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7月繁榮與隱憂:標桿房企業績高企 下半年迎償債高峰

2018-08-10 08:39 來源:南方網

  下半年,房企普遍面臨償債與資金壓力,加快銷售資金回籠,現金為王,成為房企生存發展的關鍵。

  在調控重壓、融資收緊下,7月房企的銷售依然處於高位,龍頭房企尤甚。

  中原地産研究中心數據顯示,已公佈7月業績的32家房企單月銷售額3328億元,同比2017年上漲46.3%,其中碧桂園銷售490億,仍然領先。

  前7月,這32家房企的銷售金額達到了25373億,同比上漲幅度高達37%。

  房企的盈利預期也非常樂觀,超過50家上市房企上半年利潤及業績預告顯示,利潤上漲的企業達到了80%以上。

  這也是7月末中央政治局會議定調“堅決遏制房價上漲”的市場背景,8月份開始,從中央到部委到地方,調控進入了深水區。

  拉長了時間來看,銷售和業績飄紅的背後,前華遠地産董事長任志強指出,2018年是房企2015-2016年高額借款後的第一個償債高峰,償還總額將達3300億。

  下半年,房企普遍面臨償債與資金壓力,加快銷售資金回籠,現金為王,成為房企生存發展的關鍵。

  業績繁榮

  7月至今,全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄。中原地産統計,合計超過60城市發佈超過70次各類型調控政策;前7月,累計調控次數260次,同比上漲80%。

  即使在如此嚴厲的調控之下,主流房企依然實現了突破歷史新高的銷售。據克而瑞統計,2018年前7月,百強房企銷售額已達到5.35萬億元,同比增長39.4%,增速較上半年提高2.5個百分點。

  其中碧桂園依舊領跑,以4614.9億位居第一,萬科、恒大緊隨其後,分別為3502.8億元、3446.8億元;保利、融創均突破2000億元大關,分別為2431.2億元、2253.0億元;躋身千億的房企也多達10家,高於去年同期的8家。

  克而瑞指出,就7月單月來看,百強房企銷售額達到7642億元,同比增長 57.7%,雖環比下降 31.5%,但銷售額與1-6月均值基本持平。

  其中,碧桂園、萬科和恒大單月銷售均突破400億,分別為490.0億元、451.4億元、406.6億元。

  第二梯隊的融創明顯加快節奏,單月銷售338.7億元,排名第四,保利地産單月銷售278.08億元,位列第五;單月突破百億的還有新城控股龍湖、中南建設等十余家房企。

  相較去年同期,Top3房企7月單月同比增長8.3%,Top10、Top20及Top 50房企單月同比增速分別達到38.9%、43.4%和57.7%。

  但房企之間出現了分化。有10家房企漲幅超過50%,8家漲幅在40%-50%之間。

  其中恒大腳步明顯放緩,銷售額下降了7.9%,碧桂園則基本維持同一水平,小幅上漲8.9%,而萬科小步快走,上漲26.9%。融創則同比上漲53.7%,保利更同比增長67.9%,金茂同比增長了115%。

  中信建投證券分析師陳慎認為,這是由於去年同期基數較低導致,同時也可看出,中型房企增速彈性明顯優於大型房企。

  中原地産則指出,房企銷售分化的趨勢在2018年下半年會更加明顯。

  值得注意的是,環比來看,此前市場普遍擔心,6月份房企在半年度業績驅動下加速推盤,或透支7月部分的購房需求。這種擔心不無道理,從7月份的數據可以看出,調控的影響已經顯現。

  如碧桂園、恒大、萬科三者銷售額較6月均有下跌,分別為37.0%、31.2%、18.8%,碧桂園降幅最大;第二梯隊的融創環比下降25.8%,保利環比下降53.8%;此外同比增長最高的金茂,也較6月份大幅下降52.4%。

  整體來看,Top3、Top10、Top20以及Top50的銷售額環比均明顯下降,分別下跌29.5%、34.4%、34.4% 和33.4%。

  另據中信建投證券統計,7月份,51個重點城市的成交數據,環比增速也下降了3.7%。

  從趨勢來看,中原認為,下半年30大城市開啟樓市調控嚴打模式,但調控效果將主要體現在三四線城市漲幅放緩,以及中小房企銷售壓力加大。

  不過,廣州一位大型房企內部人士指出,受碧桂園近期工程事故影響,房企的高週轉模式風險顯露,業主維權比例上升,不排除部分大型房企在下半年的銷售將明顯放緩。

  償債高峰已至

  銷售繁榮的另一面也有隱憂,下半年房企面臨較高的償債與資金壓力。

  海通證券統計顯示,2018年年初至6月初,地産信用債償還量已達1058億元,超過2017年全年(699億元)。假設回售行權總量中的40%需要在當期償還,則預計2018-2021年需償還的地産債分別為3720億元、4264億元、4467億元、4971億元。其中2018年下半年仍需償付逾2000億元。

  除了信用債,就整體債務而言,任志強曾估算,2018年房地産行業將迎來一個還債高峰,達到3300億。

  川財證券認為,今年信用債違約事件頻發,導致市場需求下降,下半年地産債到期規模較大,到期債券接續存在較大的障礙。

  此外,因為低資質主體償還量佔比高於行業平均水平,而交易所卻並未降低地産債的發行要求,再結合今年以來樓市景氣度下降等因素,房地産行業出現違約債券的可能性較高。

  一邊是償債壓力加大,一邊是房企的融資環境持續變差。保利地産研究院指出,近期監管層仍釋放“嚴控地産杠桿”信號,下半年房企融資端難有大改善。

  房企的銷售也不容樂觀,“當下的調控政策收緊市場成交,通過提高銀行貸款門檻、提高首付比例、增加剛性住房要求等手段,讓市場有價無量”。安信證券投資顧問祁澤金説。

  “有價無量”下買賣的人少,市場會橫盤一段時間。比如部分城市在限價政策下二手房價格比新房高,但二手房賣不出去,價格也不會下降。

  祁澤金還分析,下半年房貸利率會繼續上升,入市成本提高會影響購房者的決心,進而影響銷售。

  美聯物業總監何倩茹認為,受限價政策的影響,很多開發商新盤捂了一兩年,但到今年下半年,由於資金鏈緊張,會有較多開發商選擇推盤。

  據深圳市規土委數據,7月深圳有9個項目入市,8月將上升到20個。易居研究院總監嚴躍進也認為,下半年房企會積極推盤,不排除部分房企會進行降價。

  國泰君安證券分析師謝皓宇指出,隨著政治局會議對房價調控的重申,房企與政府的博弈告一段落,融資端沒有邊際放鬆的預期,因此三季度能看到供給的加大換取現金流和償債。

  “房地産市場如果遭遇資金鏈斷裂,會倒逼房企以價換量。”祁澤金稱。

  保利地産研究院提醒,今年房企“現金流”管理尤為重要,企業應以現金為王、加速回籠資金,確保財務穩健,以應對行業的調整風險。21世紀經濟報道 作者:張曉玲 林詩苑 黎玉瑩

編輯: 喻孟

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