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李一戈:萬科的焦慮就是所有房企的焦慮

2018-09-14 08:43 來源:南方網

  暑期的時候,有位朋友的孩子高考成績不錯,想報考建築設計方面的專業,過來問我意見。説實話,我是踟躇的,因為最怕給人家作所謂的這種“指導”。雖説我們的意見不過是供人參考罷了,但還是擔心,如果判斷錯了,真正誤人不淺。

  短期來看,建築設計方面仍需要大量人才。趨勢上,在我國城鎮化率達到75%之前,房地産和建築業仍將保持增長。即使新建建築的數量沒那麼大,與之伴隨的城市更新也是一項無比龐大的工程,而且會持續很多年。

  但就房地産市場而言,無論你承認不承認樓市的“黃金白銀説”,過去多年那種高增長的態勢是難以為繼的。尤其是住宅建設,天花板隱約可見。你總不能期待説,年年都會有14億平方米的商品房銷售量。

  雖然一批中小房企尤其是中型房企,還在為上規模而努力拼搶,他們追求的是在總量的大蛋糕裏切到儘量多的一份;但頭部房企已經或正在為10年後謀劃了。

  “今天我們特別焦慮”,萬科董事會主席鬱亮9月8日在萬科拉薩媒體溝通會上説,很多經驗的總結都是過去的,但重要的是創新。“過去的理論,沒法告訴我們如何往前走。”如何找到新的發展渠道、路徑、方法,是萬科最大的問題。

  從今年中報業績,並結合前8個月的銷售情況看,前20的房企依舊保持較快的增速。特別難得的是,年銷售額3000億級以上的幾大房企,增速還是那麼快。從現有或潛在的土地儲備和貨值看,未來3年,它們還能保持較快的增長。

  但我説過多次,哪怕明年後年你達到萬億規模,也只是在傳統開發模式上的數字疊加,到那時要實現20%以上的增長就不錯了。5年後,房企的格局就大致排定了,目前排在100名以後的房企想要從別人那裏搶走份額就很難了。

  不少房企都要做五年、十年發展規劃。企業要考慮的因素,既有市場規模、房企格局,也包括技術進步。我常常説,頭部房企在承受更多的關注的同時,也必然被要求承擔更多的社會責任,以及推動行業發展的責任。

  銷售額遠遠走在前面的碧桂園,正在集團內推行一種名為SSGF的新型建造技術體系。在我這種外行看來,SSGF其實是建築工業化尤其是住宅産業化建築體系的一種。它的好處包括節省工期、質量可控和管理成本等。

  碧桂園主席楊國強近日説,未來20年,50%的工作會被機器人取代。我希望用最快的速度,在建築行業把工人數量減少50%。機器臂現在已經具備這個能力。如果我們利用機器人,利用SSGF,建築工地的傷亡就會大大降低。

  楊國強的話印證了我在文章開頭對建築設計領域人才需求的擔憂。很顯然,SSGF將取代一部分人工的作用,包括建築設計師。一方面是新建建築尤其是住宅建設數量的放緩,導致建築設計人才需求的放緩,另一方面是技術的替代作用。當然,這未必是絕對數量的減少。技術的迭代並非始於今日,套用一句俗話,如果能適應變革,人才在哪個時代都會發光。

  楊國強提到了兩种先進技術或産業,除了SSGF,還有就是機器人。這正是碧桂園在房地産之外準備拓展的領域。碧桂園近日宣佈,計劃5年內在機器人領域投資至少800億元,打造機器人産業生態圈。如此,這家公司除了房地産主業以及扶貧之外,至少還將發展現代農業和機器人産業。

  我們看到,不管你是否願意稱之為多元化,就幾家主要房企來看,均已在傳統房地産開發之外的其他領域先行佈局。萬科已是商用物業管理面積第二,物流地産面積第一;恒大除了足球之外,還投資了新能源汽車並佈局高科技産業;融創則是發力文旅産業。而長租公寓則是大批房企的共同選擇。

  任何企業進入新的産業均需要一段時間的培育期,可見的將來,房地産仍將為這些房企貢獻主要的營收,但正如金地董事長淩克所言,假以時日,在傳統房地産開發之外的上述這些市場容量龐大的領域,均有可能産生新的巨頭。

  多年前,當其他城市揶揄北京的交通擁堵時,一位清華教授説,北京的交通問題遲早將成為其他大城市的交通問題。果然。而萬科的焦慮,遲早將成為所有房企的焦慮。也許今天的中型房企還在為壯大規模而焦慮,但有個詞叫做未雨綢繆,當萬科的焦慮也抵達其他房企面前時,你到時再想要匆忙應對,可能已然晚矣。

  企業如此,個人亦如是。譬如職業選擇、職業規劃。適度的焦慮並不可怕;真正可怕的,是面對變革趨勢無動於衷,臨了卻怨天尤人。(21世紀經濟報道 編輯 歐陽覓劍)

編輯: 喻孟

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