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中國住房發展報告:樓市穩中有升 2018年將平穩調整

2017-12-07 08:24 來源:經濟日報

  12月5日,由中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同主辦,鳳凰財經研究院、廣東經濟出版社協辦的《中國住房發展報告2017-2018》發佈暨研討會—“堅定決心:開啟新時代中國住房新模式”在京舉行。會議對外發佈由中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心課題組完成的《中國住房發展報告(2017-2018)》。

  報告指出,2016-2017年,中國住房市場總體穩中有升,一二線城市分化降溫,三四線城市分化升溫。具體來看,2016年10月至2017年9月,全國房價總體穩中有升,一二線城市增幅分化下調,三四線城市增幅分化上升;住房總體銷量同比增幅逐步下降,一二線城市下降明顯,三四線城市增幅較快;住房供給方面,一二線重點城市持續下降,非重點城市明顯上升;住房庫存方面,全國現房與期房庫存各出現不同程度下降;租房市場租金總體呈現先升後降再升的趨勢;房地産市場總體風險有所降低;房地産開發投資增速趨穩,對宏觀經濟的影響有所增強,預計2017年房地産投資對經濟增長貢獻1.1個百分點。總體變化趨勢符合課題組2016年12月利用華房指數的預測。

  報告發現,中國尖塔形房價體系在2017年有所收斂,不同區域、層級、城市群分化各異。具體表現為:東部城市房價領漲,分化程度下降;不同層級城市房價差異顯著,二線城市領漲;中國房價體系的城市群特徵趨於顯著,城市群與非城市群房價間房價存在顯著差距,一線、二線城市群房價與三線城市群房價差距逐步增大。

  報告指出,2016年9月以來,調控措施、機制建設雙管齊下使市場趨於穩定,各方博弈處在短暫的弱均衡狀態。第一,中央有關房地産穩定房地産市場和建立長效機制的精神得到了很好的落實,相關調控措施機制化取得較好效果,長效機制建設逐步開啟,投資和投機受到了有效的抑制;第二,購房者的市場預期持續沒有改變,三四線城市樓市需求增大;第三,房地産開發企業自身發展邏輯和對未來樓市預期未變,轉向三線城市大幅度購地;第四,金融機構對住房市場持樂觀預期,流向房地産市場的貸款數量持續攀升。

  報告指出,雖然不斷收緊的樓市調控及嚴格的限制性措施有效遏制了熱點城市房價的過快上漲,但當前住房市場發展的總體風險有所降低,但是部分城市的住房市場仍然面臨著或者部分城市面臨樓市報復性反彈泡沫繼續擴大,或者預期發生逆轉泡沫破裂的風險;房地産開發企業面臨資金鏈與信貸違約風險;金融機構的房貸風險依然存在,但總體有所好轉;居民部門購房“加杠桿”值得警惕;政府資産負債狀況過於依賴房地産行業值得警惕;房地産行業存在的問題使得宏觀經濟蘊含一定風險。房地産市場固有的許多問題是造成這些風險的深層次原因,住房相關性基礎制度沒有改變是風險繼續加劇根源:地方政府的作為是決定住房調控和風險升降的重要關鍵,土地和金融市場與管理的問題是住房市場的兩個最大風險源。住房基礎制度不合理導致住房結構性問題積聚了市場風險:住房供給主體較為單一、渠道單一,住房城市內部、城市群的城市之間、不同層級城市之間的供需錯配,租售結構失衡以及租售內部不同類型住房的供求結構失衡,住房保障尤其政府支持不足市場化過度,既導致住房問題也加劇市場風險。調控政策和機制不完善的副作用也不利於風險消化。

  報告預測,在沒有重大政策衝擊的情況下,2018年中國樓市將迎來平穩調整,但也存在若干不確定性風險。基於華房指數、基本面、改革紅利以及投資投機需求轉換等多個層面進行預測:總體上,本輪樓市回升小週期接近尾聲,未來一年將迎來新一輪調整和降溫期。在具體指標上,住房價格增幅或將繼續保持平穩下降,商品住宅銷售額增幅較2017年增幅將明顯回落,全國總體庫存將會進一步下降,降幅會有所收窄。投資增速在2018年全年可能會稍低於2017年的水平。空間上,各線城市內呈現分化性波動,各線城市間波動具有時滯性聯動。住房租賃上,住房租賃市場是一個有待開發的萬億級市場,在租購並舉和租售同權的政策刺激下,加上銷售市場調整,2018年住房租賃市場將有顯著的提升,其中一、二線城市的份額佔比和總體規模將更加提升。但需要警惕未來市場的不確定性:一是預期逆轉,泡沫破裂;二是市場反彈,泡沫擴大;三是住房投資投機再度轉移。

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