南方網訊 在宏觀調控的背景下，作為與房地產直接相關的物管行業面臨什麼樣的新形勢？對於這樣一種形勢，物管行業又該採取什麼樣的應對策略？
10月20日下午，在物管營建和諧人居？高峰論壇上，深圳萬科物業管理有限公司副總經理馮霞與重慶物管人士分享了萬科的經驗。
調控呈現全面性、長期性和嚴峻性特點
馮霞女士認為，此次調控表現出全面性、長期性和嚴峻性的基本特點，樓市的心理預期拐點已經出現，再次恢復將是漫長的過程。
宏觀調控背景下，馮霞女士認為，未來房地產調整將經歷四個階段：第一時期——房價微跌、成交量大降；第二時期——房價急跌、成交量逐步放大；第三時期——房價陰跌、成交量放緩；第四時期——市場探底、醞釀回升。
對物管行業產生六大影響
首先是市場供給結構將發生變化。經濟適用房和普通商品房增多（尤其是中小城市），高檔住宅項目數量及規模減少。在這種情況下，高端物業對物管行業來說，究竟是蛋糕，還是雞肋，值得深思。
其次是行業規模增長速度放緩。由於客戶預期持幣待購，房地產趨於疲軟，市場成交量減小，地產企業開發計劃調整收縮，將使得物管企業的管理規模受到影響，接管量趨小，接管週期延長，人才可能流失，人員的需求和流動率降低。
第三，業內競爭加劇。房地產企業並購重組，項目公司面臨滅失，規模較小的屬下物業公司維繫難度增大，小物業公司轉讓或解散的可能性增大，物業管理行業可能面臨新一輪洗牌。
第四，行業結構發生變化。調控將加劇品牌競爭，品牌企業積極擴大行業影響力。在一個供給和結構發生變化的市場中，品牌企業將佔據更多的市場機會，但條件趨於苛刻；顧客忠誠度對企業發展的價值前所未有地凸顯。
第五，客戶關係趨於複雜。業主面臨房屋下跌壓力，怨氣累積，久而則可能將抱怨矛頭指向物業公司，引發更多的投訴或群訴，甚至直接影響到管理費的收繳率，物業公司承受來自業主的壓力增大。
最後，物管企業的運營受到影響。物業公司發展速度放緩，物管企業可能面臨管理人才跨行業流失的壓力，而基層員工較高流失率這一行業普遍現象則可能有所緩解。同時，將會深刻影響物業管理基礎業務，在安全管理、裝修管理、空置房管理、維修管理、客戶關係等方面均將出現新的問題。此外，物管企業的經營壓力增大，顧問業務、房屋仲介及其它相關業務大受影響。
五大策略應對調控
首先是保持平穩健康地發展。馮霞認為，從管理的發展來看，先後經歷了經驗管理、科學管理和文化管理的階段。在走過經驗管理之後，物管企業應該設計科學的規範流程，實現科學管理，並在此基礎上，進行文化管理。
第二大策略是增強風險管理意識。
第三是深化客戶關係。馮女士總結認為，萬科之所以成功，一是因為規範化，一切都按照有關規定和政策執行；二是具有客戶導向意識，所以管理措施的出臺都以客戶為中心。
第四要有效控製成本。重組管理流程，控製成本將在調控下提高物管企業的收益。
第五還要保持團隊的穩定。
（編輯：李廣軍）
