2005-11-1 9：46：05 發表于房地產門戶-搜房網>業主論壇>新聞評論業主論壇
記者近日關於套內面積而產生的糾紛不斷。日前，東風東路樓盤東山紫園的業主陳先生向記者投訴，該樓盤的業主只能按照發展商規定的“按套計價”方式簽訂合同，以合同價格為每套住宅的最終價格，實測面積出來後，無論最後核實的單位建築面積和套內面積多了或少了，發展商和業主均不退不賠。有業主認為，這一做法雖有避免了日後雙方因面積誤差引起糾紛的好處，但強行實施則剝奪了業主選擇計價方式的自由。
看圖紙買樓業主對實用率沒信心樓盤業主李小姐告訴記者，樓盤所派發的資料上每個戶型都列有建築面積和實用面積，買家簽訂的認購書也列明了每個單位的建築面積和總價，但發展商提供的《商品房買賣合同》中則規定只能以套為單位計價。並且很多單位沒有樣板房，買家無法對具體單位進行實地考察，對看圖紙購買的單位實測時是否能達到宣傳中的實用率沒有信心。
李小姐原本傾向於購買B1棟一個臥室可以南北對流的兩房單位，但該單位所在樓宇目前還未取得預售證，目前只是認籌，沒有樣板房，實地考察更是不可能了。在得知合同只能“按套計價”後，李小姐無奈之下只有選擇購買位於B3棟一個北向的兩房單位。該單位雖然朝向正北，但該棟單位屬於首先取得預售證公開發售的單位，在3樓有一個同一戶型的樣板房。
李小姐說：“房子連樣板房都看不到，只能看圖紙，根本保證不了現在看圖紙購買的單位實測時是否能達到宣傳中的實用率。在沒有選擇的情況下，有樣板房可以作為參照，起碼不同樓層的同一戶型不會‘走樣’太多吧。‘按套計價’讓我買了個朝北的房子。”
買家被告之不能改合同記者日前以一名普通買家的身份來到售樓部，記者看到每個單位的戶型圖下方都清楚列明了單位的編號、朝向、建築面積和套內面積，而且單位面積都已經精確到小數點後4位數字。按照資料上標明的B1-B3棟10個戶型（樓盤3棟樓宇共有17個戶型，但當時提供的只有10個）建築面積和套內面積計算出各個單位的使用率都在82.46%-82.50%之間，記者在參觀位於B3棟3層的樣板房時，銷售人員也告訴記者樓盤的實用率達到82%.按規定，樓盤必須在售樓部懸挂合同文本，記者並沒有在售樓部見到，當問是否可以看一看樓盤的合同時，銷售人員回答，樓盤採用目前房管局的示範文本，可到有關網站“陽光家緣”查看。
隨後記者查閱了房管局《商品房買賣合同示範文本》，其中“第四條計價方式與價款”明確列出了3種付款方式，第一種是“按建築面積計算”、第二種是“按套內建築面積計算”、第三種為“按套（單元）計算”。據李小姐稱，簽合同時發展商已經選擇了“按套計算”，發展商律師還告訴她，房管局規定每棟樓只能選擇一種計價方式，發展商已經擬定的合同不能修改。
若實用率降低買家則多付錢●一套建築面積100平方米的單位，如果實用率降低2%，選擇按套計價買家就要多付約2.8萬元。
按照發展商提供的樓盤實用率82.5%和9000元/平方米的均價計算，一套100平方米的單位，如果根據目前樓盤較為普遍使用的“套內面積”計價法，折合單價約10909元/平方米。
如果最後辦理房產證時，房管局測量的房屋實用率只有80%，那麼建築面積100平方米的單位，實用面積則減少2.5個平方米。如按套內面積為計價標準，發展商應向業主補回“2.5平方米×10909元/平方米＝27272.5萬元”的樓款，但採用按套計算，發展商則不用向業主退款。相反如果實測單位的實用率高於82.5%，買家花同樣的錢得到更多的實用面積，也不用向發展商補差價。
這樣看來，似乎業主們有佔便宜的可能，但也不排除被發展商佔便宜的可能。
三種計價方式各有利弊據了解，根據房管局新《商品房買賣合同示範文本》今年7月1日起啟用，根據“合同文本”第四條，至少可以有三種計價方式，一為“按建築面積計算”法、二為“按套內建築面積計算”法、三為“按套（單元）計算”法。
目前買家購買的大多為還未建成確權的預售期房，單位的建築面積和套內面積都沒有經過房管局的最後實地測定，所以簽合同時就只能先按照發展商提供的圖紙測出來面積為計算標準，最後再根據實測的面積多退少補。在這種情況下，市民再購買“期樓”時，選擇三種計價方法中的任一種都各有利弊。
按建築面積計價最後，按建築面積計算的計價方式，雖然可以做到計價面積與發展商所報面積相符，但單位的實用面積卻得不到保證，而且公攤面積的計算標準較複雜。
按套內面積計價目前廣州大多數樓盤採用的是按套內面積計價法，按房管局規定，“面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人”。
但由於目前樓盤報出價格首先都是按發展商給出的建築面積計算的，所謂的“按套內面積計價”都是在簽合同時才把總價除以套內面積而得出套內面積的單價。因此，如果發展商在售樓時故意將建築面積中的公攤部分報大，使按建築面積計算的總價更高，而簽合同時選“套內面積計價”方式，實測面積如果減少，只賠償“套內面積”減少的部分，而公攤面積減少多少都不予賠償。
按套（單元）計價按套（單元）計價的方式的好處是可以避免了日後買賣雙方因面積誤差引起糾紛的麻煩。
“一套單位一個定價”，不管實測建築面積和套內面積是多少，雙方都不用多退少補，可以避免上述按套內面積計價存在的漏洞。但如果實測的結果單位的實用率低於當初按發展商提供面積計算或承諾的實用率，業主也可能遭受損失。
律師意見：期樓按套計價可能侵犯買家知情權廣東伯方律師事務所的副主任陳敏律師在接受記者採訪時認為，在期樓銷售中採用“按套計價法”的方式對買賣雙方都是最沒有保障的一種方式。雖然買家在簽訂購房合同時等於已經承認了發展商提供的這種計價方式，但在沒有樣板房可以作為考慮的情況下，按照這種計價方式售樓，可以說構成了對買家消費過程中知情權的侵犯。買家在購房過程中，對所購買單位具體情況的知情權應該得到保護。另外，由於“按套計價法”在“期樓”銷售過程中出現的不確定因素最大，所以目前大多是現樓單位才採用這種計價方式。
