南方網訊 “地根”向來是開發商的生命線，因為只要有土地，就算沒能力開發轉手也有利可圖。2004年，在政府嚴控土地供給政策的引導下，土地市場的競爭進入白熾化，很多開發商不惜一切代價拿地，今天甲公司拿了5000畝、明天乙公司拿了1萬畝———回顧過去的一年，可以發現土地資源稀缺、投資者增多、而遊戲規則也變了。狂熱的背後，有的人也擔心是否會受到市場“衝動的懲罰”，土地的“囤積”，是否真的能讓開發商佔地為王？
土地資源稀缺
其實，去年可以說是全國範圍的地根嚴控年。5月，《關於深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》暫停了農用地轉用審批、暫停新批的縣改市（區）和鄉改鎮的土地利用總體規劃的修改、暫停涉及基本農田保護區調整的各類規劃修改。不少市場人士都認為，在“三個暫停”到期後，相關的土地政策將會轉向寬鬆。但10月22日國務院印發的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》打碎了相當一部分等待寬鬆土地政策的人士的夢想。與此同時，國土資源部連續下發了《關於基本農田保護中有關問題的整改意見》、《建設項目用地預審管理辦法》、《關於完善徵地補償安置制度的指導意見》、新的《土地利用年度計劃管理辦法》等11個辦法，嚴防用地反彈。
在這個背景下，去年廣州經營性土地的出讓計劃用地350萬平方米，雖然與上一年度的水平相去不遠，但是在整個城市市政基礎設施大規模擴張的拉動情況下，卻難免捉襟見肘。而且，其新增建設用地面積只有90萬平方米，使得市場傾向使用原有建設用地和消化閒置土地。
有業內人士感嘆，偌大的華南板塊，早已被十來個大小發展商提前佔據，後來者只能見縫插針了。前些年大開發商大規模的圈地，也間接造成了土地資源的緊缺。廣州已沒有地可以“圈”了，市區內只能是拿，像在珠江新場，萬來平方米地只能“一點一點拿”；想要郊區較大的地塊，要“投”；而上千畝的圈地，則要到周邊其他城市或外省。
投資者增多
國家土地政策收緊，嗅覺靈敏的開發商在去年開展一場土地爭奪戰。粗略估算，在廣州地區以及以廣州地區為中心的周邊地區，集中在大開發商手中的土地超過3萬畝。除此之外，一些原本土地儲備不豐富的地產集團或中小型企業也使出渾身解數四處求地。
在去年年中的網絡的論壇上，發佈著大量的求地信息，其中不乏在深交所上市的大型房地產開發企業。與此同時，網上的“賣地”或“賣項目”的信息也大量涌現，僅去年5月22日一個房地產項目轉讓信息的帖子就多達30余條，其中合作資金最高的幾個項目，其“賣斷價”幾乎均在5億元以上。
一方面，廣州市商家明爭暗鬥。去年，由廣州市或番禺區、花都區、增城市等房地產交易中心主辦的土地拍賣會接連不斷，幾乎每週都有土地掛牌出讓，尤其是增城市新塘鎮幾次地塊的競賣，竟然吸引了四百多位發展商前去諮詢。
另一方面，外來商家也過江搶地。深圳萬科地產進軍廣州金沙洲，顯示出廣州及周邊區域在全國地產界的熱門地位。當招商地產在番禺閃電圈地2000多畝的消息傳出後，包括華南大盤在內的廣州發展商都倍感驚訝。業界有消息稱，一家北京的品牌發展商已在臨近鐘村新火車站區域圈地200萬多平方米。而據說，新希望集團的劉永好在番禺考察過不少地塊，由於種種原因未能達成，於是在風景如畫的南海仙湖囤地數千畝，準備開發旅遊地產。
遊戲規則變了
“8.31”大限，徹底改變了用地遊戲規劃，拍賣場成為開發商角逐的主要舞臺。
