“深十條”、“1＋7”文件相繼推出，房市調控力度逐步加大
“半個多月來，籠罩在深圳房地產市場的那股憋悶空氣，一旦被涼風吹散，接下來大概就是傾盆大雨。”一位業內人士這樣感嘆道。
如果還對特區是否享有特別優待權抱有幻想，深圳開發商的日子恐怕只會越來越難過。這一切，源於深圳市政府近期突然發力的調控風暴。
在“國十五條”出臺20余天后，6月20日，深圳市政府在全國重點城市中率先推出了貫徹中央樓市調控的地方細則，即《關於貫徹落實國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（以下簡稱“深十條”）。“國十五條”中最焦點的“70%比例”條款，最終在深圳落地為對單個樓盤的控制。
僅僅兩天后的22日，深圳建市以來首次以市政府名義召開的土地管理工作會議上，《深圳市人民政府關於進一步加強土地管理推進節約集約用地的意見》及7個配套文件（以下簡稱“1＋7”文件）同時出臺。按照政府確定的目標，今後深圳將採取最嚴格的土地管理手段，實現城市土地的高效利用。
6月25日，深圳市國土資源與房產管理局官員在參加全國“土地日”，宣傳活動時進一步表態，“深10條”出臺後，該局將不折不扣地執行有關土地與房地產管理的規定，登出一批開發商與仲介企業的資質。
房價高壓之痛
業內人士將深圳出臺政策之快、之嚴，歸結為其上半年在房地產調控方面的政治壓力。
從去年年底到2006年第一季度結束之時，深圳一直處於全國房地產市場的風頭中，房價節節攀高。
4月17日，深圳市國土資源和房產管理局的《2006年一季度深圳市土地市場動態監測分析報告》用數字說明了一切：今年一季度，深圳全市商品房均價達8752.94元／平方米，同比上漲20.62%.其中，商品住宅均價為8126.14元／平方米，同比上漲25.63%.
與此同時，市場上不斷上演著新盤開盤沒幾天，就被搶購一空的瘋狂。
有主流觀點認為深圳的房價上漲空間要追趕上海、北京，從而可以顯示出城市的競爭力，甚至在深圳“兩會”上竟有人大代表稱：“關內房價每平方米一萬八也不為過。”
高漲的房價終於激起了廣大購房者的憤怒。4月中旬，“不買房行動”開始在深圳出現，“房奴”這一新名詞也迅速流行。
不管是中央有關部門還是地方老百姓，都對深圳市政府對房地產市場的宏觀調控力度感到不滿。
據悉，春節前後，中央有關部門專門就深圳、北京兩地房價上升過快的問題，要求建設部作出解釋，建設部對兩地市場展開調查。
深圳市政府壓力不小。
調控逐漸發力
樓市的高溫，讓深圳市政府主管部門感到了灼熱，開始頻頻發力，出臺了一系列政策進行調控。
4月20日，深圳市政府四屆二十七次常務會議審議並原則通過了由市國土房產局及市發改局、規劃局、工商局、地稅局、人民銀行深圳市中心支行6部門共同研究提出的《關於穩定房價促進該市房地產市場持續健康發展的意見》，包括多渠道增加住房供給，加強閒置土地管理，加強經濟適用房和公共租賃房建設，停止預售，加強房地產市場監測和預警，加大查處違法建築和違法用地的力度，完善房地產宏觀調控手段，進一步規範市場秩序等，共8條意見，被簡稱為“深八條”。
6月20日，深圳市政府又正式頒布了落實“國十五條”的實施細則。深圳版的《細則》全文8000多字，各項條款完全嚴格按照“國十五條”執行，深圳市英聯國際不動產總裁郭建波認為，深圳出臺細則之嚴厲，一方面表明了深圳對宏觀調控的重視，同時也從側面證明深圳確實是被調控的主要對象。
