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2003年07月31日

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富戶為何撤離“第一村”祈福   
 
2003-07-31 16:53:54 亞太經濟時報陳皮、朱宗文
 

  富戶為何撤離“中國第一村”祈福別墅

  南方網訊 有著“中國第一村”美譽的祈福新村,是全國最大的低密度住宅區。當年推出千多套別墅,曾經轟動粵港,是廣州真正的富人住宅區。

  6月30日,居於祈福新村別墅區的鄭小姐情緒激動地向本報反映,作為祈福新村別墅區的第一批業主,她住得“越來越難受”,隨著小高層的不斷推出,這裡越來越沒有度假村的感覺,物業管理也越來越讓人不滿意。

  接到鄭小姐的投訴後,記者深入祈福新村A、B別墅區,進行了半個月的調查了解,發現第一批業主大多已經搬走了。

  7月5日,祈福新村A區8街一位業主將他的192平方米別墅放盤到祈福新村斜對面的金僑地產,讓該地產仲介代理租售——又一位元老級業主選擇了“逃離”祈福新村昔日的“富人區”。

  事實上,從1991年祈福新村A、B區別墅建成至今,元老級業主約80%已陸續離開了祈福新村,他們有的將房子低價轉賣,有的長期出租,有的乾脆將房子閒置起來。

  有著“中國第一村”美譽的祈福新村,建村至今已投入資金100億元,完成建築面積3000余畝,售出單位已逾20000個,是全國最大的低密度住宅區。值得一提的是,祈福新村當年推出千多套別墅,曾經轟動粵港,吸引了大批香港人到此置業,成為廣州真正的富人住宅區。

  一位香港業主的無奈

  住在A區9街別墅(編號為9A57)的王先生是一位地道的香港人。1989年,祈福新村開始銷售樓花時,他就訂購了一套,1991年入住,至今已在這裡住了12年。

  “當時與我一起住進9街的60—70%是香港人,買一套別墅也就30多萬,現在9街的香港人已見不到10個了,他們都去別的地方買別墅了,我沒有收入來源,所以還住在這裡。我只能用‘越來越不滿意’來形容住在這裡的感受。”王先生談起祈福新村時提高了一個聲調。

  王先生說,剛住進祈福新村時感覺相當不錯,當時保安都是24小時在街上巡邏,遇到陌生人都會追上去盤問,特別讓人有安全感,但現在似乎已經看不到這種情景了。

  A、B區出現群遷現象

  A區8街03戶別墅的一位女主人在這裡住了近10年,她說,當初8街上的業主現在幾乎都不見了。她指著隔壁的一棟別墅說,這間別墅是一位香港人買的,業主多年沒來住過了,最近賤價賣給了一位本地人,正在裝修。“現在這條街上的人我幾乎不認識,因為大部分是租屋的,變動太頻繁了。”

  與那位香港的王先生一墻之隔的A61棟別墅業主也是一位香港人,與王先生一同買的房子,但現在房子被閒置起來,既不出租也沒有人住。王先生說,業主對這裡沒有興趣了,另外去廣州其他的別墅區居住。

  記者在別墅區B區18街看到,起碼有七八家別墅已長時間沒人居住,鐵門生銹,落葉滿庭,野草瘋長。

  昔日住戶“非富即貴”

  A、B兩區別墅是祈福新村最早的別墅區,自1989年起售樓花,1991年開盤入住。當時甫一推出便以30萬起的優惠價格、清靜悠閒的環境吸引了大批的香港及廣州買家。祈福別墅銷售的良好狀況還一直延續至1995年。

  老業主鄭小姐對當時的熱銷場面記憶猶新,“祈福迎賓公路沒修好、祈福天湖也還沒有,連樣板房都沒有,但大家都排隊搶購樓花,非常熱鬧。”居住者多是有房有車的“非富即貴”一族。

  隨著麗江花園、華南碧桂園、富豪山莊、南國奧林匹克花園、雅居樂等華南大盤的相繼出現,很多業主“喜新厭舊”,奔這些樓盤的別墅區去了。如原居C區22街的張小姐3個月前搬至富豪山莊,原居C區15街的田先生兩個月前已搬至鳳凰城碧桂園。

