淡雅的紫色2005-10-20 11：28：09發表于房地產門戶-搜房網>業主論壇>美林湖畔業主論壇
發展商不退錢牽涉業主達200多戶
10月1日，新快報記者接到天河樓盤華南禦景園業主的投訴電話，稱該盤發展商在面積問題上玩“貓膩”，預售時以建築面積報出“超低單價”，簽合同時以套內面積作計，業主辦房產證時發現房子面積變小，經過追討，發展商只賠償減少的套內面積，而“大縮水”的建築面積不作任何賠償。
實用率低了、公攤面積縮水，發展商不退錢
接到業主報料後，記者趕到華南禦景園現場，發現在該盤目前一、二期已建成入住的小區內，一百多位業主們正集合在小區門口，每人都舉著各家的資料和業主自發的倡議書，一致要求開發商退還多收的錢。
一位姓徐的業主向記者介紹說，去年該盤不到4000元/平方米的均價讓他心動不已，按當時售樓小姐的介紹，他看中的單位單價是3943元每平方米，總建築面積118平方米（套內99平方米），算下來房子總價是118×3943＝465274元，售樓小姐說房子實用率有84%左右。
徐先生買下了這套118平方米的三房。到了該簽合同的時候，開發商代表告訴他，目前廣州市賣房要按套內面積計價，並在合同“計價方式”中第一條款上打了勾，還將原來的房價，以總房價÷套內面積＝單價的方式折換成了“套內單價”寫在合同上。因此，他合同上的套內單位價是：65274÷99＝4699.74元。因為沒有購房經驗，他們一家當時都忽略了這一細節，在合同後面緊接著的面積差異處理中，也對發展商已事先替選好的“按套內面積若存在差異則補差價”沒提出異義。
交樓入住後一直到今年9月份，因為要辦房產證了，房管局的實測面積公佈了出來，徐先生才大吃一驚，因為總建築面積已減少為112平方米（套內面積97平方米），足足減少了6平方米，按有關規定可獲雙倍賠償或可退房。由此可見，房子實用率大大降低了。
當他向發展商要求賠償時，發展商卻說只能按合同約定補套內面積減少的2平方米樓價，而對公攤面積部分卻“按合同約定”一毛錢都不賠。也就是說，徐先生只能拿到4699.74元×2＝9399.47元。
令徐先生不明白的是，買樓時他的總價是以118平方米按建築面積來給的，則118平方米×3943元/平方米＝465274元，現在總面積成了112平方米，他原本只應付112平方米×3943元/平方米＝441616元。就算不按雙賠原則，發展商也應該退給他465274元-441616元=23658元。現在發展商只願意退9399元，其中14259元的差額哪去了？
影響200多戶業主，戶均損失1.5-2.5萬元
業主代表還告訴記者，據業主們的自發統計與計算，他們每家應退款都在1.6-3.5萬之間，但發展商每家只退了4000-10000元，平均每戶損失達1.2-2.5萬元。他們小區光是一期就有200多套房，以每套1萬元計，發展商多賺了200多萬元。就這樣，每個業主為那不存在的幾平方米分攤面積買了單。
業主們認為，按套內面積簽合同本身沒有什麼問題，是政府規定的。但在買房過程一直按建築面積來進行：樓價表標明建築面積單價，所有的宣傳資料也以均價三千多元/平方米的建築面積單價作為大賣點。交定金時簽的認購書裏，也寫清楚了建築面積、套內面積和總價。所謂的“套內面積單價”是簽合同時發展商將建築面積單價乘以建築面積得出總價、除以當時的套內面積得出的折算價。現在發展商不予賠償縮水的公攤面積，顯然對他們很不公平。
套內面積誤差不到2%，公攤面積誤差26.8%
據業主代表介紹，當年買的都是預售房，按發展商測出的建築面積給房款。今年9月發展商為業主辦理房產證時公佈了一期各戶的實測面積，業主這時才發現房子面積都有減少，每家的建築面積縮水了約4-6平方米。
奇怪的是，房子縮水的面積大多是公攤部分，如一層樓南面有兩戶人家，每戶面積共縮水4.5平方米，套內面積只少1.4平方米，公攤面積卻減少3.1平方米。北面的單位也是兩戶人家，每套面積共少了約6平方米，套內面積少2平方米，公攤面積少4平方米。也就是說，在合同上總套內面積342平方米、公攤面積53平方米的一層樓，每層套內面積少了6.8平方米，誤差不到2%（6.8：342）；但每層公攤面積卻少了14.2平方米，誤差為26.8%（14.2：53）。2%：26.8%，兩個面積的誤差比竟然如此懸殊。
