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此次論壇舉行了一場激烈的互動對話，國務院發展研究中心市場研究所副所長、建設部政策研究中心主任陳淮；中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容；廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲；廣東省委黨校教授、現任廣西賀州市副市長陳述；廣州頤和集團副總裁、營銷總監趙永爽及廣東慧谷城市策略有限公司副總經理黎皓，就未來房價的走向及房價是否存在泡沫等問題進行了深入的探討。
現象篇■
上半年東莞房價漲幅趕超深圳
珠三角地區包括廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、惠州、中山、江門、肇慶九市。據2005年的統計，珠三角地區的土地面積佔全省的30％，常住人口占全省的49％，但其GDP佔全省的82％。珠三角是中國改革開放的窗口，也是中國經濟的三大引擎之一。而從房地產業來看，以廣州、深圳為龍頭的珠三角地區是中國房地產業的發源地，也是中國房地產業的先頭部隊和試驗場。如今，在這片試驗場裏，又發生著一些讓全國為之矚目的變化。
資料顯示，今年上半年，廣州市商品房均價為8356元，同比增長28.63％，其中商品住宅7953元，同比增長30.93％，高於全省的18.09％和全國的10.1％。
而從2006年的9000元，到今年7月中心區房屋均價突破每平方米2萬元，在不到兩年的時間裏，深圳房價增長率與GDP增長率之比已經達到2.68，超過了2.0的泡沫預警線。國家發改委與國家統計局本月12日公佈的全國70個大中城市房價調查的結果顯示，8月份全國房價同比上漲8.2％，深圳則高達20.8％。
同樣，日前由中原地產研究部公佈的統計數據顯示，東莞房價上半年漲幅為51.5％，已經趕超漲幅高居榜首的深圳（深圳雖然均價最高，漲勢很快，但由於基數高，其漲幅為42.3％）。今年以來，東莞房價上漲之快超過了以往任何一年。被深圳綁架的東莞房市，隨著開發商“莞深同城”的概念運作、深圳人東莞置業模式的風行及一小時生活圈等話題的陸續展開，也逐漸步入一個快速上升通道。
在本報舉辦的此次珠三角房地產投資高峰論壇上，廣東省房地產行業協會蔡穗聲表示，“珠三角地區今年房價的增長是比較快的，或者應該說是過快增長。”他同時表示，在如此的增長形勢下，珠三角的房地產市場也存在著較大的風險。因為房地產市場作為一個資本市場，有很多資本因素在裏面，其中非現金的虛擬化買賣，既是該市場的巨大推動力，也是它最大的風險來源。同時，在具體形成產品形態等方面，也要面臨政策變化和利潤變動所帶來的市場風險。
探因篇■
“股市是房市助推器”
社會整體財富的增長，為房地產市場提供了有效的資金支持。易憲容介紹說：“2005年6月，整個國內房地產的資本市場只有3萬多億，但到本月上旬，這個數字已經是24萬億了。整個資本市場的市值增加了20多萬億，這跟我們整個社會財富的快速增長密切相關。因為近兩年來，進入資本市場的大多數投資者因為政策和市場形勢的利好，都獲得了很好的投資回報率。獲益之後，他們將其中很大一部分收益投向了房地產市場。深圳房價在短時間內迅速攀升，就是因為一些在股市中獲益的投資者轉向了房地產市場。”據了解，今年前三季度，整個珠三角地區完成房地產投資佔全省89.5％，達896億元。
同時，股市發展對於房地產企業資本金的融集和增長也具有極大的促進作用。易憲容認為，房地產企業與過去相比有很大差異。其資本金更為雄厚，租金獲得也更加便利。因此投資範圍更大，比如大量買地，現在一些大中城市的土地價格的上升就跟這個相關。
