廣州首個“按套銷售”方式遭冷遇
新版商品房買賣合同已列出此計價方式，但業界認為相關制度仍有待完善
南方網訊 賣樓也像賣音響“按套銷售”？不錯！日前廣州東風東路全新推出的東山紫園，在廣州首個推出了“按套計價”方式簽訂合同：以合同價格為每套住宅的最終價格，實測面積出來後，無論最後核實的單位建築面積和套內面積多或少，發展商和業主均不退不賠。“按套銷售”在近期廣州樓市引起了普遍的關注，同時也引發了諸多爭議。
有業界人士表示，樓盤“按套銷售”是國外普遍採用的售樓方式，因此，為適應“入世”、加速與國際通用慣例接軌的需要，“按套銷售”將是未來中國樓市發展的必然趨勢，不過目前國內市場對“按套銷售”需要一個接受的過程，而推行“按套銷售”更需要相關政策以及消費觀念的“配套”，例如預售制度的改革，政府監管的強化，樓盤開發商誠信度的提升，以及購房者消費觀念的改變等等。從東山紫園“按套銷售”引發的爭議可以看出，目前廣州樓市相關的“配套”依然嚴重滯後。
正方𤆥
“一套單位一個價”避免了計價漏洞
無論按建築面積計算還是按套內面積計算，事實上都會有缺陷。例如按建築面積計算的計價方式，雖然可以做到計價面積與發展商所報面積相符，但單位的實用面積卻得不到保證，而且公攤面積的計算標準較複雜。按套內面積計價，由於目前樓盤報出價格都是按發展商給出的建築面積計算，所謂的“按套內面積計價”都是在簽合同時才把總價除以套內面積而得出套內面積的單價。因此，如果發展商在售樓時故意將建築面積中的公攤部分報大，使按建築面積計算的總價更高，而簽合同時選“套內面積計價”方式，屆時如果實測面積減少，也只賠償“套內面積”減少的部分，公攤面積減少不予賠償，同樣嚴重損害了購房者的權益。
而按套售房“一套單位一個價”，不僅可以避免以往按套內面積計價存在的漏洞，而且，即使是採取“按套銷售”的交易方式，合同中也註明了房屋的使用面積和建築面積，因此，其符合國家制定“按套售房”辦法的初衷。
反方
“按套銷售”，業主可能多付“冤枉錢”
據了解，我國房地產市場習慣於以每平方米多少錢來論價，因此，無論是按套內面積計算還是按建築面積計算，購房者都感到很實在。
購房者通過實實在在的面積數字來評價房子的大小和質量，多付或少付一分錢都有具體的數字考量，而且購房者還可以根據實際數字與合同上的數字差距與開發商“多退少補”。更為重要的是，根據新規定，房屋竣工後，套內實測面積與預測面積發生誤差時，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權退房。顯然，此舉賦予了購房者更多的主動權。
相反，按套銷售“一套單位一個價”——不管實測建築面積和套內面積多少，雙方都不用多退少補，此舉雖然可以避免日後買賣雙方因面積誤差引起糾紛的麻煩，但倘若房屋實用率降低（實行按套銷售時這種情況很容易出現），買家則需為此多付不少錢。而且強行實施按套銷售不僅剝奪了業主選擇計價方式的自由，侵犯了購房者的知情權，也在某種程度上剝奪了購房者選擇退房的主動權。
○●業界看法●○
錦江房地產營銷副總監戴曉峰：
按套銷售引導消費者更注重房屋整體品質
錦江房地產有限公司營銷副總監戴曉峰表示，“平方米”作為一個平面概念，無法完整地反映作為立體空間的一套房子的整體品質和綜合功能，甚至有些不良開發商為了保證有“足夠”的實用面積，不惜將墻壁徹薄，這無疑于“謀財害命”。可見以平方米計價的住宅交易方式是欠科學的，它導致了住房價值觀的“窄域化”，即把整體品質和綜合功能局限為“面積”。按套售房打破了以平方米來計價的模式，引導購房者從重視具體的面積上升至對房屋整體品質的關注，可以說，這是一大進步。戴曉峰斷言，推行“按套售房”將是大勢所趨。
華港花園董事總經理馬豪：
有待完善制度配套
不過，在期樓銷售中採用“按套計價法”的方式對買賣雙方卻都是最沒有保障的一種方式，期樓銷售導致“按套計價法”在實施過程中出現的不確定因素遠較按套內面積計算還是按建築面積計算為多，而且強行實施按套銷售不僅剝奪了業主選擇計價方式的自由，侵犯了購房者的知情權，也在某種程度上剝奪了購房者選擇退房的主動權。
華港花園董事總經理馬豪認為，在目前情況下，推行按套售房還需要相關政策以及消費觀念的“配套”——例如預售制度的改革，政府監管的強化，樓盤開發商誠信度的提升，以及購房者消費觀念的改變等等。
記者點評
商業誠信決定“按套銷售”成敗
“按套銷售”並非沒有法規依據。廣州市房管局新《商品房買賣合同示範文本》今年7月1日起啟用，其中第四條“計價方式與價款”明確列出了3種付款方式，第一種是“按建築面積計算”、第二種是“按套內建築面積計算”、第三種為“按套（單元）計算”。
此次實施按套銷售的東山紫園很多單位沒有樣板房，雖然樓盤所派發的資料上每個戶型都列有建築面積和實用面積，購房者簽訂的認購書也列明了每個單位的建築面積和總價，但由於無法對具體單位進行實地考察，很多購房者對看圖紙購買的單位實測時是否能達到宣傳中的實用率沒有信心。據悉，此次東山紫園在銷售中便遭遇了多起因為購房者沒有樣板房作為參照、無法對具體單位進行實地考察而放棄購買的情況。
事實上，引發人們對按套銷售方式最大的爭議都是因為在期樓銷售情況下強行推廣按套銷售。就以此次實施按套銷售的東山紫園為例，其不僅為期樓銷售，而且很多單位沒有樣板房。期樓銷售，缺乏參照，尤其是購房者缺乏對樓盤開發商的信任，是此次廣州推行按套銷售遭遇的最大問題。
因此，只要對目前國內現行的預售制度進行改革，實施“現樓銷售”，那麼推行按套銷售所遭遇的很多問題便可迎刃而解。誠然，政府監管的強化，樓盤開發商誠信度的提升，以及購房者消費觀念的改變等等，是有效推行按套銷售的最大保障。
（編輯：李廣軍）
