關於樓市政策回暖,目前得到的只是一個信號。CFP供圖

■引言

針對房地產的金融政策方面,近日出現了或許將產生重要轉折的信號。

日前,在中國銀監會的2008年年中工作(電視電話)會議上,銀監會主席劉明康指出,要滿足正常合理的房地產信貸需求,科學地支持房地產業健康發展。自從去年下半年實施從緊的貨幣政策至今,這是首次出自監管層有關改善房地產信貸需求的表態。

從緊貨幣政策見效

去年房地產市場一片興旺,房價飆升,直至9月底“房貸新政”出臺,房價才逐步“扭頭向下”。而且,宏觀調控的繼續加強體現在去年12月明確了“從緊貨幣政策”的基調。

對房地產開發商更直接的“融資打擊”是,銀行對貸款額度增長比例的監控,從以往的“年度控制”改為“季度控制”,繼而改成“月度控制”。有業內人士戲稱,對待房地產開發商,銀行不再像以前那麼慷慨,而成了一毛不拔的“鐵公雞”。要知道,房地產商來自於銀行的信貸資金,曾經最高佔其所有資金來源的50%以上。

面對銀行的“吝嗇”,資本市場的阻力重重,以及要為前兩年高價買入的地塊“埋單”,缺錢的房地產開發這盤生意似乎要變成“無源之水,無本之木”了。隨著房地產龍頭萬科帶頭“降價促銷”,樓市的量、價都逐步接近冰點。樓市的上空飄著飛霜,而王石的“拐點論”、潘石屹的“百日劇變論”等無不為樓市再潑上一盤冷水。

大半年來,儘管樓市風雲突變,但從緊貨幣政策不為所動,央行在6月進行了今年以來的第5次存款準備金率上調後,存款類金融機構人民幣存款準備金率達到17.5%的歷史高位。央行今年這5次上調存款準備金率,共計3個百分點,凍結估計約人民幣1.3萬億元的銀行資金。

銀行風險受重視

緊箍咒越念越緊,越發吃力的不僅是“資金鏈緊張”的房地產商,還有銀行,尤其中小銀行。華遠集團總裁任志強就曾經拋出“要死也是銀行先死,房地產商後死”的言論。

據悉,各大銀行和中小銀行紛紛向銀行監管機構反映資金不足的現實,希望銀監部門能向上反映。據報道,近日銀監會上書國務院,稱強迫銀行增加儲備金已經傷害到銀行業償還債務的能力。監管機構以此向未來進一步緊縮銀行業發出警告,過度提高存款準備金率或許弊大於利。

日前,在中國銀監會的2008年年中工作(電視電話)會議上,劉明康也強調,要紮實做好下半年銀行業風險監管工作,準確把握“區別對待、有保有壓”的宏觀調控要求,指導銀行業機構認真地將客戶和潛在客戶分類排隊,深入進行調研。根據原則和實情,提出哪些應當保,在緊平衡下如何保；哪些應當壓,在維穩條件下如何壓。

分析人士稱,隨著房價持續下挫,“斷供潮”或將涌現,銀行面臨著較大的風險壓力。在今年甚為複雜的經濟環境中,為了避免房價下跌而導致金融危機,應當有區別地為優秀的房地產商提供信貸,而不是“一刀切”地減少向所有的地產商放貸。

解決困局的方案在哪?

信號發出以後,將會有哪些措施?措施是否有效?還有,如何界定“要滿足正常合理的房地產信貸需求”?在記者採訪的過程中,專家表示現在還難以定論。

國泰君安的一份研究報告指出,2008年房地產行業資金缺口達7100億元,相當於行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。由於去年高價拿地的企業面臨著付清土地出讓金的壓力,即將到來的7-9月將是開發商資金鏈最緊張的時候。還有分析稱,僅中國房地產上市公司這一群體,今年資金缺口達4000億元人民幣。

央行數據顯示,今年上半年金融機構人民幣各項貸款餘額28.62萬億元,同比增長14.12%,增幅比上年末低1.98個百分點,比上月末低0.74個百分點；上半年人民幣貸款增加24525億元,同比少增899億元。房地產資金需求翻倍增加,而銀行發放貸款的增速大大放緩。顯然,要滿足“正常合理的房地產信貸需求”,還需要更多的調研和測算,更需要“新招數”。

儘管銀監會對房地產信貸做出了積極表示,但實際上銀行方面可以打出的牌並不多。按照央行“規模不變,增幅下降”的信貸投放原則,2008年金融機構新增貸款總量將不得超過2007年全年的3.63萬億元。銀監會數據顯示,上半年銀行新增貸款達到了2.7萬億,超過去年全年3.63萬億的七成,下半年銀行貸款依然吃緊。

另外,儘管銀監會作了帶有暖意的表態,但是,據報道,全國人大財經委部分委員在聽取今年上半年經濟形勢的彙報後表示,中國應繼續堅持從緊的貨幣政策和穩健的財政政策,同時要增強宏觀調控的預見性、針對性和有效性。近日國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌表示,從緊的貨幣政策絕對不能變,市場、企業也不應對貨幣政策放鬆有不切實際的幻想。而央行行長周小川不止一次表示央行對抗通脹的決心。

因此,關於樓市政策回暖,目前得到的只是一個信號而已。

本報記者駱海濤

二季度70個大中城市房價同比上漲9.2%

新華社北京7月21日專電(記者/江國成)據國家發展和改革委員會、國家統計局21日介紹,與去年同期相比,今年2季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲9.2%,房屋租賃價格上漲2.2%,土地交易價格上漲10.8%,物業服務價格上漲0.5%。

今年2季度全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比上季度低1.8個百分點。其中,新建住房銷售價格同比上漲10.1%,漲幅比上季度低1.7個百分點。新建非住宅銷售價格同比上漲6.3%,漲幅比上季度低0.7個百分點。二手住房銷售價格同比上漲8.9%,漲幅比上季度低2.6個百分點。二手非住宅銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上季度低2.7個百分點。

今年2季度上述70個大中城市房屋租賃價格同比上漲2.2%,漲幅比上季度高0.1個百分點。其中,住宅和商業營業用房租賃價格分別上漲3.2%和1.9%,辦公樓租賃價格同比持平。

上述70個大中城市土地交易價格同比上漲10.8%,漲幅比上季度低5.7個百分點。其中,居住用地、工業用地和商業營業用地交易價格分別上漲12.2%、4.7%和14.9%。