南方網訊 資源的稀缺性是現代經濟學作為基礎的其中一個假定，也正是如此，對最稀缺資源的爭奪，成為了企業成敗的關鍵。什麼是房地產行業發展最稀缺的資源？
有人說是土地。因為從上個世紀80年代開始到本個世紀初，只要憑藉關係拿到好地皮就能夠貸款，然後能夠掙到錢，雖然也有不少爛尾樓，但這畢竟只是浩浩蕩蕩的房地產投資大軍中的少數。在這個時期，中國大地上上演著大量憑藉著一塊土地“空手套白狼”的好戲。
也有人說是資金。持這種觀點的人舉例說，君不見，2003年下半年開始，隨著全國範圍內的宏觀調控的開始，一群手中有大量土地，但自有資金比例相對較低的企業開始過著勒緊褲頭帶的日子？
似乎也是如此，尤其是這一兩年。從2003年開始，中國人民銀行已經三度對法定存款準備金比率進行調整；2004年，銀行更是對房地產行業發出的“十二道金牌”———
2月26日，中國銀監會發佈的《商業銀行房地產貸款風險管理指引徵求意見稿》規定，商業銀行對個人住房貸款的發放，應將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產貸款餘額與總貸款餘額比不得超過30%.
4月11日，央行宣佈，從2004年4月25日起，資本充足率低於一定水平的金融機構，將執行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業銀行、外資等金融機構將執行7.5%的存款準備金率，目的是限制商業銀行的信貸盲目擴張。房地產業是信貸調控的首要對象之一。
4月27日，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目（不包含經濟適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上。這個規定在資金普遍不充足的房地產企業裏引發了劇烈的震蕩。
10月29日起，中國人民銀行上調金融機構存貸款基準利率並放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%.其他各檔次存、貸款利率也相應調整，中長期上調幅度大於短期。這是銀行9年來的頭一次加息。房地產業是信貸調控的首要對象之一。
為什麼中央會出臺這麼多政策？一方面擔心房地產發展過熱；另一方面，就2003年的情況來看，房地產行業對銀行貸款的依賴性還是過高。去年央行研究局的一份報告認為，我國房地產金融目前是以銀行信貸“一統天下”的格局。據央行統計，2003年底房產貸款已高達6657.35億元，是1998年的3.2倍，約為房地產資金源的80％。房地產風險過度集中在銀行。
雖然，不少專家都認為，我國的房地產僅僅是局部過熱，但在這“一刀切”的政策環境下，各大小房地產投資商在無法獲得廉價、充分的資金供給後，都面臨著資金鏈的緊張。於是，從2003年下半年開始，一場浩大的房地產資金爭奪戰就此展開。訪問很多位房地產的高管階層，在去年一年內，花在“找錢”上的精力就比往常多了很多。
錢不是萬能，但沒錢就萬萬不能，於是，“資金為王”也就立穩了腳跟。怎樣找錢？怎樣找大錢？怎樣找快錢？招數多不勝數，其精彩程度，不亞於一本實戰版《三十六計》。
資金三十六計
“三十六計”最早見於《南齊書———王敬則傳》，真正積累成冊，大概已在明、清之際了。《三十六計》原書，書中全計共分六套，即勝戰計、敵戰計、攻戰計、混戰計、並戰計、敗戰計。每套計又各分列為六計，總共三十六計。
各計所含內容，多屬古代兵家詭譎之謀，可以說它是採集兵家之“詭道”，專講軍事謀略的一本兵書。從歷史的角度看，古人講“三十六計”，只是借助陰陽演說中太陰六六之數，來比喻陰謀詭計多端而已，並非說軍事計謀只有三十六個。實際上，戰爭史上對軍事計謀的運用，千奇百怪，數不勝數。從這個意義上講，“三十六計”只是對前人經驗的部分總結。
去年開始的這場資金爭奪戰，其實正是勝戰、敵戰、攻戰、混戰、並戰、敗戰六套計的活學活用，現選取精華部分，以饗讀者。
■第一套〖勝戰計〗之第04計以逸待勞
原文曰：困敵之勢，不以戰。損剛益柔。
新解：不戰而曲人之兵，從來是兵法中至上的追求。以逸待勞，以一種超然的形態將這場資金爭奪戰置之度外，似乎是最讓人欣羨的高招。
早在2003年，國家的宏觀調控全面鋪開之前，就已經有發展商從中央政府的種種舉動中“嗅”出了山雨欲來風滿樓的味道，於是，有計劃地開始收縮戰線，重整現金流，經過將近一年的時間，這些企業就已經獲得了休養生息的時間，真正以逸待勞地以較高的自有資金比例置身於資金爭奪戰地度外。
■第二套〖敵戰計〗之第07計無中生有
原文曰：誑也，非誑也，實其所誑也。少陰、太陰、太陽。
新解：無中生有，虛虛實實，無論在商場還是戰場，都是制勝妙方。
手頭上有項目，但沒有錢，按照過去的慣例，一般是向國內的商業銀行貸款，但貸款的門檻高了，貸款難了，難道就只有將土地割價出售一途嗎？非也。發展商和銀行合作，就推出了新的房地產信託產品，通過這種“無中生有”的證券化的紙質媒介，實現了融資的目的。
