■核心提示
宏觀調控一週年，北京樓價一路狂飆，再度成為“中國樓王”。“地荒論”下消費者需求集中釋放並“恐慌搶購”，炒房團也暗涌北京樓市，官方正醞釀行政調節。
4月23日，農行北京花鄉支行營業廳內，整整一天，等候的人數始終維持在50名左右。
外面的自動取款機早已沒錢了。“都是取錢買樓的。”銀行保安說。
銀行的繁忙只是在反襯著旁邊樓盤的火爆。緊臨銀行的“萬年花城”當日開始發售四期貴賓卡，價格1萬元，下月開盤時憑卡可優先選房並計入房款，發售第一天，共賣出200余張。
這個處於西南三環外的樓盤，在三個月的時間內經歷了房價的飆升奇跡——1月份，銷售價格5700元/平方米，3月份達到了6600元/平方米，擬在5月發售的四期均價在7000元/平方米左右。
今年春季，首都北京房價一路飆升。4月12日，北京市城建研究中心公佈，第一季度北京期房預售均價為6885元/平方米，同比增長14.8％。更有媒體報道，北京的房價已經反超上海，成為“中國樓王”。
與之相伴的“怪象”是，北京樓市的“供應量、銷售量和價格”同時增長，多有樓盤排號還難求一房。
而去年此時，正是中央政府對房地產鐵腕調控之時，國務院“舊八條”和“新八條”相繼出臺，樓價漲勢一時停滯。
為何在宏觀調控一年後，北京樓市房價開始一路狂漲？誰是背後的利益推手？有房地產商擔心，此番房價飆升已顯露出危險信號。
與此同時，官方已開始醞釀新一輪抑制房價上漲速度的調控之策。
“瘋漲”的房價
“再不決定就只能等下期了。”4月13日，售樓小姐在電話中勸說劉波趕快“下定”，否則“越等越貴”。
“真是瘋了！”4月17日，劉波表示怎麼也想不通，沿海賽洛城會月漲幾百元，他形容北京樓價漲瘋了，人們也搶瘋了。
“再不決定就只能等下期了。”4月13日，沿海賽洛城項目售樓工作人員唐曉媛在電話中勸說劉波趕快“下定”，否則“越等越貴”。
售樓小姐的“提醒”讓劉波“發毛”，3月初，沿海賽洛城向他報價7400元/平方米時，他笑著搖搖頭“再等等看”，不到一個月，在4月6日房展之際，已驟升到7800元/平方米。
又一週後，仍在猶豫的劉波被告知部分戶型已漲至8200元/平方米。
“一夜間，北京滿城黃土，一月間，我就得多付10萬。”他苦笑。
劉波是北京一圖書公司編輯，月入7000元，過完春節，他動起了買房的念頭，但一兩個月轉下來，他滿眼所見的，均是一個“漲”字。
4月10日，他趕到西豪逸景進行二期預售前的登記時，擬定的房價已由四天前他去諮詢時的8300元漲到了8500元。
這讓“我想有個家”的劉波覺得房子離自己越來越遠。他說，希望有一套自己的房子，“如果非要加個期限，希望別超過今生”。
周曉東，一家公司白領，他將其購買房子的區域定在四環左右，交通方便，單價7000元/平方米，總價60萬左右，4月9日，在逛完2006年北京春季國貿房展會後，他發現四環左右7000元/平方米的房子幾乎絕跡了。
這個房展上顯現出的一個怪現象是，“房貴”並未影響銷量，“銷售價格、供應量、銷售量”同時上漲。
今年春季房展上，90多個樓盤吸引了20多萬人參展，意向成交2000套，面積23.132萬平米，金額為14.4億元，相比去年冬展增長了3億多，增幅近40％。
北京市房地產信息網統計數據顯示，今年第一季度預售面積372.2萬平方米，去年同期為323.16萬平方米，增長15.2%.而網上售房數量也大幅增長，進入4月份，每天簽約總量均超過500套，4月15日達到803套。
