新華網廣州9月16日電(嚴家森 吳自力) 昨日，為期一天半的“首屆珠三角房地產投資高峰論壇”于東莞會展國際酒店圓滿落幕。本次論壇由南方日報社、廣東省房地產協會主辦，廣東慧谷城市策略有限公司、南方日報東莞辦事處承辦，來自北京、廣東等地的著名房地產專家學者和珠三角9個城市的房地產相關主管部門、房地產企業代表、新聞媒體等共600多人參加大會。

    本次論壇上，專家學者和相關房地產企業代表聚焦珠三角經濟高速發展、城市群加速融合的態勢之下給房地產行業帶來的巨大機遇，深入剖析了近年來珠三角城市房價快速攀升的背後原因，同時還有專家對目前珠三角房價過快過猛增長所隱含的風險進行了分析和警示。論壇既有高端的政策分析、經濟形勢探討，也有關於房地產投資的激烈觀點碰撞，與會代表會後表示“這堪稱一場思想和智慧的盛宴”。        

    融合催生巨大商機    

    珠三角9個市今年上半年完成房地產開發投資佔全省89.5％

    珠三角地區是我國改革開放的前沿陣地，是世界上經濟最活躍的地區之一。南方報業傳媒集團總編輯王春芙在論壇上指出，隨著珠三角地區城市交通網絡的建立，現在整個珠三角地區“一小時生活圈”正在逐步建成。隨著一線城市和二三線城市融合的加快，整個珠三角變成了一個龐大的城市群，不同城市之間的人異地置業日漸普遍。召開這個論壇目的，就是要更好地為珠三角房地產的發展出謀獻策，能夠使該行業取得更好的發展。

    在珠三角強勁的經濟實力和快速城市化的推動下，珠三角房地產市場將持續火熱。廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲在論壇上發佈了一組數據，珠三角9個市今年上半年完成房地產開發投資佔全省比例是89.5％，全省有21個地級以上的市中排前三名分別是：廣州佔26.63％，深圳佔16.61％，佛山佔13.82％。全省開發投資總量近90％就在珠三角的9個市，投資集中度非常高。

    慧谷城市策略公司總經理分析，由於廣州、深圳房地產市場面臨的土地壓力，使兩地的開發商、購房者和投資者紛紛將目光轉移到珠三角其他地區。廣深兩地房地產業多年帶來的資金、技術、理念將被注入其周邊的二線城市，而二三線城市的市場形態將由過去的本土化、封閉型向區域化、外向型轉變。    　

　　房價節節攀升有因    

    從不同角度分析起碼有三大方面　    

    近年來，全國房價普漲，而珠三角多個城市的房價升幅巨大，據統計，今年上半年來，珠三角九市除珠海外，房價同比升幅都超過22％。房價急漲的背後原因究竟是什麼？本次論壇上，眾多專家從不同的角度進行了深入的探討分析，認為起碼有三大原因：

    經濟發展強勁，剛性需求較大。蔡穗聲指出，據2005年的統計，土地面積佔全省比例30％、常住人口占全省的比例49％的珠三角，其GDP佔全省的比例高達82％，珠三角不僅過去20多年一直高速發展，未來數年也被強烈看好，這令珠三角產生相當強的住房購買力。中華全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生教授也分析，目前我國歷史上出生高峰期出生的人都集中到現階段買房，30多歲的人要來買房子，40多歲的人要買房，甚至20多歲的人父母幫著買房，50多歲的人在換房，造成了目前樓市的繁榮。

    供需比例失衡較嚴重是導致目前房價上漲快的直接原因。蔡穗聲詳細比較了近7年來廣東商品房竣工面積和銷售面積，2003年廣東商品住房的供需比是供大於求，是1：0.76；到2004年這個差距拉小了，1：0.99；到2005年反過來了，供不應求了，1：1.20，一個單位竣工，1.2個單位在銷售；到2006年更擴大到1：1.46；而到今年上半年，擴大為1：1.89。而供求關係變化導致了房價的波動，供需缺口的加大令房價急升。

