南方網訊 面對低迷的上海樓市，許多人眼中只有悲觀和沮喪，但也有人說他在低谷中看到了機會——至少上海快捷無憂商務服務有限公司（簡稱無憂商務公司）的股東們是這樣認為的。
“以前是我們求著與房東合作，現在是業主主動要求託管租賃經營，”無憂商務公司的創辦人之一戴臨風說，“我們現在是在20套房產中挑一套（託管）。”
戴的生意經是：業主將房屋委託給他的公司打理，與業主商定固定回報或分賬比率後，公司將這些住宅對外租賃，租金按天計算。戴透露，目前公司的收益率為25%左右。
2002年，戴和幾個“海歸”引進了這種國外盛行的日租公寓模式。從業態本身來看，這種類似家庭旅館式的經營模式與傳統的賓館業並沒有什麼不同，但兩者之間的差異卻是顯而易見：傳統賓館業以便利的集中服務吸引住客，而日租公寓則以更低的價格、更寬敞的居住空間使住客能感受到居家的自由與自助的樂趣。
“我們的客人大多是外地來上海短期出差的商務人士，也有一些外資公司為解決員工短期居住而租賃。”戴臨風說，他們目前在上海市共託管了970套公寓住宅（包括高檔酒店式公寓），通過網絡推廣平臺，在北京、廣州、青島、三亞、武漢等五個城市也相繼開展了日租公寓業務。
戴認為，現在樓市出現了逆轉，許多業主不得不由短線投資轉向長線投資，他們的心態也發生了改變。“早先推廣‘託管＋日租’業務時，業主基本上都要求我們給予固定回報，而現在有80%的業主要求和我們分賬，”戴臨風說，“當由我們來承擔由固定回報帶來的資金壓力時，其實我們可以獲得較高的收益，但風險也很大。雖然分賬制沒有以前那樣的高收益，但資金壓力、經營風險也隨之降低，現在正是我們規模擴張的時機。”
改良的“舶來品”
戴臨風萌生經營日租公寓的念頭是受到一位美國親戚的啟發，那時他在上海市閔行區科技創業園正經營著一家生產、銷售門禁系統的公司。
無憂商務公司開始運作後，戴臨風發現，業主一直習慣通過仲介公司找房客，根本沒有人願意把房子託管給他們租賃經營。於是，公司的股東們拿出了自己的四套住房，從頭開始推廣日租公寓概念。
除了採用傳統的營銷手段外，無憂商務公司還購買了服務器，租用了一條10兆帶寬的上網專線，搭建起網絡推廣平臺——無憂自助公寓網。客戶可以通過這個網上預定電子商務平臺了解公寓的狀況，並可在線預定住房。
經過長時間的市場培育、推廣，無憂自助公寓網逐漸有了起色，到2003年時無憂商務公司已在地鐵一、二號線周邊託管了100多套公寓，並有了一定的固定客戶。
不過，儘管網上預定公寓比電話、傳真方式更便捷，但戴臨風還是決定放棄這種備受客戶歡迎的在線預定方式，主要採用電話預定、確認的傳統方式。戴表示，日租公寓在國外已經非常成熟，但在國內由於信用體系得不到保證，網上在線無效預定率超過了40%，導致運營成本上升。“有的外地客人在線預定後，我們卻無法進行確認，還有的客人同時還會預定一個其他的酒店備選。業內一般在下午六點鐘自動取消預定，但那個時段取消預定的住房基本上只能空置。”戴臨風說。
因為大多客戶來自外地，無憂自助公寓要求客戶通過電話預定房間，然後通過銀行匯款的方式支付定金。據了解，目前許多類似形式的日租公寓都是採取這種方式規避經營風險，但由此導致的問題是：客戶感到諸多不便，而網絡的極低成本溝通效能並沒有被充分利用，這本來是日租公寓與賓館差異化競爭的吸引客源的利器。
戴臨風表示，他也意識到了這個問題，解決的方法之一是推出了集中型的日租公寓，可以接受客人現場入住。
現在，無憂自助公寓的主要方向不再是託管位置離散的公寓，而是整體託管位置集中（比如一棟大樓裏）的高檔酒店式公寓，選定集中點後，再考慮託管周邊的離散型公寓。“我們要形成網絡，原則是服務人員從集中點到周邊的離散型公寓不超過30分鐘的路程，否則沒法響應住客的需求。”戴臨風說，“在集中型的日租公寓，我們有專門的服務人員值守，客人得到服務的便捷程度和賓館其實是一樣的，但感覺上卻完全不同。”
可複製的商業模式
戴臨風說，經過三年的摸索，他對日租公寓這個“舶來品”有了許多經驗體會。越來越多的合作者加盟也使他對日租公寓的盈利前景增添更多信心。
“我們在青島的託管業務在黃金周前已經啟動，當地的一位開發商已經將其開發的130套公寓整體委託經營管理，第二批一棟樓共228套公寓也完成了整體託管。”戴臨風說，這些公寓位於青島市火車站附近，開發商考察了無憂自助公寓的運作模式後，決定不對外出售，全部通過無憂自助公寓網的“在線ERP系統”對外日租。
通過這套“在線ERP系統”，無憂商務公司管理著多個城市擁有的近1500套高檔日租公寓、上千多名業主以及眾多加盟商、合作商。不同權限的合作者可以隨時通過互聯網登陸系統，查詢系統自動生成的運營數據，保障各方的經濟利益。“所有經營數據即時自動更新，誰也瞞報不了收入。”戴臨風表示，這種規模的運營方式可以吸引更多的合作，同時也降低了公司的管理、運營成本。
不過，儘管戴的公司擁有他稱之為“具有核心競爭力”的“在線ERP系統”以及專業的管理團隊，但隨著日租公寓概念的普及，無憂自助公寓也面臨著越來越多的同業競爭者。這些競爭者採取同樣的網絡運營模式，通過互聯網推廣房源、招募合作。儘管戴認為他們“學不到精髓”，但蛋糕沒有明顯增大而搶食者卻多了肯定不是什麼好事。
這像極了2004年10月某期《華爾街日報》的一篇文章的標題——“互聯網讓原創性構想成為奢望”。想想GOOGLE上面超過四百萬個的搜索結果吧，你就知道“日租公寓”、“移動公寓”概念是如何火爆（有時也許已經淪為招徠客戶的手段）。誰能笑到最後？最終要看誰的資源最多，誰的規模最大。
戴臨風的想法正是如此。目前，他不停地在國內十多個城市間穿梭，與投資者洽談加盟以及股權合作。而他的商業模式也正日益受到國內外風險投資的青睞，但他似乎對此有所保留。
戴臨風說，他們接觸了美國、澳洲、新西蘭以及國內北京、溫州、汕頭的共六家風險投資，國外風險投資提出投入上千萬美元，國內的也有6000萬元，“他們的胃口太大了。”戴臨風說，“我們現在只有6個城市，我們的目標是擴大到15個城市。網點越多，影響就越大。”
（編輯：李廣軍）