去年5月下旬，廣州2004年度第一次國有土地使用權公開掛牌出讓即獲開門紅，白雲區同和永泰村舊廣從公路以西、集賢莊以南地塊，天河區珠江新城L9-1-L9-4地塊經過激烈競爭，分別以6700萬元和23600萬元的高價成交。白雲地塊此前曾被拿出來拍賣過，但是最後無人舉牌而流拍。昔日無人問津，今日卻成香餑餑，競拍現場廣東利海集團有限公司和廣州市時代豐晉貿易有限公司展開激烈爭奪，最後時代以6700萬元競得標的。
而計劃在去年年底拍賣的“種雞場”地塊，雖然拍賣會未開，但商家之間的競爭已經非常激烈了。報道稱，有記者前去該地塊實地察看，但保安極其敏感，拒絕讓記者進入，表示需通過有關人士授言方可。而空氣壓縮廠地塊，爭奪的買家也多達6家，最終時代集團與南航集團較量了30個回合後，由南航集團以4880萬元競得。按照最後競得價計算，樓面地價早已經遠遠超過2000元/平方米。
提防“衝動的懲罰”
針對這種情況，不少人也擔心，市場狂熱的背後是否會帶來“衝動的懲罰”？截至去年年中，廣州市被取證已認定閒置土地926宗，其中已收回土地使用權233宗，已登出用地批文81宗。而年底國土資源和房屋管理局57宗閒置土地依申請舉行聽證、質證，首批無償收回達27宗。
有行家表示，土地的“囤積居奇”，是否真的能讓開發商“佔地為王”尚有很大疑問。現在土地政策抓得很緊，一不小心可能會血本無歸。建議投資者在拿地的時候，一是要正確評估土地的價值，以動態的、發展的眼光來看待土地的價值；二是要有高質量的開發構想，實現土地價值的最大化。
終南捷徑：上有政策下有對策
去年國家土地資源部71號令，讓土地協議出讓在去年8月31日壽終正寢。為了穩坐釣魚臺，市場嗅覺靈敏的廣州開發商，從國家開始整頓房地產市場開始前，就已經行動起來，加大了拿地的力度，不只擴大圈地範圍，而且開拓了一些其他拿地渠道。
抵債項目成為“香餑餑”
發展商的爭奪戰火，從5月底開始就燃燒到銀行放出的抵債土塊。有消息稱，建設銀行在洛溪的一塊300多畝的地塊，初期有些中小型地產公司前來接觸，都有意接手該地塊開發，後來廣州一家財大氣粗的開發商以50萬元／畝的高價一下子把其他的地產公司都嚇走了。
而有廣州第一爛尾樓之稱的中誠廣場，引來了不少香港、廣州房產巨頭的目光，最後被北京一家房產公司“一刀拿下”。業內人士稱，在土地資源日益緊缺的今天，抵債項目也成為爭奪的“香餑餑”，因為它們如果能理清債權關係，啟動的週期將比新項目要快得多。更何況，目前在老城區的版圖內，已經不會再有新的住宅地塊出讓，使這種資源變得非常珍貴。
收購有土塊公司
早年，一些中小房地產企業囤積了些地塊，因為“有了點口糧”就一直維持著生計，但因沒有充足資金交地價辦齊用地手續，土地閒置了多年，最終或是難逃被政府收回的命運。本來，辦齊用地手續後還可以轉讓給其他急切覓食的企業，但“8.31”之後，這條協議出讓的道路也被堵死了。
為了得到這些土地，急切的開發商找到了另外一個變通辦法：注資控股或者直接收購擁有地塊的公司。據行家介紹，以前較多的是被用於處理一些行政劃撥土地，但從去年下半年開始，就在業內流行起來，很多開發商通過這種途徑拿到地。它和協議出讓的一樣，交易雙方直接進行，卻規避了協議出讓的限制，只要通過工商註冊方面的變更程序就可以。
記者手記：成王以後……
“8.31”大限被炒得沸沸颺颺的時候，潘石屹與任志強的“雞蛋換糧票”成為業界笑談。與內地部分開發商的惶惶不可終日相比，已經習慣了市場模式操作的廣州開發商似乎未受多大影響。但回顧過去的一年，卻可以發現，廣州的土地爭奪戰可謂洶湧澎湃。市場是無情的，但也是公平的，在優勝劣汰的法則下，有人圈地為王，有人鬱鬱而終，這是再正常不過的事情了。但在倖存者中，我們更關心的是，新形勢下，開發商面臨資金、土地、後續開發等等難題的同時，如何贏得更大的市場空間？是降低產品質素？還是漲價？
編輯：付昱
