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央行銀監會聯合啟動房貸新政
第二套房貸利率提高10％加大投機成本
近一個月來有關房貸新政的傳言終於成為現實。9月27日晚，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（下稱“《通知》”）。其中，根據通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40％，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍。
《通知》還指出，貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50％。
增加“購二套房以上者”負擔
自從央行在9月15日進行了今年內第5次加息後，5年期及以上的商業貸款基準利率已經達到了7.83％，新規實施後，購買“第二套及以上”的住房，將要接受8.613％的高利率。
由於銀監會允許房貸在基準利率7.83％基礎上執行15％的下浮，也就是說，將來實施新規後，購買第一套房最多可以享受6.655％優惠利率；而第二套房及以上的購買者，就必須按照8.613％的利率支付房貸。假設一個被確認為購買第二套房的人，共貸款60萬元，貸款期20年，以等額本息還款方式來計算，如果按照9月份加息調整後的優惠利率6.655％計算，每月的月供是4528.36元；而採用執行新規後上浮的新利率，每月月供將是5249.93元，每月增加了721.57元。分析人士表示，這相對來說不是一筆小的支出。
如果此前購房者沒有獲得優惠利率，接受的是7.83％利率，假設購房者購買第二套房時，共貸款40萬元，貸款期20年，以等額本息還款方式來計算，月供為3303.56元；而當新規實施後，房貸的每月支出是3499.95元，接近3500元，比原來的負擔增加了196.39元，若此利率將來維持20年，則總計比原利率下多支付47133.38元。
在公積金貸款方面，假設購買一套總價為80萬元的“第二套住房”，首付比例提高至40％後即為32萬元，餘下48萬元的貸款總額，還款期為20年，按9月15日調整後的利率5.22％計算，以等額本息還款方式，月供是3226.41元；新規實施後，利率將為5.742％，月供改變為3367.81元，兩者相差141.4元，20年期本息總計則需多支付33935.05元。
分析人士表示，提高了“第二套房及以上”的首付比例，以及提高相應的房貸利率，加大了房地產投機的成本，對炒房的行為將形成一定的抑制。
如何界定“第二套（含）以上住房”
既然要針對購第二套及以上住房的人提高房貸首付比例和利率，那麼如何界定“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”呢？
央行和銀監會表示，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用於自住的房屋。“第二套（含）以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。
《通知》要求，商業銀行在接受個人住房貸款申請後，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批准後再將相關信息及時錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的認定。借款人也應按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用於購買第幾套住房的相關信息。
在記者的採訪過程中，有銀行業的相關人士表示，此前不少銀行在放貸時主要看貸款人的信用記錄，基本上沒有考慮到底是貸款人的第幾套住房。而現在對於“首套自住房”定義是指“第一次利用貸款所購買的用於自住”的房屋，該人士表示，這就意味著如果購房者已經一次性付款買了一套住房，然後又利用貸款買一套住房，那麼這不屬於《通知》中的“第二套住房”。但是，銀行在判斷首套自住房是否用於“自住”，成本會比較高。
另外，有分析人士指出，由於不同的銀行之間信息未曾聯網，無法甄別同一個家庭以不同家庭成員的名義分別購房。有銀行的房貸經理向記者表示，在實際的操作中，他們目前主要根據央行的個人徵信系統裏的資料來判斷貸款人申請的是第一套還是第二套房貸。也就是說，如果貸款人此前在個人徵信系統裏有過房貸記錄，接下來的房貸就將視作第二套房貸。但對所謂的“第二套住房”應該是個人購買的第二套住房還是一個家庭購買的第二套住房，目前各家銀行也在探索解決辦法。
同時，也有銀行人士指出，假如某市民因第一套住房面積偏小而購買大房子改善居住條件，其間向銀行申請房貸時，如果執行第二套房貸的首付比例和利率，則達不到打擊投機的目的。還有，按照央行現有的徵信系統，只有當購房者向銀行貸款後，銀行才能從徵信系統中查到該購房者名下有幾套房，而據了解，目前央行的徵信系統並未與房管部門的系統互通，銀行並沒有太多的辦法判斷一個人到底有多少套房。
據透露，多家商業銀行都正在探討如何有效執行新規的具體細節。
降低銀行信貸風險
除了針對購買“第二套及以上住房”作出相關調整外，《通知》還提出了其他防範房地產信貸風險的措施。
《通知》指出，將嚴格房地產開發貸款。對項目資本金（所有者權益）比例達不到35％或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物；要求商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓金的貸款；對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年；為了防止商業銀行過度授信，不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款。
此外，《通知》還對商業用房購房貸款進行規範，要求利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。商業用房購房貸款首付款比例不得低於50％，期限不得超過10年，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次利率的1.1倍，對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低於45％。
在接受記者採訪時，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，在目前沒有更好的界定辦法的前提下，央行個人徵信系統的完善就顯得至關重要。各家銀行在審核個人房貸申請時，應該可以通過央行的個人徵信系統，查到申請人以前的貸款記錄，不僅是在本行的，還包括在其他銀行的貸款記錄。據了解，目前央行正在建設的全國個人徵信系統已經可以查詢個人的購房數量。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容則指出，如果要使房貸新政起到預期的調控效果，還需要建立有效、誠信的房地產評估市場，防止房地產的評估價被人為抬高，同時，要建立對第二套住房的識別體系，使銀行自身有動力對購買第二套住房者進行嚴格識別。
郭田勇認為，從銀行貸款發放安全性來看，第二套住房首付比例以及貸款利率提高對銀行有利。進入加息週期以後，還貸者壓力陡增，銀行面臨越來越大的房貸風險。提高首付比例和增加利率剛好可以給銀行提供良好的工具，幫助銀行對客戶進行篩選，從而提高房貸的安全性與盈利能力。“從單套住房貸款發放來看，由於利率的提高，銀行從中獲利增加”。
貸60萬20年期首套與第二套房利率及月供對照
第一套 第二套
利率 6.655% （優惠利率） 8.613% （利率提高 10% ）
月供 4528.36 元 5249.93 元（每月增加 721.57 元）
編輯:田田
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