  度假村模式“變味”了

  在上世紀90年代初中期,居住郊區者無疑是富人一族。“平時的祈福是很少見人的,只有到週末,別墅的主人才會開始出現,週末的時候別墅區的街上停滿了寶馬、奔馳類名車,大家在會所裏聊天喝茶,在游泳池裏游泳,在度假俱樂部裏玩,完全享受度假的樂趣。”一位仍居住在祈福新村的業主回憶當年的情形時,似乎有種落寞之感。

  

有的別墅鐵門和鎖銹跡斑斑。

  據一位業主稱,當初祈福的一部電話初裝費要花8500元,而同期廣州市區只需要3500元,祈福超市的商品平均價格要比廣州貴上50%甚至100%,是不折不扣的富人消費。

  但是,“這裡的房子越建越多,越賣越便宜,住進來的人‘檔次’也越來越低。”一位李姓業主向記者抱怨。今年7月,祈福新村1200套“天湖居”高層小區單位落成,以前低密度、低層鄉村度假村式住宅理念正慢慢地“變味”。

  自去年7月起,祈福就宣佈停止開發別墅,全力開發洋房,去年7月海晴居就一舉推出1400套洋房,樓盤價位不斷地拉低,蝶舞軒和海晴居最低售價由17萬/套起。新推出的月明軒最低售價由13萬元/套起。很多白領也開始選擇到祈福新村置業。眾多白領的進入,打破了原有的“寧靜”,給富人們帶來了一種“不安”。

  現有住戶已超兩萬

  現在的祈福,不止是週末,每天一逢上下班時間,村屋巴士站便猶若趕集。據一位檢票的保安說“我每天都要撕大概四千人的票”。

  在祈福度假俱樂部及祈福食街,整天都是人來人往。現時祈福住戶也已逾兩萬人。而根據祈福新村的規劃,大概入住人數要達到20萬人。

  隨著建築密度的加大及居住人口的增多,祈福原有的“富人”們陸續撤退,越來越多的租房戶進入別墅區,連開發商自己也成立了租務部。不少業主感到這裡變得“複雜”了,他們的好感消退,開始萌生去意。

  業主抱怨

  復活節會所謝絕業主

  香港人王先生對祈福物業公司的管理日漸不滿。去年,他憑小區業主非繁忙時間的消費卡在復活節時去會所休閒,但吃了閉門羹,被告知聖誕節和復活節是節假日,為繁忙時段。王先生當時與管理人員吵了起來。

  業主論壇提意見

  在競爭激烈的今天,開發商們紛紛提出了“服務為本”的口號,服務也決定了客戶的去與留。物業管理成了服務的最重要一環。

  祈福新村的一位業主就曾在業主論壇裏寫下了“祈福的木桶”的文字,認為“如果把祈福新村房地產開發公司比做一個木桶,那麼祈福最短的木塊在哪呢?相信大家都會說是物業管理,在不同的場合大家都曾遭遇過物業不同部門的不公正待遇和不到位的服務,比如維修、比如孩子上學等。”

  搭建雨篷起糾紛

  位於A區8街的一位業主情緒激動地描述自己與物業管理處的爭執。A、B區別墅因早期設計缺陷,別墅第三層(頂層)的屋檐過短,一下雨便不敢開窗,一開窗雨水便落進屋裏,很多業主要自己搭建擋雨篷,但此舉遭到管理處阻撓,理由是影響外觀。“這本身就是房子設計的不合理,如果怕影響外觀,大家統一修我也沒有意見,但總不能讓雨就那麼十幾年的灌進屋子吧?”B區10街的一位業主也指著對面一幢已裝了綠色擋雨篷的別墅說:“裝了拆、拆了裝,為這事沒少發生吵架打人的事。”

  

  

隨著小區住戶激增,人員龐雜,別墅區富戶陸續搬離。

  一位業主也反映因裝修出現的煩惱,請外面的裝修公司入村裝修,入村裝修工人得辦每人100元的臨時出入證(50元證件費加50元押金),而根據物管處張貼的規定,臨時出入證由市物價局審批工本費每本只需5元,“這50元是怎麼收的?”