業內說法：“偷面積”，這是公開的秘密
某仲介行的資深地產經紀告訴記者，其實華南禦景園的例子在廣州並非個別，這在業內早已是公開的“秘密”。
這兩年廣州的售樓合同都要求按套內價。但按廣州房地產市場二十年來積下的“慣例”，大家買、賣樓時，報的、談的、定的卻都是建築面積價。所謂的“套內價”都是在簽合同時才把總價除以套內面積而得出的。因此，就有發展商利用這兩個不同的面積概念玩起了“貓膩”。售樓時故意將建築面積中的公攤部分報大，按建築面積單價計價時就可算出更高的總價，而簽合同時選“套內面積計價”方式，實測面積出來時“按合同賠償”就只賠“套內面積”減少的部分，公攤方面就算減少再多，發展商也認為與己沒關，因為合同中通常沒有約定公攤面積縮水如何處理，因此業主們往往也無可奈何。
但售樓時業主們的套內單價是：（建築單價×總建築面積）÷套內面積=套內單價，也就是說，售樓時公攤面積越大，套內單價也就越大，某些發展商們正是通過適量誇大公攤面積，使房子總價提高，最終卻達到了提高套內單價的目的。因為實測面積時就算公攤面積大有出入，但套內面積一般是變動不大的，補錢時只按：套內單價×套內面積差=補償金額，業主們因此也就無端蒙受了損失。
發展商說法：“按合同辦事我們沒有錯”
當記者就華南禦景園業主們反映的問題採訪該盤發展商代表、策劃經理陳曉升時，陳曉升承認了該盤一期房子存在面積誤差。據介紹，該盤一期建築，包含智慧化臨控房、水電房等“功能房”及其他公共部分，一期開始預售時，還有四棟房子未建完，而在測算一期預售房子的公攤面積時未將一期總公攤部分攤入這四棟未建成的房子中，因此前期售出的房子中，公攤面積也相對較多。
至於業主們要求的賠償問題，陳曉升強調發展商堅持“按合同辦事”既然當初與業主們簽訂的合同已規定了“按套內面積作價”，而且合同裏還有這一條款“公共部分與公用房屋分攤建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計價”。“也就是說，整套房子的價值都體現在了房子的套內面積裏了，我們當然要按合同要求只賠償套內面積減少的部分了。”陳曉升還一再強調：“我們的做法完全沒有錯，要說有錯也只能是合同的錯，但我們用的可是房管局的格式合同！如果不按合同辦事那簽合同又有什麼用呢？！業主們如果覺得我們有欺騙，完全可以自己取證，由法院來判定。”
律師觀點：“打官司業主勝算大”
為弄清業主們的疑問，記者特意採訪了專門從事房地產法律服務的廣東人民時代律師事務所資深律師何國瑜。對業主們提出的華南禦景園發展商是否在售樓時存在欺詐的問題，何律師認為，在簽訂買賣合同之前，業主確實已看過自己的合同，也等於是承認了與發展商“按套內面積計價”的約定。從這一點上看發展商是不存在欺詐的，只是玩了一點小花招，讓業主不小心進了這隱秘陷阱中。
但問題在於，合同中已詳細列出了建築面積和套內面積，也就是已闡明了業主們所購買的公攤面積的大小，如果實測面積與該約定不符，就表示開發商已經違約。
雖然合同中並沒有對公攤部分的違約責任做任何約定，但根據我國合同法第111條規定，“對違約責任沒有約定或者約定不明確，受損害方根據標的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重做、退貨、減少價款或報酬等違約責任”。因此，問題的焦點不在發展商有沒有違約責任，而是如何確認違約責任的大小。
另外，業主們與發展商簽訂的合同第四條第一款已註明“公共部位與公用房屋分攤建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計價”。這並不意味著發展商就對公攤面積的縮水沒有責任，而是說明了樓盤的公攤面積是所有業主們已付費購買的，公攤面積的費用也已列入了樓價裏了，因此，樓盤的所有公攤面積都是屬於所有業主的而不是發展商的，對於減少的公攤面積，業主們完全有理由要求賠償。何律師提醒業主，鋻於公攤面積的公共性，業主們如果集體提起訴訟的話，勝數也將更大。
