財經國家週刊2012年第3期封面。
重慶和上海兩試點的探索，無論有何得失，都會為房產稅未來的走向提供重要依據
去年1月28日，中國長江側畔的兩座直轄市——重慶和上海，正式啟動對個人住房徵收房產稅的改革試點工作。如今一年時間已經過去，人們自然不會忘記為它過個滿歲的生日。
眾所矚目的房產稅試點，意義是全國性的，也是歷史性的，它提供了近距離觀察這一新制度的契機，當然也意味著，經過多年“空轉”，中國的房產稅改革終於進入實證階段。
房產稅是一項國際上具有通行性的稅種，在多數實行分稅制的市場經濟國家，它都是地方財政收入體系的核心。目前在中國，房產稅還只是一個小稅種。近年來伴隨房價的快速上漲，以及房地產調控力度加大，房產稅作為“小稅種”每每引發的都是“大討論”。而在超高的預期和欠準的宣傳下，房產稅逐漸被誤讀成遏制高房價的最終救贖。
也正因此，和個稅出臺前遭遇的抵觸境遇不同，房產稅始終被營造在一種“萬眾期待”的輿論氛圍中，民眾對“稅負加重”的擔憂，也被對“高房價”的焦慮所取代。
重慶和上海一年來的房產稅改革試驗，是在實證基礎上對上述期待做出回答：一年來，開徵房產稅對當地房地產市場有何調控效果？房價降了沒有？投資、投機性住房消費模式是否有所收斂？地方政府從“土地財政”向“稅收財政”轉變的探索得到哪些啟發性結論？
在這些問題面前，我們的調查得到的是不盡一致的答案。有人認為，房產稅僅在試點之初的幾個月裏發揮了調控房價的作用，其“心理影響大於實際影響”；也有人認為房產稅成功阻截了投資、投機性購房需求，使市場結構發生有益變化。在試點城市重慶，雖然當年徵收的1億元房產稅僅是上年土地出讓收入的九百分之一，但有人認為，重慶至少“搞出了個名堂”，讓市場接受了房產稅的概念……
不同的評價，包含著不同利益主體對房產稅不同的感受。而可以肯定的是，這些評價都將進入高層的決策參考——近期財政部、住建部等部委的表態無不透露出，將根據試點城市的經驗總結、研判，醞釀房產稅“下一步”的推進力度和相應舉措。
房產稅試點一週年，市場與政府對實施效果感受各異，在收到部分預期效果的同時，也有需要繼續完善之處
記者 王玉光 徐旭忠 見習記者 張煦
房產稅試點一週年之際，重慶和上海再次成為關注的焦點。
1月10日，重慶市市長黃奇帆在接受《財經國家週刊》記者採訪時說：重慶房產稅改革試點近一年來，在政策推進和徵收手段上均達到了預期效果，97%的繳稅率收效令人滿意。
黃奇帆還表示，重慶雖然沒有出臺房地產限購調控舉措，但因為有房產稅的作用，使購房者在選擇上傾向於不交稅的普通商品房，促使高檔房供應量明顯下降。“這是件好事，說明房產稅起到了調控的作用”。
此前，在地方政府工作報告中，黃奇帆和上海市市長韓正均提出，今年將貫徹中央關於房地產調控的相關部署，繼續推進、完善個人住房房產稅改革試點。
2011年底召開的中央經濟工作會議曾明確提出，2012年將繼續“推進房產稅”。此後，一些接近決策層的學者不斷釋放“房產稅試點範圍將進一步擴大”的消息。財政部在2011年度工作會議中也明確提出，要在“認真總結房產稅改革試點經驗”的基礎上“穩步推進”。
這意味著，對重慶和上海試點經驗的總結和定性，或將直接關係到下一步房產稅改革的推進節奏和力度。
調價格與調結構
重慶和上海一年來對個人住房徵收房產稅的試點經驗，首次為國人近距離觀察房產稅改革提供了“實證路徑”。
據重慶市財政局數據，截至2011年11月30日，重慶市主城區房產稅應稅高檔商品住房共8563套，實收稅金超過9000萬元，預計2011年底可達1億元。少部分沒有繳稅的房屋，主要是因為“房產證沒辦結、存在產權糾紛或是暫未聯絡到業主”。
重慶市財政局副局長何志明表示，1億元徵稅額與當初預期基本吻合。所收房產稅將作為保障性住房的補充資金，全部用於重慶市公租房建設。
重慶房產稅主要針對獨棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者徵收，稅率設為0.5%、1%和1.2%三個檔位。對於存量和新增的應稅房產分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。據測算，全市應稅房產約佔市場總量的7%。
2011年2月初，重慶市首筆個人住房房產稅申報入庫。這筆稅款來自北部新區某高檔社區的二手房轉讓，其建築面積超過180平方米免稅範圍，交易單價則超過規定的房產稅價格起徵點，即“上兩年重慶主城九區新建商品住房成交建築均價的2倍——9941元/平方米”。
業內人士告訴記者，在房產稅啟動之初的幾個月內，該稅確實對市場起到了一定的震懾作用。徵稅次日，萬科重慶公司便迅速做出反應，將旗下樓盤定價全部調整至應稅價格起徵點即9941元/平方米以下，並以“購房免房產稅”為噱頭進行營銷造勢；招商地產(微博)(18.67,0.00,0.00%)也緊隨其後，該公司位於重慶市北濱江路的某高檔樓盤，最高售價從1.5萬元/平方米全面下調至9941元/平方米之下。
