國家稅務總局網站前日發佈《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》：從今年2月1日起，將正式向房地產開發企業徵收30%-60%不等的土地增值稅。這意味著，土地增值稅將從“預徵”步入“清算”時代。
老規定的執行有了時限
《通知》規定，房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。此外，對於取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；以及納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的，都需要清算增值稅。
稅務專家表示，土地增值稅這一稅種早在1993年已推出，廣州、深圳等城市相繼實施。現行的土地增值稅方案從2005年1月1日起在廣州執行。
前日公佈的《通知》再次重申1993年已公佈的四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額佔扣除金額50 %至100%，稅率40%；增值額佔比100%至200%，稅率50%；增值額佔比2 00%以上，稅率為60%.此前對房地產開發成本（即可扣除項目）的確定方法不詳，各地按《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，採取了預徵的方式。
廣州預徵比例分別為：普通標準住宅為0.5%；綜合樓為0.7%；其他房產開發項目為1%.專家解釋：“稅率不變，採取預徵或者清算方式，房地產開發商繳納的土地增值稅是一樣的。相對而言，預徵時徵收比例低，可以緩解房地產開發商的資金壓力。採取清算方式，房地產開發商的資金壓力加大。”
業內人士表示，《通知》與過去政策最大的區別在於：土地增值稅清算條件發生了本質的變化。據介紹，過去土地增值稅結算一般以開發項目公司登出稅務登記作為結算節點，“也就是說，只要項目公司不登出，公司就可以長期不進行土地增值稅的結算。”
地產股出現資金撤離跡象
《通知》的出臺，引發了股市天量跳水。昨日，上證綜指開盤2828.40點，報收2778.90點，下跌42. 12點；深成指開盤7998.32點，收盤7775.65點，下跌227.24點。
其中，地產板塊則是全線走低，以萬科A為代表的幾乎所有一、二線地產龍頭大面積跌停，地產板塊指數昨日跌幅超過8%.該政策還引發了股市的恐慌性拋售，地產板塊股票昨日出現了明顯的資金撤離跡象。從成交量來看，兩市雙雙刷新天量紀錄，共成交1508億。
房價借機上漲？
有地產專業人士卻表示，向發展商嚴格徵收土地增值稅，將會進一步拉高房價。德興地產董事總經理楊曉軍表示，對房地產企業進行土地增值稅的清算，將加大發展商的稅費成本，壓縮了其利潤空間。因此，發展商今後在做項目的成本預算時，肯定會有所加大，而這一部分成本很可能以提高樓價的方式轉嫁到購房者身上。
廣州市合富輝煌地產研究部首席分析師黎文江認為，不排除房地產商會將稅收負擔轉嫁到房價上，但目前房價高企，消費者的承受能力已經很脆弱，開發商也會考慮市場的承受能力。
一位熟悉房地產財務工作的人士介紹，幾乎每個房地產公司都會有自己繳稅的“籌劃方案”，通過多種模式的分析最終計算出一種符合自己公司實際情況的、最“省錢”的方案。由於土地增值稅是超率累進制，在成本不變的情況下，收入的增長，意味著增值額的增長，從而產生稅率爬升效應，使得稅負增長很快。因而，開發商不可能簡單將稅負壓力轉嫁到消費者的頭上，一味通過漲房價（增加收入）來保證利潤。
中原地產項目部副總經理黃韜則指出，即便徵收土地增值稅真的會影響房價，平攤到每平方米售價上也大概只有10-100元，相比去年廣州房價動輒超過1000元的漲幅，並沒有特別大的影響。
光大地產副總經理陳洪志則認為，《通知》與以前執行的徵收標準沒有太大變化，將不會對開發商造成很大影響。
一些開發商印證了這一分析。萬科董事會秘書肖莉介紹，從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準備金，2004至2006三年，萬科提留的準備金從4000萬提高到9000萬，再提高到3個億。
地產暴利結束？
業內人士介紹，在確定土地增值稅時，很重要的一點是確定售出房地產的增值額，一方面通過清算能夠查清開發商賺了多少錢，另外一方面，賺的越多納的稅也就越多，因此，對防止房地產業的暴利有明顯作用。
“這將意味著房地產業暴利時代的結束。”趙卓文表示，正式對土地增值稅進行清算徵收，開發商的暴利將大大減少，因為他們60%- 70%的利潤都是來自房地產增值。但清算會否給開發商造成衝擊，要看具體項目。不同項目增值額度不同，高檔房高利潤將受打擊。
廣州大學房地產研究所所長陳琳表示，只有據實徵收土地增值稅，才能抑制房地產開發商賺取暴利的衝動，將由國家（政府）對基礎設施的投資帶來的土地增值收益真正還給國家。
“很明顯，這是向囤積大量土地的開發商‘開炮’。”龍斌說。
據介紹，對於之前一些有大量土地儲備的公司而言，也許利潤空間就會受到較大影響。因為這些之前囤積的土地一般都是“8·31大限”
之前，用非招拍挂的方式獲得的，拿地成本比較低，這部分項目的增值額會很可觀。
最近兩年，廣州開發商獲得土地的成本已經較高，如果將不斷看漲的地價計入被扣除的項目金額之內，其實增值額並沒有太多，因此所繳的稅費其實也有限。
對於《通知》，穆迪機構董事長蓋天佐認為清算主旨在於全面完善土地管理制度，土地增值稅的清算還只是其中的一環，開發商要想提前預知政府今後的舉措，可以先行一步去研究西方國家較先進的土地管理辦法，因為中國不少的土地管理政策都在向西方學習。
龍斌進一步分析，開發商可能會加快開發週期，避免囤地局面，這可能導致市面上出現樓盤供應增加的局面。
編輯：呂劍
