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房企入局搶佔長租公寓 面臨挑戰多多

2018-01-03 08:59 來源:廣州日報

  隨著互聯網企業退出和房企及民間資本的介入,包租長租公寓如雨後春筍涌現。然而長租公寓空置率高、盈利難、市場佔有率低。業內人士認為長租公寓的市場前景值得期待,但發展仍需解決很多問題。

  月收入10萬元才可實現盈利的長租公寓,實際收入僅有一半,這是不少長租公寓的現狀。截至2017年,全國長租公寓企業已超千余家,公寓運營房屋數量已超200萬間,知名房産企業紛紛入局搶佔市場。然而,看起來很熱鬧很“美”的長租公寓空置率高、盈利難、市場佔有率低,業內人士認為長租公寓的市場前景值得期待,但發展仍需解決很多問題。

  長租公寓市場佔有率2%

  長租公寓租賃市場在2017年異軍突起,成為租賃市場的新趨勢。據安居客房産研究院不完全統計,截至2017年,國內長租公寓企業已超千余家,公寓運營房屋數量已超200萬間,知名房産企業紛紛入局搶佔市場。

  房天下高級分析師李超告訴記者,長租公寓在2014年已經出現,互聯網公司以自持形成管理為模板,開啟在熱點城市圈房佔領市場的策略,到2015年涌現一大批“自營”房源為特點的長租公寓;此外,開發商也由2015年開始對手上商用或自持形成物業進行包裝,建立長租公寓。隨後,隨著互聯網企業退出和房企及民間資本的介入,包租長租公寓如雨後春筍涌現。

  安居客房産研究院首席分析師張波介紹,截至2017年底,長租公寓的數量佔整體租賃市場的比重還只在2%左右,對於整體租賃市場的影響並不大,但這並不代表長租公寓沒有前景:未來3~5年長期公寓市場佔有率有望提升至6%以上,並將成為租賃市場的重要房源供應方。

  張波介紹,根據房源來源的不同,長租公寓可以分為集中式公寓和分散式公寓。集中式長租公寓一般通過開發商自持、收購、包租商業物業或廠房改建等方式獲得整棟物業,進行改造和裝修,採用標準化的服務對外出租,而分散式長租公寓則是運營方通過分散的房東獲得物業,房屋分散于不同地段不同小區或樓棟中,由運營長租公寓的企業統一整合,進行改造和裝修後按間或按套對外出租。

  在李超看來,民間資本公寓仍帶有傳統“二房東”的色彩,在裝修風格和管理上得到強化,更為適應年輕人,而房企介入,未來的經營模式是規模化的運作,全城市區域佈局以及靠近産業聚集體,社區化特色明顯,偏向中高端白領。

  對比長租公寓與普通公寓,李超認為前者具有房源質量有保障、租期穩定、能提供保潔等服務、裝修風格更為年輕化等諸多優點,針對的人群特點更為固定,租期偏長,可以享受公寓化的安全管理和服務,且相對普通公寓租金更低。而普通公寓主要指向已市場性需求為主的短租性服務,如琶洲附近的公寓主要以短租為主,價格較高。不過他發現,避免較長的空置期,普通公寓也會將部分房源用作長租。

  空置率高回報率低

  不過,看似非常熱鬧的長租公寓市場,其實還只是走出了第一步,與其相關政策、法規、金融、稅收優惠等也還未出臺。

  另一方面,長租公寓市場普遍的高空置率、低回報率也成為影響其發展的一個關鍵。李超透露,除了個別開發商的長租公寓出租率能達到60%左右,大部分空置率較高。

  他舉例,廣州某長租公寓是由小機構出租包下自建房改建而成的,其中某家分店有120個房間,7月的出租率為20%,去年8月為30%,9月為35%,10月為33%,11月為30%,平均出租率僅為30%左右,而其裝修及承包的成本在380萬左右,按照5年期租約計算,只有月收入10萬元才可能實現盈利,但目前月營收僅為5萬元左右。業內人士認為,長租公寓市場要發展,要先解決生存壓力問題,未來必然出現行業收購、整合,出租市場仍將以散戶業主為主,長租公寓市場起到一定的補充作用。(全媒體記者林琳)

編輯: 翁子盈
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