一向被認為房價最高的上海，在去年也被北京反超。兩市統計局公佈的數據顯示，北京期房單價已經高出上海27元/平方米。
4月13日，《南方週末》報道稱，北京已經成為中國樓王。
對今年春季的房價猛漲，也有一些官方的數據並不認同。
4月12日，北京市城建研究中心（該中心隸屬於北京市建委）公佈，第一季度全市商品住宅期房預售均價6885元/平方米，比去年同期上漲14.8%（去年同期19.2%）。分析的結論是，“期房預售價格環比平穩，同比增幅明顯回落”。
4月20日，這一增幅在北京市統計局發佈的數據中變為7.6％。
一個事實是，這些數據是北京所有城區的平均價格，包括密雲、懷柔在內的銷售價格在3000元/平方米，甚至更低價的房子，而四環之內房地產項目上漲的價格則要遠遠超過此數據。
多名開發商給出的看法是，更具參考價值的是預買地塊周邊的房價變動情況。
“就算漲幅小了，但是基數已經太大了。”買房者劉波感慨自己仍然買不起。
恐慌性消費？
王志綱認為，“北京市場的火熱其實是恐慌性消費、超前消費、投資型購買共同促成的。”
“我們可以團結起來，先不買房子拖垮他們。”買房者劉濤大聲喊道。
瞬時間，人們都瞅向他，但很快又涌向開發商身旁，爭搶散發的宣傳資料。4月9日下午16時，春季房展已撤展過半，但仍有一群群人擠到展會門口。
“越漲越買，越買越漲”，劉波說，消費者的拼搶更加促使開發商不斷地將價錢抬高。
在中原地產華北區域總經理李文傑看來，進入2006年，一個變化是，購房者持幣觀望後，發現房價依舊上漲，出於“買漲不買跌”的心理，出現集中釋放。
去年5月，建設部等七部委下發《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》，規定自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的需徵收營業稅。
與上海樓價迅速下跌相比，北京樓市此後也進入低迷期，但並未降價。
“國家宏觀調控的藥方需要調整。”建設部政策研究中心副主任王玨林認為，去年宏觀調控打擊的主要是炒房者，而這一人群在北京還很少。
撐起北京樓市大蛋糕的，在於另一個龐大的購買群體。
4月9日，東四環外的星河灣，北京某國家機關工作人員正帶著外省幾名官員在看樓。這個1.6萬元單價的樓盤並未嚇住買房者，3月份熱賣近80套、銷售額達5億元。
“太多的有錢人和官員想到北京買套房子。”曾經在主語城公寓、鳳凰置地等高檔樓盤做過銷售的一名售樓人員私下介紹，官員多來自近京省份，山西煤老闆則是商人購買團的主要組成部分。
“還遠遠不止這些。”萬年花城副總經理黃璽慶認為，每年留京的學生、一些外省、國外大公司紛紛遷址或者進駐北京，這些都是剛性的消費群體。
在此觀念下，更多的購房者接納的信息是，“你不買，大把的人來買。”
但業內人士分析，這些群體實際上組成的是一個“金字塔式”，處於底層的人最多，對房子需求最大的人正是經濟上不夠寬裕的人。
“現在不買，今後的房子還會漲。”記者採訪過程中很多市民用“恐慌”來形容自己的感受。
萬年花城副總經理黃璽慶認為，宏觀調控的三個目標是“收緊銀根、地根和控制漲幅”，這樣做的目的是降低風險和調控開發結構和速度，並同時抑制過快增長的房價，但實際上，當“收緊銀根和地根”被用作手段，結果並沒有抑制房價，卻促使房價的上漲。
