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“８·３１大限”三週年之際，專家交鋒“招拍挂”利弊
“單幅土地面積過大，實際上是政府把自己的責任推給了開發商。”這是昨日一次地產專題論壇上專家提出的觀點。
在“8.31”大限三週年之際，部分業內專家和廣東省政協委員昨日聚會，對房地產業土地招拍挂制度進行了探討。公開出讓的方式遏制了土地出讓環節的腐敗，讓土地市場的運作更符合市場經濟的要求。但三年來的實踐表明，公開出讓土地仍然存在一些弊端。
2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓，曾經盛行的協議出讓土地的方式正式叫停，這被業界視為中國土地出讓制度變革的分水嶺，並稱為“8.31”大限。
出讓巨無霸地塊是推脫責任廣州近年來頻現巨無霸地塊，出讓的單幅土地面積往往在10萬平方米以上。2006年，廣州出讓的荔灣區水泥廠地塊面積達到26萬平方米，已經讓業界感嘆地塊龐大。最近蘿崗區推出一幅47萬平方米的住宅用地，更是打破了廣州土地出讓歷史上單幅面積最大的紀錄。昨日，廣州市推出的獵德村商業地塊達11萬多平方米，出讓底價高達38億元，也被業內專家指出土地面積過大。
寒桐房地產投資顧問有限公司總經理韓世同認為，政府應該將規劃搞好，將地塊細分後統一進行開發。單幅土地面積過大，實際上是政府把自己的責任推給了開發商。
李力怡認為，整塊出讓也不符合利益最大化的原則，“就像賣豬肉，整頭賣肯定不如把豬肉分解成各個部分賣更經濟。”他認為金沙洲地區由多個開發商集中開發的模式是正確的。“這樣就容易統一開發，統一蓋樓，各方面的配合也是比較集中的。”
多數中小開發商無力競地目前，能夠參與廣州土地出讓競價並最終獲得土地的開發商已經不多。今年以來，每次土地拍賣的贏家都集中在萬科、保利、富力這樣的上市房地產公司，或者是來自香港的大牌開發商，大多數中小開發商已經被排除在地產遊戲之外。
參加昨日論壇的合富輝煌市場部首席分析師黎文江認為，開發商壟斷土地是一件非常危險的事。而造成土地壟斷的原因並不是招拍挂的方式，而是中小企業融資困難，很難在短期內交齊土地出讓金，上市公司通過融資後卻可以做到。根據碧桂園發佈的2007年中報，目前碧桂園的土地儲備總共有54平方公里，上市時間不長，土地儲備猛增。
黎文江建議，政府今後可以在土地出讓中考慮準入制度，限制囤地過多的開發商再買新的土地。“政府應該讓開發商報計劃，把囤積的土地開發後再來買新的土地。”
廣州智成房地產顧問有限公司總經理李力怡則認為，開發商不做土地儲備是不可能的，大多數開發商都要考慮三至五年的土地儲備。廣東省政協委員孟浩指出，如果政府不努力地建造保障型住房，抑制市場，開發商就沒有風險。政府的責任做好了，開發商的風險就大了。
“價高者得”推高地價按照規定，國有土地公開出讓方式可以採取招標、拍賣、掛牌三種方式。專家認為，廣州目前過多選擇拍賣方式出讓推高了地價。
韓世同認為，土地公開拍賣，容易造成資金雄厚的開發商哄搶土地的衝動，只要有兩家開發商競拍，就可以使土地價格上升。這種狀態是不健康的，政府應該給予考量。招拍挂的招還是可以考慮的，但價高者得是否恰當，應該值得深思。
廣東省政協委員孟浩認為，政府賣地的同時，要考慮承擔社會責任，而不是將土地賣得很高。地產商通過高價格獲得土地，勢必要通過賣房屋才可以將地價的成本消化掉。政府賣地不應該是價高者得，應該考慮綜合的原因。
對於高地價問題，黎文江有不同看法，他指出“地價高是好事，不需要控制”。房價高並不是完全由地價造成的，開發商不會因為政府的土地價格低而主動將利潤讓出來。他還指出，高地價可以讓政府收取更多的土地出讓金，進行財富的二次分配。去年，廣州從土地出讓金中拿出18億元建設廉租房，為住房收入雙特困戶提供了近8000套住宅。 | 