6月22日，深圳市召開的土地管理工作會議，推出“1＋7”文件，深圳將實施最嚴格的土地管理制度，全市所有土地（包括各類產業園區）將被市政府集中管理。“1＋7”文件主要內容包括：建立土地儲備統一管理制度；3年內實現產業用地全部“招拍挂”出讓；協議出讓土地，相關情況必須進行公示；原農村集體經濟組織非農建設用地中的工商建設用地，需合作開發或轉讓土地使用權的，必須經原農村集體經濟組織繼受單位股東大會表決同意，並報市主管部門依法審批；通過地價手段鼓勵新建工業用地高強度開發利用和舊工業用地追加投資、轉型改造、提高容積率等等。
“幾乎可以肯定，深圳的土地市場未來將呈現出容積率普漲、出讓土地面積下降的嚴緊局面。這將導致深圳房價階段性的穩定或者盤整。”深圳民間地產研究人士半求接受記者採訪時分析說。
一直處事低調的深圳市國土房產局官員在6月25日參加全國“土地日”宣傳活動時也明確表態，深圳今後將嚴格執行土地使用權出讓合同驗收制度，在落實住房套型限制等調控措施方面，新土地出讓用地驗收不合格的，將不予辦理房地產初始登記。該局官員還透露，不但將有一批房地產開發企業在近期被登出資質，還有一批不法房地產仲介企業也已被該局盯上，近期將受到嚴厲整治。
解讀
房價會不會降？
對於深圳房價在調控政策出臺後到底會不會下降的問題，業內人士的看法並不一致。
持房價將下降觀點的人士指出，最近，深圳房地產成交量急劇下滑，這是價格將發生變化的前期信號。
根據深圳市國土資源和房產管理局網站披露的數據，6月初深圳新房成交量下跌了五成，二手房的成交量也在同步下跌。6月21日，市房地產權登記中心一位工作人員透露，自6月6日至21日這半個月以來，該中心收到的二手房過戶登記文件量比以前減少了四成左右。
英聯國際不動產總裁郭建波在接受記者採訪時則大膽預測，深圳房價將在未來2—3個月內開始出現明顯的下降趨勢，郭表示，根據英聯國際不動產的市場監測顯示，目前二手房市場已經出現拋盤跡象，而拋盤的增多將是降價的前兆。
“調控從整體上來說對深圳房價的衝擊並不太大，但部分前期炒作嚴重的區域價格將有可能下跌20%以上，其中南山片區、華僑城、寶安中心區、龍崗中心城等區域都有可能成為下跌可能性最大的區域，而南山及寶安部分定價過高的樓盤將會在房價下跌的過程中首當其衝。”郭建波說。
戴德梁行董事總經理程家龍最關注90平方米這一條。他認為，實施90平方米佔70%這條細則後，同樣的建築面積內套數會增加，這樣會解決更多老百姓的需求，對抑制房價過快上漲很有好處。
而持房價將上漲觀點的人士則認為，從短期來看，政府出臺的一系列調控措施將奏效，深圳房價上漲的勢頭將被遏制住；而從長遠來看，深圳房價仍有上升空間。“市場上價格下降的動力要小于上升的動力。”一名業內人士說。
也有地產界人士持比較中立的觀點。世聯地產顧問有限公司董事長陳勁松接受記者採訪時，對深圳市政府出臺的系列調控措施整體評價是“具有新意”，“明確了條款，使我們能夠更鎮定地、清醒地看待市場。”陳勁松分析，從中長遠來看，深圳樓市可預期，這將是最重要的影響；在短期規劃細則還未出來，明年土地供應也是未知數的情況下，觀望氣氛將持續到7月；可以肯定的是，豪宅價格一定上升。
對地產商有多大衝擊？
“深圳出臺的房地產調控政策出乎意料。我們的前期判斷是在”國六條“和”國十五條“出臺後，房地產調控政策將告一段落，地方政府將會和中央政府博弈，因此我們預計地方政策將比較溫和，因為2005年深圳出臺的政策相對溫和。”平安證券房地產研究員姜培正接受記者採訪時分析說。
姜培正認為，深圳規定針對項目實施“90平方米以下中小戶型佔70%”的政策，這項規定對於高檔項目儲備較多的深圳開發商負面影響較大。原來重金購買的別墅和高檔住宅用地，都將成為90平方米中小戶型佔70%的住宅項目，對這些開發商而言損失是顯而易見的。
