6800多套房處於較危險狀態

與2007年的瘋狂相比，今年的深圳按揭業務非常冷清。

根據深圳市國土局的數據顯示，截至目前，深圳樓市成交仍然屬於低迷狀態，雖然5月份以來，成交回升到150套以上，成交面積也回升到每天約1萬平米，但是與去年同期的水平仍然相去甚遠。

根據人民銀行深圳中心支行的記錄，深圳市貸款規模出現較大的下滑是在去年的9月份，環比先下降了31.7%，由8月份的145億下降到99億元，10月份僅為49億元，又下降50.5%，其後一直都保持在低位徘徊。

上述農行人士表示，按揭貸款屬於個人消費貸款，額度還有很大空間，如果今年的個人貸款額度有較多的剩餘，則可能調整到企業貸款。“企業貸款額度非常緊張，”他說，“門檻提得比較高，一般要優質客戶才能夠獲得額度，而年初的時候已經給一些企業發放了額度了，有額度的才能獲得貸款。”

“目前銀行對按揭貸款的貸款人還款能力條件要求更加嚴格，加上房地產市場成交量上不去，並且貸款的成數也要求的比較嚴格，這些方方面面的原因導致了貸款額度可能用不完。”上述人士表示。

“最近，按揭貸款已經有一點起色，”建設銀行深圳分行人士表示，“大客戶的貸款一直表現穩定。”

另一方面，目前各大銀行深圳分行尚未出現大規模的壞賬。

中行表示，深圳分行目前的壞賬率為2.48%左右，全年的任務是控制在2.5%，“完成這一任務顯然有點困難”。去年深圳分行的這一指標控制在2.8%。

農行有關人士也表示，不良率總體表現平穩，但是他擔心的是去年高位接盤的炒房者，“6-9月份的接盤的炒房者可能會出現斷供。”而斷供的樓盤主要是集中在去年漲價過猛，而後降價幅度較大的樓盤和一些高檔樓盤。他表示，並不擔心下半年可能發生較高的壞賬，“銀行體系已經有準備”。

除法定要求的按照年終貸款餘額提取1%的壞賬準備外，銀行已經準備好將斷供的樓盤提請法院判定，處理抵押物，用拍賣來獲得補償。

銀行貸款額度最多到八成，“應該來說不會有太大的損失。”但是他並不否認，在去年6-9月份接手的樓盤，可能存在收不回八成的風險。

根據深圳市國土局數據，去年5月開始房價飆升，由4月份的11213元/平米迅速上升為14552元/平米，之後6-9月份房價一直在14000元/平米價格以上運行，8月份達到15519元/平米，9月份為16777元/平米，10月份攀升至全年最高點17350元/平米，6、7、8、9月成交量分別為56.41萬平米、48.98萬平米、33.83萬平米、31.1萬平米，10月開始急速下降到15萬平米，集中在高位區域6-9月的成交面積共170.32萬平米，以平均100平米為一套房，相當於成交1.7萬套住房。如果按照當時對市場較為保守估算的投資比例，可能有40%的炒房者，那麼也就是有大約6800多套住房處於較為危險的狀態，相當於價值超過100億元的房屋處於高危區域，即使以首付三成來計算，也有相當於70億的貸款處於這個區域。

而是否會有一部分貸款在今年出現壞賬，還要看今年房價的走勢，是否持續下跌。

銀行開始“放水”？

受困于如此大規模的高價位房的壓力，以及還有大規模的頭寸沒有用完，商業銀行開始用各種方法“放水”。調高評估價格是其中一個比較有效的方法。

目前銀行貸款的成數受到政策的嚴格控制，但是銀行在悄悄地調整評估價格。“國土局不再要求把高於原價的評估價格送審，只要銀行同意便可以放貸，這對銀行來說，又松了一步。”泛城租售網的按揭部經理李孔玲認為。

銀行為房屋貸款的依據是指定評估公司做的估價報告。以往，該報告對交易房屋的估值大於房屋的原值，需要到國土局審查，叫做“送審”，國土局認為該評估的價格是合理的，才能夠按照估值給予相應成數的貸款額度。

