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一線繼續嚴控“商改住” 熱點城市有望跟進

2017-05-19 08:43 來源:南方日報

  繼北京之後,廣州、上海、深圳等熱點城市陸續出臺了針對商辦市場的樓市調控措施。至此,全國一線城市均明確商辦項目不得挂鉤居住屬性,且部分城市還探索在建築、設計方面的管制方式,力圖從産品開發一端,降低商辦項目轉向居住用途的可能。

  嚴控商辦類項目改居住用途

  3月26日,北京住建委發文調控商辦市場,“商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批准,不得擅自改變為居住等用途”的新規定,徹底改變了商辦市場。北京上述政策,既阻斷了個人購買也未建、在建、在售商辦項目的渠道,同時為個人購買二手商辦房屋也設置了高門檻。

  3月30日,廣州“3·30”樓市新政提出加強商辦類房地産項目管理,“房地産開發企業銷售商辦類物業,銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用,再次轉讓時,應當轉讓給法人單位”。

  4月21日,上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目,商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。5月份,上海出臺新規,停止審批公寓式辦公項目,並同時加強商業辦公用地的控詳規劃管理,加強業態引導和管控;在商業辦公用途土地出讓合同中,明確不得建設公寓式辦公項目。

  深圳也于5月12日發文限制商辦轉性,未來5年,商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。“新政出臺後,此類設施將更多地服務於辦公需求,即不太可能服務於居住的需求。”某研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,這對後續深圳商辦項目有利空效應。

  至此,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市都落地了針對商辦項目的調控政策。綜合多地商辦調控的政策來看,不得擅自改變為居住用途,成為基本原則。對房地産開發企業違反規劃將商辦類房地産項目改為居住用途的,均採取“一經查實、嚴肅處理”的堅決態度。

  更多熱點城市有望跟進

  四大一線城市在針對商辦項目的調控力度上存在差異。除北京外,其他城市並未明確對個人商貸購買商辦項目作出限制。深圳則側重於供給端的産品設計管控。

  對於開發企業新報建商辦類項目的最小分割單元,北京嚴格規定為不得低於500平方米,廣州較為寬鬆的限定在不得低於300平方米,深圳僅要求部分比例;轉讓方面,北京和廣州規定已購買的商辦物業可轉讓給法人單位、個人,但廣州給轉讓設置了“附加條件”,即個人取得不動産證滿2年後方可再次轉讓。

  一線城市向來是全國樓市的風向標。在商辦項目調控方面,會不會有更多的熱點城市繼續跟進?“還有城市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’‘辦改住’的政策潮。”中原地産首席分析師張大偉預計,此前,因住宅限購而購買商辦項目的投資需求,或面臨巨大風險。

  也有業內人士認為,未來,一些熱點城市會積極跟進商辦項目限購,雖然管控強度不會等同於北京,但有一點可以確定,“即商辦項目不再與居住屬性挂鉤”;政策力度上,以北京為代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴厲的,管控效果最明顯;但後續的主流模式,可能是要對供應端進行規範,積極管制産品設計。

編輯: 翁子盈
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