2004年3月，廣東發展銀行低調代售的某地產信託成為廣州地區首個地產信託產品。據稱，此信託產品受到投資者的高度認可並已順利發售完畢，不願具名的順德某開產發商由此獲得1億資金。
而像房地產信託這樣的新興融資渠道，也獲得了央行在政策上的支持。央行研究局在去年3月份發佈的一份研究報告中稱，我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種投融資和金融工具的房地產二次金融市場，以分散銀行信貸風險。央行研究局因此建議，建立證券化房地產融資二級市場，如將房地產資金信託轉變為真正意義上的房地產信託。
這也絕對不是發展商的一相情願。去年，一些海外資金四處出擊，在國內房地產市場上尋找投資合作的途徑，包括新加坡政府投資公司、美國國際集團（AIG）、高盛、瑞士銀行、德意志銀行、澳大利亞麥格理銀行、雷曼兄弟等一些海外政府產業基金、房地產基金、投資銀行基金以及開發商，甚至是海外的商會也頻頻與各地房地產企業接觸，其中不乏已經開始進入合作論證階段的公司。
■第三套〖攻戰計〗之第17計拋磚引玉
原文曰：類以誘之，擊蒙也。
新解：俗話說，捨不得孩子套不住狼。拋磚引玉———以小誘餌獲取大利益，用經濟學來解釋就是“投資回報高”。
房地產企業上市就屬於拋磚引玉型的資金獲取模式。先把企業做好，以較高的分紅，獲得上市融資、增發再融資的機會。除了爭取在國內上市或者通過買殼上市“曲線救國”以外，2004年，內地房地產界對香港股市也表現了超乎尋常的熱情。2004年2月6日，上海復地（2337HK）在香港聯交所正式掛牌，當日收盤價較招股價上升7.4％；2月19日，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協議，啟動香港上市之旅；另有消息稱，北京SOHO中國、上海仲盛地產等內地知名地產商，均有意在條件成熟時到香港發行H股。
■第四套〖混戰計〗之第23計遠交近攻
原文曰：形禁勢格，利從近取，害以遠隔。上火下澤。
新解：借助遠方的外力，謀求眼前的利益。
既然房地產企業和國內銀行“暗生齟齬”，吸收國外銀行的貸款，也成為了不少發展商獲得資金的新途徑。一直對房地產按揭業務躍躍欲試的外資銀行們卻已經動手“吃螃蟹”了：憑藉著低利率、高成數和長年限的外幣貸款，它們正向著收縮戰線的中資同行們悄然發起一場客戶的爭奪戰。東亞銀行、永亨銀行……不少外資銀行向信譽較好的房地產企業拋出了繡球。
■第五套〖並戰計〗之第30計反客為主
原文曰：乘隙插足，扼其主機，漸之進也。
新解：各個行業都有其進入的壁壘，有此一說，宏觀調控在實際上為有充裕資金的外來巨頭提供了機會，讓他們反客為主，成為入主房地產行業的新勢力。
最近一段時間以來，進入房地產行業的外來巨頭很多。像集裝箱大王中集集團、重型汽車巨頭中國重汽集團等都高調進入房地產行業，順德鋼鐵“大佬”也和奧園集團合作開發了佛山奧園。借助專業的力量，再加上充裕的資金，使這些外來巨頭開始在房地產行業露出了鋒芒。
■第六套〖敗戰計〗之第36計走為上策
原文曰：全師避敵。左次無咎，未失常也。
新解：打不過就跑，保存實力，謀求最大的發展，這是遊擊戰的精髓，也是現代企業在遇到不利的發展環境下的妙著。
對於一些資金實力不強的企業而言，去年的宏觀調控以及未來的政策走向，不啻于在未來向他們徹底關上了房地產行業的大門，因此，通過土地轉讓，或者公司股權轉讓等方式來套現，再在其它行業謀求發展，不失為一明哲保身的方法。
記者手記：“大亂”之後始有大治
去年12月31日，一次偶然的機會，和幾位外地的媒體朋友討論關於“房地產是否會崩盤”的問題。其中一位認為，無論是土地還是金融方面，中央在去年出臺的政策，其用藥之猛，都是近年來罕見的，加上還有部分人士對未來繼續加息的預期，因此，房地產行業存在著“崩盤”的可能。
筆者則剛好抱相反的態度。其一，雖然部分城市存在著房地產過熱的情況，但這絕對還不至於是全國各地都存在的情況，而且，房地產行業對國民經濟有著巨大的影響，無論出於哪個層面，中央政府就其政策出發點而言，都不願意出現“崩盤”的現象。
其二，什麼是“崩盤”？筆者認為，出現土地的大規模轉讓，不意味著崩盤，甚至再新添一兩個爛尾項目，也不意味著崩盤，只有行業的生存情況惡劣到舊的企業難以為繼，新的企業又不願意進入，這才是真正的崩盤。雖然，目前我國的房地產行業早已經不是暴利行業，但其經營利潤依然在中上水平，就這樣的一個情況下，即使出現政策層面的土地和資金緊缺，最後導致的，也是部分實力不強的企業徹底退出房地產市場，同時吸引部分有實力、願意在房地產行業發展的新企業進入，從這樣一個方面來說，只要房地產行業的利潤率還維持在一個相對合理的地步，就不會有崩盤的情況發生。
不打破舊秩序，就不會有新格局。表面看來的“大亂”，之後可能將會迎來新一輪的發展機遇，即最終實現大治也。
編輯：付昱