對此，著名房地產戰略諮詢顧問王志綱在接受《中國經營報》採訪時表達的觀點是，“北京市場的火熱其實是恐慌性消費、超前消費、投資型購買共同促成的。”
失衡的博弈
“在北京，不管你的房子蓋得多差，物業配套多不好，你總能賣出高價，且一搶而光。”
一個問題是，在見漲的房價面前，百姓可以持幣和房地產開發商博弈嗎？
“這是不現實的。”萬年花城副總經理黃璽慶分析，與開發商相比，市場上零散的買房者很難達成一致。
宏觀調控一年，在百姓持幣觀望的同時，很多開發商也停售觀望。
“在不到一年的時間內，他們為此每平方米多付出幾百元的上漲款。”一位經紀公司負責人解釋，假如“持幣待購”是購房者和開發商博弈的表現形式，很顯然最後的失敗者還是購房者。
銷控，是這場博弈中每個開發商和經紀公司通用的手段。
2006年4月9日，廣安門外西豪逸景售樓處，一位售樓人員講授的售房策略是，先登記摸底確定房價，放盤時，若有500套房子最多放盤100套，且戶型多不好，待房子“一搶而光”，便迅速提價。
而該樓盤還未到放盤日，在登記初期就根據“已遠超過樓房總數的登記量”將均價從8300元提高到8500元。
“這個博弈不成立，博弈是需要掌握資源。”北京朝陽大地房地產經紀公司總經理段枚焱說，開發商手裏有大量的土地資源，且經濟實力遠遠高於普通購房者，購房者無法與開發商抗衡。
今年初，在房價同樣上漲的廣州，市委書記林樹森則怒斥開發商聯合哄抬房價，其本身就是“搶劫”。
這一觀點，在北京，被首都經貿大學房地產研究所所長張躍慶教授同樣認可。
他認為，房屋銷售價格的制定完全掌握在開發商手裏，因為房地產市場是一個半壟斷的市場，往往開發商會結成價格聯盟。
“雖然沒有公開抬價，但完全是合謀力挺房價。”張躍慶說，不管房子的品質如何，周邊樓盤的最高銷售價總是被新樓盤比對參照，且定期上調房價。
某房地產開發商向記者介紹，“在北京，不管你的房子蓋得多差，物業配套多不好，你總能賣出高價，且一搶而光。”
“地荒論”下的利益推手
“不好好的規範這些開發商，批再多的地也沒有用。”王玨林則認為，政府並沒有做好監管。
“再不買，多少錢都買不著了。”4月9日，國貿房展會上，東三環外西大望路“小戶型”主打樓盤“CBD傳奇”一名售樓小姐向訪者遊說。她的理由是，以後城裏面不再批地，就不會再有新樓了。
而這個樓盤確實演繹了漲價傳奇：去年12月份開盤價8000元左右，日前已漲至8800元左右。
在北京房價持續高幅度上漲的同時，“地荒”論則促使這一速度變的更快。
實際上，在去年7月份，北京市國土局發佈當年的供地指標就公佈，二環以內將不再新增住宅商品房建設用地，但同是出於北京國土部門的數據顯示，去年實際出讓住宅用地585公頃，規劃建築面積679萬平方米，僅僅佔到計劃出讓土地的35%左右。
另一方面，地價飆升，也直接帶來了房價的上揚。
4月17日，豐台區“成壽寺路甲1號印鐵制罐廠住宅小區用地”經過64輪競拍，最後拍出3.41億元的至高價。
經核算，每平方米的土地最終出讓價格為3376元，得主北京正江地產總經理唐文建給出的說法是，“銷售不低於8000元/平方米才有利益”。
這一價格將比目前該區域樓盤價格高出不少。去年9月份，開發面積為170萬平方米的“中海城”開盤均價為5400元/平方米，目前的銷售均價也僅為6500元/平方米。
一天后，在北京市土地交易大廳，溫泉鎮一地塊的拍賣價更是直逼周邊新盤銷售價格。位於五環外缺少配套設施的此地塊的樓面價格達到了每平方米4863元人民幣，而當地在售樓價每平方米僅五六千元。