幾個月之後，隨著輿論對房產稅關注度的降溫，這種反應開始弱化。漸漸地，類似“買房贈送房產稅”的樓盤促銷噱頭，讓購房者感到乏味。多數市場人士發現，除了心理、預期上的影響，“房產稅對市場的實際影響其實不太大”。
重慶市中原地產副總經理何偉堅告訴《財經國家週刊》記者，房產稅設定的徵稅範圍實際上很窄。若以9941元/平方米應稅價格線計算，再扣除100平方米或180平方米的免稅面積，在重慶市主城九區內，“有些區(比如南岸區)基本上沒有一棟房產需要繳稅”。
而政府人士普遍認為，房產稅試點一年來，的確發揮了調整住房市場結構的作用。重慶市早在2010年就提出要建立“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度格局。房產稅的實施恰恰強化了“三端”住房體系。
據房管部門調查，房產稅實施後，重慶主城區多數高檔商品住房項目訪客量下降30%－50%，部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。在房產稅推行的10個月內，重慶主城區高檔商品住房成交70萬平方米，佔商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個百分點；同時，高檔商品住房成交建築面積均價，也較房產稅實施前下降7.1個百分點。
就在市場與政府對房產稅實施效果感受各異之際，重慶房地產市場開始迎來深度調整。《財經國家週刊》記者採訪時了解到，該市大部分在售樓盤均已出現20%左右的降價幅度，部分高端樓盤價格降幅超過30%。
同時，高端住宅項目出現推遲動工、延緩入市跡象。香港信和集團2007年拿下重慶市一個“地王”項目，原計劃于2011年底開盤，“但現在才剛開始動工”。
調查數據也顯示，截至2011年11月30日，重慶主城區建築面積100平方米以下的住房上市量佔總上市量的54.2%，與上年同比增加17.8%。同時，大戶型住房的供應量則明顯下降。
房價下行是房產稅所賜嗎？重慶有些業內人士似乎不以為然。他們認為，房地產市場出現的價格和結構雙調整，是整個宏觀經濟走勢，以及限購、限貸等房地產調控大背景發揮的決定性作用，房產稅只是“在調控之火上澆了點油”。
重慶市市長黃奇帆接受《財經國家週刊》採訪時亦相當客觀地分析說：房地產調控是一套組合拳，需要從金融、土地、供求、稅收和保障房五個方面全方位調控，“房產稅會對房產調控起一定的作用，但它不是房地產調控的全部”。
“換稅”效果
另一項值得關注的“試點成效”，在於房產稅能否取代地方的“土地財政”。重慶試點之初，輿論對此抱有較高預期。
從目前的情形看，僅憑一年來的試點經驗，似乎還不足以驗證“換稅”效果——重慶市2010年的土地出讓收入約900億元，而2011年的房產稅即使足額徵收，也只有1億元。
有專家表示，在房產稅徵收經驗成熟的歐美國家，大都奉行“寬稅基、少稅種”原則，前者旨在保證稅收來源的穩定，後者則力圖避免重復徵稅。如此，房產稅才能漸漸成為地方財稅體系的核心。重慶目前尚在試點之初，為避免推廣阻力，短時間內還難以做到“寬稅基”。
總結重慶市一年來房產稅改革試點的成效，各方人士充分肯定兩點：其一是對新稅種的宣傳和普及，其二是完善稅制和增強了房地產市場調控的手段。
也有一些人士認為，重慶房產稅制度“尚存漏洞”。例如，開發商和購房者仍可以用“陰陽合同”的辦法逃稅。有些單價超過9941元/平方米計稅起徵點的高端樓盤，可以按照“毛坯房”和“委託精裝修”兩部分與業主同時簽訂兩份合同，將超限價格分解，就可能避過徵稅監管。
正合地產重慶古麥公司董事長張建軍認為，市場之所以感覺房產稅實際影響不大，主要是因為目前設定的徵稅範圍、徵稅標準(如免稅面積過大)和稅率還有待精準和完善。
總體而言，對於重慶市一年來自下而上的稅制改革探索，肯定者居多。用重慶市中原地產副總經理何偉堅的話說：“重慶不管收了多少房產稅，其最大的意義在於有個名堂出來了，讓市場接受了房產稅這一概念”。至於徵稅細節，則可以逐步完善。
上海市一年來的房產稅試點工作頗為低調。與重慶的徵稅對象不同，上海主要是針對人均居住面積超過60平方米的新增一般房產採取累進稅率，人均面積大、房屋價值高的房屋稅率就越高。截至2011年7月，上海共認定7000多套應徵房產稅住房，至於具體徵稅額，迄今尚無官方數據披露。
而據財政部財政科學研究所所長賈康的調研，上海房產稅試點也收到部分預期效果。上海市政府多年想追求的不動產配置優化目標，這次通過稅制的具體設計取得了較好的調節效果。
“比如通過中心區域和周邊地區的稅率杠桿設計，已經使房產成交大量被引流到周邊區域”。賈康說，相關部門對此“充分肯定”。
下一步信號
滬渝房產稅試點一週年之際，來自中央及各部委的相關表態，紛紛被業界當作“信號”解讀。當然，信號傳遞的房產稅“下一步”信息還頗為有限。 2011年12月12日，中央經濟工作會議提出“推進房產稅改革試點”。房產稅已被置於營業稅改增值稅、消費稅、資源稅和環境稅一攬子稅制改革計劃之中，但未作進一步的解釋。
