外的6億美元資金。據知情人士透露，目前國內還有更多開發商在謀求與國外基金合作，以緩解近期資金緊張的問題。
據內地某有意上市的房地產企業有關負責人表示，由於今年以來銀行進一步緊縮了房地產開發貸款的發放，股票市場又不景氣，導致不少房地產企業面臨資金鏈緊張的局面。在這樣的背景下，國外基金紛紛提高投入的門檻，以爭取更大的回報率。
據了解，目前除上市、銀行貸款和銷售回籠外，開發商能獲得的融資途徑僅剩下民間貸款和國外資金兩個渠道。而後兩者的年利息高達20%以上，部分甚至高達60%。消息人士指出，廣州某大開發商在近期取得的來自另一開發商的貸款，其所要付出的利息就高達40%，如果到期還不了錢，就只能拿一塊地去低償這筆貸款。
“好死不如賴活！雖然高額利息幾乎把項目的利潤都奪走了。但在目前整個行業都處於低迷的情況下，只要能活下來，未來就有再翻身的機會。”一開發商內部人士如此表示。在這樣的心態下，即時國外資本“趁火打劫”，一些急需資金的開發商也只能默默承受。
7月將迎最後一輪低價推貨潮
樓市低迷、房價連跌，對於投資者來說恰好意味著機會。
不少經濟學者及房產專家認為，目前樓價已接近“低位水平”；同時，開發商迫於資金的壓力，讓利幅度較大，尤其是近期，涌現了一批性價比較高的樓盤；再加上房地產日益稀缺的特性，當前正是投資房地產的絕佳時機，也是最具保障的投資渠道。
投資理由1
樓價已接近低位水平
事實上，在銀根緊縮、上市受阻等融資渠道日益收窄的現狀下，開發商迫於回籠資金的壓力，已開始大幅降低價格來推售產品。
在剛剛過去的6月，以廣園東某樓盤為代表，廣州全城已拉開一場“滿城儘是低價盤”的促銷戰。業內專家認為，目前樓價已接近“低位水平”，而“低位買入”則是投資規律。
據記者了解，老城區及番禺樓價已下降20%∼30%，花都、蘿崗等周邊區域的樓價下降幅度為50%。天河珠江新城某在售樓盤，銷售價格已由原來的20000多元/平方米降至16000元/平方米；花都在售的天湖峰境，售價為4000多元/平方米，而年初銷售價達8000多元/平方米；此外，廣園東某大型樓盤，銷售價格也已回落至3000多元/平方米。
資深專家吳定金認為，目前樓價已回落到去年年初的水平，尤其是在開發商集體低價促銷的現狀下，涌現了一批性價比較高的樓盤，這都是投資者淘金的好機會。
投資理由2
投資房產更安全易保值
不少業內專家認為，與股票等其他投資渠道相比，投資房產比較安全更易保值。房子作為實體，只要宏觀經濟向好，不發生戰爭、地震等就不會有損失。而投資股票，一旦經濟面不向好、企業失去誠信、經營沒有方等，幾十萬、幾百萬元可能就成為一堆廢紙。同時，房子還可用來居住、轉讓或出租，即使價格下跌還是屬於自己的固定資產。
針對上半年樓價幅度回落的原因，有專家分析認為，一方面是國家的宏觀調控所致，另一方面，今年上半年的各種災害等利空因素也較多，如雪災、地震、越南金融危機、美國次貸危機、水災等。在下半年整體局勢向好的前提下，廣州樓市可能會反彈，樓價年底會有小幅回升。
吳定金認為，住房還可作為一種重要的財產，用作抵押、典當等，其再融資的功能十分強大。
投資理由3
房屋資源稀缺將看漲
據了解，在可開發住房用地有限的前提下，土地資源日益呈現稀缺性，“房子”本身就是稀缺產品。同時，國內經濟的發展整體趨勢是向好的，廣州每年的GDP都以兩位數字增漲。因此，不少專家認為，從長線來看，廣州的房價一定是呈上升趨勢的。
日前，在海南閉幕的博鰲房產論壇上，多名經濟學家表示，中國的房地產業一直都是比較“熱門”的行業，是國家稅收的重要來源，也是國家重點支持發展的支柱產業。因此，政府不會一味打壓房地產行業，目前只是為調整房價而採取的適當調整措施。
業內人士認為， 7月將是今年最後一輪集中“低價”推貨期，是投資者入市的絕佳時機，如果錯過這個時機，以後投資的成本可能要高很多。（編輯：方方）