    而流動性過剩背景下，投資需求旺盛也是推動房價急升的另一重要因素。知名經濟學家易憲容研究員在論壇上指出，近年房價快速上漲與我國資本市場快速發展有很大關係，一方面我國股市市值從2005年的3萬億至目前的24萬億，社會財富增加了20萬億元，相當一部分人炒股賺到的錢流入樓市購房；另一方面上市房地產企業近兩年從股市融資1500億，這些公司大量買地，令土地價格急升。在流動性過剩之下，土地、房產的價值在被重估，房地產投資品屬性不斷放大，造成了價格不斷上漲。    　

    存在風險需謹防    

    因為房價地價增長過猛    　　

    而房價持續高速上漲之下，本次論壇與會的不少政府官員、專家甚至部分發展商都表示已到了需防範風險的時候。

    本月11日，廣州市拍賣用地面積達到70萬平米，成交總價達到了95億元，其中有一塊地成交的樓面地價達到了1.87萬元每平方米。面對此“成績”，廣州市國土房管局副局長黃文波不僅沒表現出高興，反而向與會發展商表示他認為目前房地產市場已存在風險，他指出這些風險包括未可預見的政策風險、調控的風險、管理的風險和市場風險幾方面。

    聶梅生也在演講中指出，今年上半年房價上漲已有失控之勢，像深圳等地樓市中投資性購買佔的比例過高，而這種由流動性過剩而推動的投資需求隨時都有可能消失，最明顯的例子是美國的次級債危機，本來次級債佔美國金融市場比例不大，但仿佛“嘩”一下錢全都沒了，流動性沒有了，還不夠，股票大跌，中國當前的流動性也可能一夜之間就沒有了。

    部分清醒的發展商也在論壇中表示了對近年房價增長過快的擔心。頤和集團副總裁趙永爽認為，地價、房價持續穩定的上漲對城市發展、經濟穩定和社會安定都有利，但要有一個“度”，如果房價增長過快，遠超越了居民收入的增長幅度，這其中也將給整個產業帶來巨大的風險。

    精彩言論    　　

    中華全國工商聯住宅產業商會會長聶梅聲：

    “前一段時間說深圳(房價漲得快)。中央調查組下去回來跟我說是50％，過了幾天深圳政府出來說我們只漲了15％，如果是50％的話，那肯定是居高的，泡沫總會破裂的。”

    廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲：

    “我們也要看到目前珠三角展現著誘人的機遇，但是也隱藏著投資風險。我們承認房價的上漲有合理性、必然性，也有積極的意義，但是過快、過猛的增長並不是一個好事情。”

    廣州市國土房管局副局長黃文波：

    “在9月11日，我們拍了一次土地，總共拍賣了13公頃用地，用地面積達到70萬平米，成交總價達到了95億元，其中有一塊地成交的樓面地價達到了1.87萬元每平方米，媒體稱之全省”地王“。對於地價而言，應該說正在節節高，一浪高過一浪。有的樓面地價水平已經和臨近的商品房銷售價格水平相當了，這是一個很不好的現象……我個人認為目前開發商在投資方面已經存在著盲目樂觀。”

    廣東省委黨校教授，現任廣西賀州市副市長陳述：

    “廣州、深圳作為一線城市，整個地產規模和需求非常龐大，政府在這裡面起的作用是微小的。(但)作為二三線城市，如果我們的居民沒法享受一個很好的(住房)福利，不僅是政府的責任缺失，同時也是能力的缺失。”

    廣州頤和集團有限公司副總裁、營銷總監趙永爽：

    “媒體也好，或者是其他的公眾部門，不要再去炒作某個樓王或者是地王，1.8萬元的樓面地價只是個別的現象，希望記者不要再去炒了。如果我們所做的都是參加電視臺的唱歌比賽，底下都是評委，有可能易憲容教授說了一些好話大家打了10分，也有可能說了一些不好的話大家打5分，我們應該把最高分和最低分去掉，取得一個平均分。所以我們不應該對某個現象去吹捧，這樣對消費者不利，對政府不利，對所有人都不利。”