雖然上海普陀長風生態商務區4號地塊退地的消息已瘋傳業界，但包括開發商上海志成企業發展有限公司(以下簡稱“志成”)在內的當事方卻三緘其口。

6月4日晚，自稱身在浙江的志成董事長鄭建祿在電話中再三表示，自己對退地一說根本不知情，言語間他甚至表示“並不是不可挽回了”。而另一方面，長風地產及普陀區有關方面也表示不知相關情況。

據記者掌握的材料顯示，2007年初，志成僅是一家註冊資本1200萬元、資產總額不足6億元、凈資產總額約1億元、負債總額超過1.4億元、稅後利潤不足40萬元的房地產公司。這樣一家公司卻以超過11億元購入一幅規劃建設要求都很高的商業地塊。

“蛇吞象”樣本

去年，包括綠地集團、長甲房地產、鵬潤房地產、華潤地產名下堅實投資、上海新黃浦(15.73,-0.25,-1.56%,吧)置業、上海金大元有限公司、同潤集團及志成共同參加了長風生態商務區4號地塊的爭奪，現場激烈異常，掛牌起始價3.14億元，最終志成以11.04億元拿下該地塊。

志成最初成立於1999年6月，註冊地在上海松江，註冊資金600萬。

通過公司增資，鄭建祿入主志成。2001年初，志成公司註冊資本從600萬元增加為1200萬元，其中鄭建祿增加出資246萬元，黃春新增加出資234萬元，章向東和方高明均各自增加出資60萬元，四人持股分別為41%、39%、10%和10%。

隨後，繼續通過一系列股權轉讓，在2002年底，鄭建祿最終持有了志成的90%股份，另外10%則由鄭建友持有。

值得注意的是，在鄭建祿入主志成之前，志成于2000年6月與上海市九亭經濟聯合總公司簽訂了九亭鎮房產開發區約300畝土地使用權的出讓合同，獲得了九亭鎮房產開發區約300畝土地的商品房開發權。

而這300畝土地，也成為鄭建祿旗下志成此後幾年的主要運作資產。

業內人士都清楚，像這樣的小型房地產企業，在上海少則上萬家。

鄭建祿是從浙江金華以承包建築工程起家，之後來到上海，入主志成後開發了30萬平方米的知雅匯，另成立上海贏華房地產，同樣在九亭開發住宅項目楓橋麗舍，其唯一的商業地產僅有杭州的“紅樓大酒店”。

志成的工商資料顯示，截至2004年底，該公司的資產總額約為1230萬元，沒有負債，銷售收入約為457萬元，利潤總額約32萬元。此時的志成，整個公司共10人。

從2005年開始，鄭建祿手中的300畝土地逐漸建成銷售，2005年底，公司資產總額約5.3億元、凈資產總額約1億元、負債總額近3億元、營業額約7870萬元、稅後利潤約4600萬元。

不過，由於項目逐漸完成銷售，又沒有新的土地購入開發，志成2006年之後基本處於“靜止”狀態。截至2006年底，志成資產總額不足6億元、凈資產總額約1億元、負債總額超過1.4億元、稅後利潤不足40萬元。除了償還部分債務外，志成沒有新的發展。

另外，在競得長風地塊時，志成並無其他合作夥伴，鄭建祿也對外否認了有其他投資者介入的猜測。

也就是說，去年志成是以凈資產約1億元的“身段”吞下了超過11億元的商業地塊！

當謎底揭開的時候，記者才發現，志成上演的是一齣“蛇吞象”。

誰能接他的拿地下一棒？

瘋狂過後，面對2008年的房地產行業突變，很多開發商都很無奈和痛苦。

上海財大房地產經濟研究中心主任印堃華坦言，如果說去年底今年初，許多開發商還對後市保持著樂觀的態度、認為當前的困難僅是暫時的話，半年後的現在，這種樂觀正在逐漸消失，開發商的信心下降到了歷史新低。“形勢很嚴峻，土地流拍甚至在高點拿地的開發商被迫退地的情況，已經出現。”

高點拿地、遭遇行業低迷，這兩個最壞的情況恰恰都被志成遇到了，這似乎也成了此前退地一說最有力的“依據”。

一位開發商對志成退地的說法有另外一種更為實際的看法。他指出，如果2007年的行情今年得以延續，樓市的預期未曾遭遇如此徹底打擊，志成或許可以在今年順利引入合作者，隨著新的資金強力注入，這盤棋還是能走下去的；再或者，行情繼續往上，志成完全可以考慮再次轉讓土地的開發權，賺取增值收益。

只不過，拿地之後行情的急轉直下且至今毫無起色，而以志成目前的實力，在沒有外援的情況下，加上信貸緊縮，獨立開發的可能性幾乎不存在。誰願意接盤？

“折價轉讓在志成尚未繳清土地款的情況下顯然是不被考慮的。那麼剩下的選擇，也只有損失保證金而把土地退給政府了。”這位業內人士說。

不過，2007年拿地時鄭建祿是怎麼想的，現在的鄭建祿又在想什麼，在他對記者“我不知道”的說辭中被覆蓋了，“很多事情還需要進一步溝通”。 （編輯：方方）