廣州頤和集團副總裁趙永爽則指出，現在很多開發商都上市了，沒上市的公司也削尖了腦袋準備上市。上市公司多了，投資多了，項目也會越做越大。大發展商拿一個大地塊，會造成對這個市場的壟斷，對價格也會起到一個指導性的作用。
“房價問題在二線以下城市不大”
住房的供需比是影響一個城市商品房價格的市場化主因。據了解，上半年，廣州市的商品房供需比為1：1.79，深圳為1.62，而與廣州毗鄰的佛山則最為懸殊，達到了1：5.46.廣東省委黨校教授、廣西賀州市副市長陳述認為：“廣州或者是深圳這些一線城市中，房地產的需求幾乎是一種無限需求。它把內地省會城市的資本都往本地吸納，在這種情況下，‘地王’和高房價的出現都在情理之中。”政府所出臺的針對低收入群體的保障性住房政策，在該群體相對較多的二線城市影響比較突出，但對於廣州、深圳等一線城市的影響則很小。因為在這些一線城市，整個地產的規模和需求都非常龐大，政府在其中起的作用則很微小。而同樣伴隨著城市化進程的快速推進，大量的農民和小城鎮居民進入了一線城市或是其周邊地區，這部分的人進城以後，也有住房需求。因此，易憲容也認為：“房價問題在二線以下的城市問題不大，最核心的還是一級城市。”
“投資過熱導致價格走高”
“誰希望房價跌？政府希望嗎？政府大量的稅收來自於土地拍賣和房地產的稅收，因此，至少地方政府不希望房價跌。發展商和從業人員希望房價跌嗎？更不希望。是不是老百姓希望房價跌呢？並不是所有的老百姓都希望房價跌。”投資者對市場的價格預期也會影響市場價格的走向，廣東慧谷城市策略有限公司副總經理黎皓說：“香港金融風暴中。房價大跌害死很多人，因為現在商品房已經承擔了兩種功能——消費品和投資品，作為消費品，大家希望價格不要太高，但作為投資者，消費者希望價格能夠繼續往上走。”
而相關研究證實，目前東莞的房地產市場正更多的呈現出一種投資型的特點。黎皓分析說：“因為東莞大多數消費者是沒有根的，不像北京、上海和廣州這樣的老城市有大量的老居民、老職工、老市民，像嗷嗷待哺的一個小孩向政府要補貼。而眾多東莞市民是背著一個行囊來去的，他們所需要的是一個短時期的居住場地。”儘管東莞市政府正在想辦法把其中一部分高素質的人留下來，但這個基數目前還很小。
“房價是城市價值的名片”
蔡穗聲認為，從大城市到中等城市房價普遍上漲，這是事實。這是我國經濟發展大勢和當前流動性過剩的現實下所產生的必然現象，也是我們國家資產包括土地資產和房地產資產價格重估的一個有機部分。無論是大城市還是中等城市還是小城市，都會面臨這個問題。歷年來城市發展進行了很多物業資產的投資，土地的基礎建設已經在默默升值。例如，廣州2004年之前房價基本未變，但是上世紀90年代以來，廣州市政府對土地和城市建設的投資是數百億上千億，不可能不產生一個價值。如果還是七八年前的房價和土地價值，那麼廣州市政府幾百億的投入不是白投入了？這樣的話，等於是沒有效益的投入了，這是不符合經濟規律的。這樣來理解的話，我認為這一輪的上漲首先是土地價值上漲，跟著就是房地產價值的上漲，都是一個資產價格的重估。
趙永爽也認為，房價和地價持續地上漲，對一個城市、一個地區的知名度和城市的地位與受關注度都有很好的促進作用。他說：“以前知道佛山是因為黃飛鴻，知道東莞是因為這有很多工廠。這兩年做了地產銷售，真實的看到了佛山、東莞地價和房價都有一個持續的發展和提高，從心裏認為東莞、佛山成長起來了，成為了一個大都市，逐步向廣州、深圳靠近了。”
他還認為，房價持續健康地上漲，有助於構建和諧社會。“如果房價暴跌，買了房子的、有房子的人會跳腳大罵，變成了有房階級和無房階級之間的矛盾。要想維持和創建好這個和諧社會，應該保持房價有序地提高，已經買了房子的人會心安理得，沒有買房子的人也會買，因為知道自己的資產會保值。”
方向篇■
讓政府的歸政府市場的歸市場