業內人士給出的估算是，如果按北京業內公認的地價佔房價的40%計算，理論上，一年以後，這一地塊變成可售樓盤，房價將不低於12000元/平方米。
在中原地產華北區域總經理李文傑看來，土地出讓價格增長的速度和幅度已經遠遠高於房價的正常增長。
中大恒基不動產營銷總經理王述介紹，2004年8月31日後的“土地招拍挂新政”之後，土地價格大幅上漲的同時其出讓操作也更加規範，但問題是，在政府獲得土地增值收益的同時，房地產開發商的利益空間並未縮減，最後的結果是，購房者成為最後的承擔者。
“不好好的規範這些開發商，批再多的地也沒有用。”建設部政策研究中心副主任王玨林則認為，政府並沒有做好監管，應該用行政的手段把市場上的房價拉開層次（價格層次和面積層次）。
炒房團暗涌
在上海樓市遭到“重創”之後，部分投資、投機客開始“試水”北京，而北京狂飆的房價也將更大的吸引力帶給這些炒家。
4月22日，宣武區廣安門遠見名苑，在尾盤開盤當日，已經擁有了附近五套房產的李先生又進行了登記。
“這次我想買了再賣。”他說，他的房子因為拆遷獲得了90余萬元補償款，他首付買了四套房子，出租後月進賬8400元。這一次，他看到了超過10%的房價增長率，想借機“炒炒試試”。
遠見名苑小區北門口附近的一家仲介公司，工作人員向記者介紹，放盤多套授權出售的業主有很多，多為附近的朗琴園、蝶翠華亭、遠見名苑等樓盤。
從去年6月份對辦理房產證後兩年上市交易的房產徵收營業稅，這一點在很多仲介公司看來，並沒有根本抑制炒房，多名仲介公司工作人員介紹，5個點的營業稅通常被要求由買房者承擔，“如果由賣方承擔，他會提高房價，都是一樣的結果。”
小馬廠社區一仲介公司向記者介紹，為避免交納營業稅，他們通常讓買賣雙方達成一致，先公正兩年後再過戶。
很多代理公司給出的說法是，在上海樓市遭到“重創”之後，部分投資、投機客開始“試水”北京，而北京狂飆的房價也將更大的吸引力帶給這些炒家。
“地產大鱷”潘石屹所開發樓盤中，山西客戶數量佔外省客戶首位，約15%，有媒體稱“山西煤老闆購房團大把大把現金支付買樓”，正逐漸演化為繼溫州人之後的第二個全國性購房群體。
據介紹，在珠江駿景，六成以上的業主都是溫州人，而富力城，溫州業主也達到了三成以上，現在的二手房價格已經過萬，幾乎超過了開盤價一倍。
《樓市》市場研究部和搜狐焦點網聯合進行的網上調查結果顯示，北京住宅產品中以投資為目的的購買人群佔到26%，“北京東部樓盤投資比例至少達到40%以上”，一位業內人士這樣表達。
另一方面，外資的注入也將暗推北京樓市。據4月18日《21世紀經濟報道》稱，“如瀰漫京城的沙塵暴一樣，外資正在這個春天迅猛地撲向中國房地產市場。”今年第一季度，中國FDI裏大約有180億美元的資金來歷不明，並會在中國持續等待2-3年，“進入房地產市場是最好的方式”。
一則消息是，4月20日，在“促進房地產業健康發展”網上座談會上，國家建設部住宅房地產司副司長侯淅珉、國家財政部綜合司副司長苑廣睿介紹，遏制短期炒作房價仍將是“十一五”時期主要任務之一。
“危險信號”
潘石屹說，“其實開發商比老百姓更害怕房子過快漲價，因為那就像個不知道什麼時候爆炸的炸彈一樣。”
“房價再漲是個危險信號，但願房價的增幅不要太快了。”開發商的高調代言人華遠集團董事長任志強也感覺到了房價上漲的“過火”。
