最近，一張“綠城項目成本構成圖”在網上廣為流傳，儘管綠城否認曾製作了此圖，但“開發商利潤”這一話題再次引發關注。
記者在採訪中了解到，在房地產項目各項成本中，土地費用、各種稅收約佔房價的40%—55%，建築施工成本佔20%左右，三項費用約為10%。
“雖然這些費用看起來是由房企承擔的，但開發商只是暫時承擔了這些成本，最終還是要通過房產銷售，分攤到每個購房者的身上。”一位不願透露姓名的開發商向《華夏時報》記者表示。
土地成本佔比最大
最近兩年，在嚴厲的樓市調控政策下，房價滯漲，而開發商在2009年、2010年拿地成本較高，導致其利潤率下降。
“與其它行業相比，應該說開發商前些年的利潤率的確比較高。但目前，萬科、金地的平均凈利潤率也就在10%左右。”新城房產一位高級經理告訴記者。
上述開發商向記者透露，土地是房地產項目開發最主要的成本，也是不確定性最大的一個因素。
據了解，開發商的平均土地成本佔30%左右，但該成本因地域差異而有很大不同。目前在二三線城市，開發商的土地成本只佔兩至三成；而在上海等一線城市，土地成本有時候佔到房價的四至五成。
“對於在全國佈局的大型房企來說，由於拿地途徑和時間點都差不多，因此平均下來土地成本相距並不大。反而是一些本地開發商，因為與政府關係較好，或拿地的時間較早，獲得了更便宜的土地。在上海，土地成本一般佔到了價格的一半，僅有極少數項目拿地成本只佔四成。”上述開發商告訴記者，由於在拿地上有很大優勢，本土中小開發商或當地的國資房企，其利潤率反而要比大型房企更高。
除了土地成本，房子還沒有造起來，開發商就須先繳納約9%的相關稅費。
其中，房企在支付土地出讓金之後，除了需要繳納3%的土地契稅外，還要繳納5%的營業稅；而在房產進入預售環節後，開發商還要繳納銷售收入1%的契稅。
“銷售完畢後，如果房產價格較拍賣土地時有所上漲，還要按相關規定向稅務部門繳納額度不等的土地增值稅。由於土地增值稅是分四級累進制的，項目體量越大、房產銷售面積越多，總的土地增值稅也越多。一般中小型項目，土地增值稅差不多約佔成本的3%—5%。”滬置房產董事長助理黃建華表示。
以此計算，相關的契稅、營業稅、土地增值稅等稅收，約佔房價成本的12%—14%。
名目繁多的費用
“現在最低的融資成本就是銀行貸款了。但銀行貸款，房企拿到手的最低實際利率也要達到10%。”望源房地產董事長季寶紅告訴記者。
有開發商透露，雖然現在銀行對外列出的開發貸款名義利率只有8%，但銀行會以各種名義巧立名目，向開發商收取各種費用。
“如果項目較小，銀行會以財務顧問費的名義，一次性向開發商收取幾百萬到千萬元不等的費用。此外，銀行還會收取公證費、保險費、手續費等費用。”上海一家開發商表示。
“關鍵是很多房企無法拿到足額的信貸，甚至根本貸不到款。如果做信託或私募，財務上的成本至少要達到15%，有的甚至達到20%以上。”黃建華說。
記者在採訪中了解到，房產項目還要繳納各種名目繁多的收費。而這部分費用，除了部分上繳給所屬城市市級財政，有相當一部分被截流在區、縣等行政部門。
在上海，這些費用包括：城市市政公用基礎設施配套費參照項目開發總面積，按每平方米105元收取；民用建築未按規定修建防空地下室的，收取50元/平方米的易地建設費；建築施工安全監督管理費，按工程造價的0.19%徵收；新建房屋按建築面積收費，七層以下按每平方米2.30元，八層及以上按每平方米0.70元徵收。
除了這些建築施工中要繳納的費用外，在前期的規劃設計和後期的驗收、環評等環節，還有多項費用：市政工程施工圖及抗震設計審查費、城市道路佔用挖掘費、超標環境噪聲排污費、環境清掃費等。
“這些費用綜合起來，估計也要佔到約1%—2%的成本。由於環節眾多，房企必須每個部門都要跑到；而要拿到這些審批文件，就必須繳納相應的費用。”同策房產研究總監張宏偉表示，如果辦這些手續還算順利，一圈部門跑下來，也需要兩三個月的時間。
此外，建安成本佔據了項目成本約兩三成的比例。
“原先上海普通商品房的建安成本在3000元/平方米左右。由於人力成本、油價上漲得比較快，加上建築材料等原材料價格也在上漲，現在的建築安置成本約在3500元—4000元/平方米左右。”美地行執行總監宋海峰表示。
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一位開發商的坎坷驗收經歷
交過稅、費，房子蓋起來就可以銷售了？事情可能沒那麼簡單。
一家開發商向記者講述了其項目進入銷售環節後，是如何跨越地方上各種名目繁多費用“門檻”的經歷。
“房地產開發中所存在的重復徵稅現象，是其它行業所沒有的。比如建築施工中施工隊在開發票時，也要交契稅，有的施工方要求由開發商來交，但其實前面已經交過了。但不交這個稅或費，後面的工作就沒辦法展開，不得不交。”
而項目開發接近尾聲，即將驗收時，又遇到了問題。
“我們的項目其實在去年8月份就已經銷售得差不多了。按工程進度，本來在10月份就可以驗收竣工了，但在驗收工程中卻遇到了好多坎。”
上述開發商表示，由於去年年中時項目開發已基本完成，按公司計劃項目銷售接近尾聲後就向規土部門、房管部申請驗收。開發商跑完規劃部門、環境評估、消防檢查、水務、電力部門等部門後，區房管局指出缺幾個部門的申核通過的圖章。
最後，該房企發現，項目還缺少地下建築消防安檢和環衛的驗收通過證明書。
“我們沒想到還有環衛和地下建築這一塊。其實環衛費用已經在項目開發建設時，按區上的規定交了相應的費用。但我們了解到，街道上要我們交未來十年共計120萬的環境清掃費。”
這家開發商的老闆認為，這是多出來的額外費用，所以在開始時沒有交。可直到地方建築消防安檢都拿到一個月了，環衛這一塊這家房企就是沒辦法通過。
“就因為上述原因，項目驗收向後拖了近兩個月。最後因為向購房者承諾的交房時間就要到了，只好交了這筆環境清掃費，才拿到了驗收合格證。”