在炒房高峰期，“絕大部分投資客都要求將貸款做到八成甚至九成。”李孔玲說。而做到這一高比例成數，主要靠提高估值的方法。去年6月份開始，銀行開始對估值系統嚴格控制。9月份左右，貸款成數實際下降為五成左右，特別針對豪宅。根據她的分析，當時送審通過已經相當困難，審核通過的價格也在調低，“普通住宅大約調低10%左右，而一些大面積的高檔住宅則更低。”她舉例說，一些市場上已經相當貴的樓盤，例如華僑城的波托菲諾、香蜜湖的水榭花都，市場上的售價達到了3萬-4萬，但是送審的價格只有2萬元，這樣會使送審總價達不到實際交易價格，實際貸款成數也會下降，而2007年7月以後，深圳關內房價已經超過了均價22000元/平方米的水平，但是送審的價格只有15000元/平方米，所以“實際上關內的貸款成數可能下降到了五成左右。”她估計。

目前這一手續已經免除，銀行自我控制貸款風險。“提高估值其實就是變相提高了貸款的成數，”李孔玲表示，“去年下半年是因為頭寸已經用完，所以銀行自己提高了門檻；今年頭寸用不完，銀行的估價系統就放寬了。”

另外，在徵信系統沒有完全完善的情況下，銀行對家庭購買第二套的政策執行也放鬆了，“只要查不到或者不清楚的，都按照第一套來貸款。”

鏈結·深圳房價還會跌麼？

陳波翀

房價跌不跌，並不是誰說了算的問題，而是由市場決定的。市場靠什麼來決定價格呢？靠的是供求關係，靠的是銀行的信貸資金支持。因此，判斷房價是否會跌，從上述兩個方面入手就夠了。

供求關係怎麼看呢？五一深圳的房交會就能說明情況，下表是5月份以來深圳一手房的成交數據。數據顯示，日均成交僅180套，成交面積不足1.5萬平方米。是個什麼概念呢？也就是說，按照目前的成交速度，至年底成交面積約360萬平方米。而深圳市國土資源和房產管理局數據顯示，可供出售的一手房為4200套，建築面積約455萬平方米。很明顯，在成交低迷的局面未有效改善前，一手房的供應明顯大於需求。

上述結論也可以從以下兩個方面得到證實，一季度深圳市完成商品住房投資65億元，較去年同期增長10.64％；而全市商品住宅銷售面積僅51.94萬平方米，較去年同期下降70.68％。3月底出爐的《深圳市住房建設規劃2009年度實施計劃》披露，2008年計劃建設各類住房15.68萬套，總建築面積1215.9萬平方米，2009年則計劃建設各類住房12.44萬套，總建築面積981.9萬平方米。

實際上，成交低迷還只是房地產市場的表象，根本的因素還是銀行信貸資金無法支撐。以一季度數據為例，深圳市金融機構消費貸款餘額約2700億元，假定全部為住房按揭貸款，且貸款期限均為30年，執行的利率為基準利率下浮15％。那麼，正常還款釋放的額度約為貸款餘額的10％，即270億元。央行對信貸總規模的控制為3.6萬億元，落實到商業銀行公司貸款與消費貸款額度之比基本為3：1，深圳市新增的消費貸款額度約為360億元，合計可供投放的住房按揭貸款額度為630億元。以三成首付計算，銀行投放的信貸資金可支撐約900億元的房地產成交金額。根據目前商業銀行約2：1的二手房和一手房投放比例，一手房成交金額約300億元。即便是一萬元/平方米的均價，銷售面積也僅僅是300萬平方米，供大於求的狀況還是十分明顯。

上述分析只是理論層面的探討，房價下跌的趨勢早已引起商業銀行的關注，在住房按揭貸款的投放上，已經有所收縮，新增貸款投放並未完成額定進度。房價的持續下跌，也使得一部分投機客資金緊張，出現了部分理性違約的案例。

綜上所述，深圳的房價還得跌，也許萬元均價並不是底。底在哪呢？還需要繼續觀察。