陳淮指出，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號，以下簡稱24號文）就明晰了政府在住房問題上應該關注哪個方面和應該給哪些困難群體一個保障體系。蔡穗聲認為，這是政府在宏觀調控方面的想法和思路的一個集中體現。低收入群眾的困難問題應該是政府要去關注和解決的，公共財政應該給出一個解決的方案。而其他部分則需要通過市場去解決，按市場規則辦事。
蔡穗聲還說：“搞了20多年房改，目的就在於把住房資源交給市場來配置，這是主要的方向、基本的方法，也是我們國家實行市場經濟的基本方向。這個大的方向不會改變，但同時政府必須對城市居民中低收入者給予社會保障，也就是西方所說的住房公共政策，兩者必須分清。”
“會哭的孩子不一定是最餓的”
2006年末，中國城鎮總人口為5.77億，而這個基數還會不斷增加。這個人群不但基數大，而且構成複雜。因此，要想在短時間內把這些人群的全部住房需求滿足是不可能的。而且這些人群因為構成上的差異，本身對於住房的需求也存在較大差異。因此，屬於政府那部分的住房保障職能所涵蓋範圍之內的政策，在面對這個群體時，也應該按照目標群體的不同特點來具體對待。
蔡穗聲認為，24號文規定低收入群體由各地政府根據自身的經濟發展水平和房價水平來確定。但參考國家統計局的五分法，可以將這個人群分為20％是高收入，60％是中等收入，其中再分中上、中中、中下各20％，還有20％是低收入。我們再艱苦奮鬥20年—30年，需要我們積累起足夠的物質財富和發展水平才能夠使我們的住房條件有普遍性的改善。一朝一夕是辦不到的。
對於中間階層，陳淮則表示“會哭的孩子不一定是最餓的”。他說，“24號文講得非常清楚，‘擴大廉租房覆蓋範圍’，而且擴的是原來的數倍。就是說我們有一定的購房能力，但是不足。這個‘有一定購房能力而不足的’，就是中間階層，這個‘不足’可能是九成有能力，一成不足，有可能是一成有能力九成不足。”
“界定投資比重相當重要”
“如果我們的住房保障體系是一個比較完整的保障體系，比如廉租房或者是經濟適用房那一塊是20％的比例，政府通過財政的方式投入一系列的措施來保障。那麼，作為住宅消費的那一塊20％，你怎麼去購買、都沒有問題。還有剩下的中間的一塊佔60％左右，如果把它界定為投資品，這個矛盾就會慢慢顯現。因為現在的住房價格漲得太快，跟我們投資的那一塊沒辦法控制是極大相關的。”易憲容說。投資者的價格預期會成為價格增長的推動器，投資的需求又會隨著價格的上漲而膨脹。因此投資比重的大小，對市場的價格影響尤為突出。
今年上半年，深圳的價格快速上漲的主要原因就是投資比重太高。如果這把一塊的市場界定得比較清楚，我們中低收入家庭住房問題的矛盾可能會小一些。同時，地產市場的泡沫程度也會相對縮小，價格也會相應地回歸到一個較為正常的軌道上來。
“建議降低預售房門檻”
一些宏觀的經濟政策和市場形勢會主導價格的演變趨勢，而一些具體政策的出臺也會對價格產生影響。如何穩定房價，或者說讓價格保持一個良好的增長幅度？趙永爽建議說：“政府應該降低預售房的門檻，不應該再提高預售房的門檻。目前，市場上商品房的供應量少、需求量大的原因，開發商們其實都心知肚明，因為審批的手續太複雜。”降低預售房門檻，在發展商之間形成一個良性的競爭環境，最終得益的還是消費者。他同時認為，媒體或是其他公眾部門，不應再去炒作某個樓王或者是地王。對某個現象進行吹捧，這樣對消費者不利，對政府不利，對所有人都不利。
陳淮則認為，調整稅賦結構，在資金、土地和開發要素交易環節，開發環節，住房買賣環節和持有環節，按照客觀規律對稅賦進行調整。以實現有限的土地住房資源最優化的利用和最大程度地滿足全社會的住房需求，實現社會福利的最大化。當然，這個工程需要一個比較長的時間。
編輯:田田
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