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廣州1套40平越秀二手房漲價44萬!

2018-04-16 07:42 來源:羊城晚報

  與去年相比,今年的二手樓市不算景氣。但近期卻有一二手業主“反價”,而且漲幅近五成。究竟是何等“牛盤”,業主竟然如此有信心?

  放盤價“矯枉過正”?

  今年春節前,越秀區某散盤業主將名下一套40平方米房改房放盤,售價96萬元。放盤不久就得到相當不錯的反應,當日已有多位買家表示有購買意向。

  看到市場反應如此良好,加上業主又從網上瀏覽到附近有套面積差不多的單位以150萬元成交。於是便致電地産經紀,要將樓價上調140萬元,漲價幅度達45.8%。

  為何業主這麼狂?説來,這套物業也算是學區房,但在名校遍地的越秀區,排名只屬第二、第三梯隊,在不少家長口中並沒有特別吸引力。作為房改房,樓齡三十年左右、裝修比較舊,一房一廳,較突出的優勢是面積小、總價低、很多人都負擔得起。

  這邊廂,有業主“怒漲”放盤價;那邊廂,卻有業主自打三折掛牌三月無人問津:番禺北部有樓盤業主將名下一套四房大單位放售,單價約3萬元,相當於旁邊在售樓盤售價的三分之一,放盤多時一直沒有成交。

  今年開春二手行情微暖

  同是放盤,市場反應差別如此巨大,今年的二手住宅市場究竟怎麼了?

  廣州中原地研究發展部的數據顯示,3月廣州市(不含南沙、從化)仲介網簽量為5744宗,較2月的3132宗環比大幅回升83.4%;價格方面,二手住宅網簽均價為25272元/平方米,環比微漲2.1%。

  自進入陽春三月以來,二手住宅成交逐步回升,買賣雙方對後市的觀望情緒有所放緩,放盤量及看房客較之前有所增多。此外,由於一手住宅供應不足,二手住宅盤源相對充足,因此,不少原計劃購買一手住宅的買家轉投二手市場。

  各區的成交量情況,番禺仍然排名第一,3月1日-25日共成交1267宗。市橋和鐘村板塊因價格較低,如今越來越受買家青睞,市場成交活躍。而增城區的表現也十分亮眼,共計成交1141宗,環比上漲1.1倍。也就是説,雖然今年開春的二手樓市表現不如史上最猛的去年,但總體情況還算可以。

  定價策略決定市場反應

  在同樣的市場背景下,為何不同盤源會有完全不同的反應?像越秀區那套房改房,地産經紀有點哭笑不得:“(決定調價時)這位業主剛好聽説旁邊有一套面積差不多的單位賣了150萬元,但他卻不知人家其實是經過精心設計和裝修的,賣相堪比一手樓樣板房。”

  據介紹,這位“亂反價”的業主久居國外,不熟行情,因此第一次放盤時價格報低了,其實當時的市場價應該是110萬元左右,響應者眾也是理所當然。正是因為反應太過熱烈,業主馬上反悔。回國之後,業主“反價”漲到140萬元。“這樣的價格真的有點矯枉過正。”地産經紀説,實際上,由於一下子“反價咁高”,現在幾乎沒人約看樓。

  而番禺那套可憐的物業其實也有買家眼中的“可恨之處”,它與旁邊賣高價的一手樓相比,其環境略為嘈雜,戶型設計也有多處不合理的地方。

  所以,看似相反的案例,實際上只會説明一個道理——在目前二手住宅市場,沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。

  如何定價,考驗業主功力

  如何給房屋定個合理價格,其實很考驗業主的功力。有資深地産經紀建議:

  1.業主可先留意主流媒體定期發佈的成交數據,對區域市場大勢及板塊行情要有一個初步的了解與預判。

  2.利用互聯網了解類似樓盤近期的放盤價和成交價,但絕不能局限於此,畢竟,網上報價有時存在水分,但大型知名地産仲介公司相對規範、真實性也較高。

  3.與此同時,你還要親自到即將放盤的多家仲介地鋪了解情況,而且不能僅諮詢幾個類似盤源報價就了事,而是要實地踩盤睇樓,認真觀察、分析這些單位的樓齡、間隔、面積、樓層、朝向、裝修等問題,這樣做,對你準確制定物業放盤價格有極大幫助。

  4.此外,建議放盤者可用業主、買家的不同身份去了解市場行情。一般來説,以業主身份去了解價格,得到的報價會略低;若以買家身份去了解,價格會略高。原因很簡單,地産經紀往往希望低價吸納盤源,以降低成交難度、儘快促成成交;而以較高價格售出物業,就可獲取更高佣金。

  如果你急於拋售,可以將地産經紀報給“業主”的價格看成是基準價,並按此價或在此基礎上加不高於5%的售價放盤;如果你不急於成交,可以在此價格基礎上加5%-10%。但放盤只是第一步,如果一個月後還無人問津,你就要根據地産經紀反饋的信息適當下調售價。值得注意的是,每次下調幅度最好不要過大,以小幅試探為主,這樣才能得到對自己最為有利的成交價。

 

編輯: 翁子盈
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