  一位業主舉了一個例子,兩年前,在祈福會所或度假俱樂部等公共設施裏,總有工作人員定期用鹽酸擦拭樓梯扶手,但現在卻因人群過多或“其他原因”,沒有人擦了。

  祈福回應

  物管處:正在改進

  調查結束後,記者打通了祈福新村行政管理處檢察組莫主任的電話。

  當記者談到祈福的“富人逃亡”似乎成了一種現象時,莫主任對此表示無可置否,“十年前的情況怎麼能和現在比呢?祈福新村是老盤,並非浪得虛名,有人搬出去,但也同樣有很多人搬進來,而且,有些租戶最終也會變成祈福的業主。新推出的樓盤銷售業績有目共睹,再說了,在十年的時間之內,搬進與搬出在所難免”。

  當記者問及其對業主搬出原因是否了解時,莫主任表示可能原因多樣,不可一概而論,富人們對定位承諾的疑問不能作為搬出去的共同原因。“當然了,我們的物業管理服務也有一定的不足,但我們會逐步去改正,祈福一向是努力樹立‘以客為本’的理念的”。

  對於業主反映的物業管理問題,祈福新村物業管理處客戶服務中心林經理坦稱,“因為祈福盤太大,給管理帶來一定難度,這種情況是有的,但一切都在改進之中”。而對於臨時出入證收費及搭雨篷問題,林經理不願做過多地正面回答,只簡單解釋臨時出入證的收費也是為了業主的安全等著想,雨篷的搭建有關部門也有規定,稱對於業主反映的問題,要具體到哪一幢的哪一個業主,不能一概而論。

  房地產專家:

  樓盤太大定位難

  近半個月的採訪結束後,就一個樓盤的定位問題,記者採訪了珠江恒昌房地產顧問公司總經理黎振偉。

祈福新村這麼大一個樓盤定位成“度假村”未免太不現實

  “一個大盤,當它的產品擴張到1000畝、2000畝甚至更多的時候,產品定位就會成為一個永遠的矛盾。”黎振偉認為,在一個炒作盛行的時代,凡是一個產品,都要給它找出一個文化的定位,或者旅遊度假,或者白領世界,或者富豪俱樂部,或者小資情調。一切都是為了把“手中的產品賣出去”,負責任的開發商,會把這個概念付諸實施,在初期會特意去營造這種品牌定位與文化格調,用產品,用服務用配套。不負責任者,丟下一個徒具豪宅殼子的產品,服務、配套則成為一句空話,正如買了一輛好車卻沒有一條好公路。

   黎振偉認為,“開發商永遠是一個經濟動物,當豪宅越蓋越多,入住的人卻少之又少;耗費鉅資打造的高級會所、一流的醫院、一流的學校、一流的游泳池、大片的山水園林,可一撥算盤,卻發現原來是賠錢掙吆喝。”於是,你就發現洋房起來了,小高層起來了,高層也起來了,不同身份的人進來了。所謂定位,所謂品牌,所謂精英文化,也便隨之流失。

  有一組數據可以說明番禺樓盤的大型程度。在這裡,有8個規模空前、佔地數千畝的地產大鱷:佔地1000余畝的星河灣、佔地4000畝的華南新城、佔地3000多畝的南國奧林匹克花園、佔地4000畝的錦繡香江花園、佔地4400畝的中山雅居樂、佔地80萬平方米的廣地花園、佔地66.7萬平方米的華南碧桂園、佔地7500多畝的祈福新村,其規模累計相當於一座可居住50-60萬人口的中等城市。每一個樓盤都近似一個鎮的格局,也給了一些地產發展商“建設一個新城”的野心。面對中國一、二十年的城市化進程,沒有樣板的階層分化,倒使得他們可以隨意按照一些想當然的標準設置著自己城市的格調。

  “當市場激烈到達白熱化程度時,有兩種出路,一條就是堅持原先的定位,但這有風險,因為所謂的富豪畢竟是一個很小的群體,另外一條路就是服從市場,去迎合大眾人群,撇棄原先的定位。”黎振偉說。

  編輯:歐陽星




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