此種情況下，“瘋漲”的房價會不會讓北京樓市“再蹈”去年上海的“覆轍”，接下來如何調控，對每位北京人來說意義重大。
“我個人一個悲觀的看法是房價可能漲到失控的臨界點了。”北京朝陽大地房地產經紀有限公司董事、總經理段枚焱認為，2005年以前房價上漲是正常的，但今年一季度的房價上漲是非常不健康的。
他說，北京的房地產開始有問題了。
實際上，今年春季北京房價上漲已成為一個“敏感”的話題。
今年博鰲論壇上，關於房地產的議題被定為“住房發展與構建和諧社會”不允許談房價，參會地產商潘石屹說“我感覺今年的房價上漲得有點危險，所以現在說話很小心。”
“這樣的房價肯定是不合理的，也凸現出市場存在的泡沫。”中國社科院金融研究所研究員易憲容說，2005年國內房地產開發投資、房地產空置率、收入房價比等指標早就超過國際警戒線。
同樣的擔心，也被地產商認識到。潘石屹在接受記者採訪時感言，“其實開發商比老百姓更害怕房子過快漲價，因為那就像個不知道什麼時候爆炸的炸彈一樣。”
針對北京的房價上漲，北京成業行投資顧問公司總經理邵念強向記者作了一個形象的比喻，房價應該是馬拉松式的緩慢上漲，2003年和2004年，上海就把馬拉松的遊戲變成百米衝刺，所以其違規行為受到了市場的懲罰，而現在北京是按照中長跑的速度在跑馬拉松，也有問題。
他給出的結論是，“違反經濟的增長規律必然要受到規律的制約和報復的。”
在段枚焱看來，房地產價格上漲太快，對從業者、對老百姓和宏觀經濟都有損害，也是這個城市金融危機的隱患。
行政手段調節
“我懷疑開發商在搗鬼。”王玨林說，政府應該進一步規範，要用政策逼他們打開出售房子的大門，不能囤積房子。
而在潘石屹看來，目前有兩個危險的信號，一是全國的房價都在上漲，二是空置率上漲也很快，前者是供不應求的表現，後者是房子賣不出去的信號，兩指標得出的結論恰恰相反。
去年11月，北京市統計局公佈數字顯示，截止到去年9月末，北京商品房空置面積高達1054萬平方米，比去年同期增長21.1%.
“我懷疑開發商在搗鬼。”4月13日，建設部政策研究中心副主任王玨林說，政府應該進一步規範，不能讓開發商擠牙膏，要用政策逼他們打開出售房子的大門，不能囤積房子。
對此，國家建設部在本月初繼國家發改委點名70城市沒有落實“城市廉租住房”保障體系後表示，將對全國空置率問題展開調研。
4月4日，《北京市2006年度土地供應計劃》出爐，在總供地面積不變的情況下，住宅商品房用地供應量比去年減少了150公頃，經濟適用住房用地比去年增加了100公頃。
包括萬年花城副總經理黃璽慶、SOHO中國總裁潘石屹等人看來，應該大力發展廉租房。
實際上，在今年全國兩會上，溫家寶總理就強調“要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發，重點發展普通商品房和經濟適用房。”
3月29日，國土資源部土地利用司副司長吳海洋對記者表示，國土資源部將出臺文件，不排除對目前在北京、上海等城郊大量興建的低密度花園洋房進行供地限制的可能性。此外，相關部委正在聯手制定加大中低價位住宅、中小戶型住宅土地供應政策，該文件也將在年內出臺。
4月8日，建設部住宅產業司司長沈建忠在中國房地產形勢報告會上，表示了今年調控的主要思路：當前最重要的任務是穩定市場預期，保持政策的連續性和平穩性。近期主要是繼續完善各項措施進行調節，短期內可能採用一些行政調節的手段，對於部分熱點城市，還將動用行政手段予以調節。
編輯：呂劍