“如果華僑城地區和蛇口地區都成為90平米中小戶型佔70%的的住宅區，其原來的高尚住宅區地位將大打折扣，華僑城地產、招商地產的利潤空間將大為下降，萬科和金地集團擁有的高檔住宅和別墅項目也將會受到極大的影響。”姜培正說。
眼下在深圳，凡是未能取得開工許可證的項目全都在被逐步“叫停”。華僑城與招商地產的一個名為“曦園”的項目，也被列入“叫停”名單。碰到同樣情況的還有萬科的第五園、萬科城項目，振業城後期項目等等的開發商們。
現在，“叫停”名單已由原定的34個項目，迅速擴大到100多個。
有深圳地產商則表示質疑，“深10條”中說，“因特殊情況需要調整住房結構比例的，必須報建設部批准”，“這一條規定，會不會讓一些有實力的開發商開始‘跑部運動’？”
一位不願具名的業內人士分析，由於華僑城和招商局的大股東均是大型國有企業，也許為了防止國有資產貶值，這兩家公司有可能存在調整的可能性。
記者手記
信息混亂不解決平抑房價難奏效
房地產市場信息的封閉與混亂似乎由來已久。在某些地方的國土資源管理部門，大量的土地成交價格無法查實，而各種部門和級別的房地產統計數據也無法相對應。
典型的例子是今年3月下旬，國家統計局與北京市建委發佈的北京房價漲幅相差兩倍以上。
無獨有偶。就在此後不久，對於北京市一季度商品住宅期房預售均價同比漲幅，北京市兩個部門的數字相差也近兩倍。
數字的混亂與差異最終將導致消費者的慌亂和迷茫。“在一個信息不對稱、不透明、不規範、不科學的市場，信息優勢方總是能夠利用這種優勢輕易獲得利益。而消費者因為處於信息絕對劣勢，根本無法作出對自己有利的判斷。所以，有人說目前國內房地產市場比以往的股市黑箱操作更甚。”中國社科院金融研究所研究員易憲容曾說。
可喜的是，近期深圳出臺的一系列調控細則裏，關於完善信息披露方面的措施越來越細化。例如，“深10條”第八、九、十條分別提出，市國土房產、統計等部門應繼續完善房地產統計和信息披露制度，完善房地產市場信息系統和信息發佈機制；各新聞媒體要全面、客觀、公正地報道房地產市場情況。對提供房地產市場虛假信息、惡意炒房、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理；對宏觀調控政策落實不到位的部門，要追究責任，通報批評。
在信息統計和披露的工作上，深圳其實已經走在全國前列，深圳國土房產局網上，每日、每月均有交易信息發佈，還有每季度形成的房地產市場研究報告。
但是，關於目前深圳閒置土地的量有多少，閒置土地能收回再出讓的有多少？我們一直無法得知。開發商的捂盤、抬價銷售等違規行為的披露，也很鮮見。而開發商的造勢、自炒等等行為，倒是頻繁見於媒體。
此外，還有一些類似股市上“吹股手”的“黑嘴”，他們作為利益集團的代言人，披著專家學者的外衣，發表不實言論，向消費者發出錯誤的市場信號。深圳不少地產仲介公司為了提高自身在業內知名度，也將定期的市場信息報告發佈作為重要的營銷手段，由於統計數據的真實性和統計面難保證，也容易造成信息披露形式混亂，披露內容不完整。
此次深圳的調控細則提出了種種完善信息披露制度的具體舉措，不僅是整頓房地產市場的關鍵，也是樹立政府信用的王牌。因為公開、準確的數據可以讓消費者做出理性的購買判斷，可以讓開發商作出合理的投資判斷，只有這樣才能形成理性的、有序的市場供需。
遺憾的是，什麼樣的信息屬於虛假信息，哪種虛假信息必須負什麼責任？對提供房地產虛假信息，誤導消費者行為，到底該如何嚴肅處理？此次的政策中並沒有明確界定，在今後的執行和監察上，可能會打一定折扣。
（編輯：王麗霞）
