房貸險的全稱是“個人抵押住房綜合保險”。央行1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》第25條規定，“以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委託貸款人代辦有關保險手續。”從此，房貸險便確立了其強制險的地位。
起初，房貸險的保險責任只是在房屋抵押期間，房屋因遭受火災、爆炸、暴風、暴雨等災害而損毀時，作為第三方的保險公司有義務為貸款銀行履行清償債權的義務。2001年11月房貸險改革措施出臺，新方案增加了“還貸保證保險責任”。即一旦被保險人因遭受意外傷害事故（不包括因病）死亡或傷殘，而喪失全部或部分還款能力，保險公司將還掉所欠的全部或部分貸款餘額。
日前某單位公務員張先生向本報反映，他在購買某樓盤商品房時，採用公積金貸款方式貸款25萬元，在簽貸款合同時被告知要交4500元的房貸險。張先生對這筆“強加於人”的保險費非常不解：“公積金貸款本來就是福利性的政策性低息貸款，我除了拿房屋作抵押還有公積金、單位等作為後盾，為何還要再買保險？”張先生更對強制指定的保險金額、保險公司強烈不滿，認為這4500元“花得非常冤”。
張先生的問題其實是60多萬戶房改房居民，以及更多公務員、機關單位職工在換房、買房時的共同困惑。截至2005年12月底，廣州市共累計有14942個單位，145.8 942萬名職工參加了公積金管理制度，廣州市歸集的公積金總額在2005年達到430億元。
對於廣大公務員和企事業單位幹部職工而言，通過提取住房公積金和採用公積金貸款的方式，購買新的商品房的家庭越來越多。在相當一部分換房者眼中，購房還貸幾乎不存在風險，數千元的保險費反倒加重了負擔。據了解，從去年開始，貴陽、廈門、北京等城市都陸續取消了強制購買的公積金貸款房貸險，“公積金貸款不應該強制購買房貸險”的呼聲越來越高。
房貸險涉嫌“霸王條款”
針對強制性房貸險的爭議一直是樓市的重要話題。早在2004年8月，“按揭購房強定保險公司”和“個人房貸要求全額保險”便被中消協公開點評為銀行業的六大“霸王條款”。
另外，儘管保險公司在保險條款中列明可以按成本價、購置價、評估價、借款額等方式確定保險金額，但在實際操作中卻往往是按銀行與保險公司商定的標準確定保險金額，貸款人只有交錢的份，對其他的則一無所知。
目前業界對房貸險的保險金額如何核定尚存在很大爭議。有銀行業人士認為，在商品房的銷售價格構成中，大約有3成是取得土地的費用，而土地並不存在滅失損壞的風險。要計算保險金額的話，起碼應該扣除土地價格、開發商的利潤及其所繳的稅金等，這樣一來，房屋的實際價值遠遠低於房屋的銷售價格，保險費應該至少降一半！
“鬆綁”對房貸險更有利？
公積金貸款為何遲遲不能為房貸險“鬆綁”？業內人士對此眾說紛紜。廣州某發展商表示，從發展商角度，最希望的自然是回款速度更快的商業貸款，商業貸款也已經對房貸險有諸多優惠措施。而公積金貸款的房貸險則是根據政府有關規定必須買，和發展商沒有關係。
為了爭取更多的房貸業務，從今年起廣州幾乎所有銀行都對市民採用商業貸款方式購買二手房提供了免交保險費的優惠，這一鬆綁舉動反倒刺激了房貸險業務的展開。據億達按揭有關負責人介紹，現在在辦理商業性貸款的二手房購房者中，自願選擇購買房貸險的客戶與不買該險種的比例約為1：1，並不是所有貸款人都對房貸險有抵觸。
有專家表示，二手房貸市場房貸險的鬆動與正常運行，說明完全可以通過市場調節的方式解決房貸險所面臨的尷尬境遇。
有業內人士猜測，廣州一手房貸款難以全面取消強制購買房貸險其實還是個“利”字在作祟：現在一手樓市場太熱，沒有特別大的壓力令強制性房貸險取消。
專家：應該還購房者選擇權
隨著近期商業性貸款房貸險的逐漸鬆綁，仍然被強制購買的公積金貸款房貸險也開始感受到外界的壓力。
房地產專家韓世同表示，既然商業貸款辦理房貸險可以由客戶自願選擇，那麼公積金貸款也應該可以找到突破口。他表示，房貸險由購房者替銀行“埋單”本身在道理上就說不通，在公積金貸款問題上更是體現不出購房者的自願原則。
律師導購網總法律顧問、廣東南國德賽律師事務所律師彭清正認為，房貸險的積極作用不可抹殺，沒有房貸險就沒有按揭貸款的普及。
彭清正同時表示，房貸險被斥為“霸王條款”是保險業尚未完全市場化的體現，特別是房貸險在購買方式和費率計算等方面有必要檢討。
彭清正表示，對於公積金貸款的房貸險不能取消了事，也不能再“一刀切”下去。“政府設立住房公積金管理中心是為市民管理好住房公積金，公積金貸款也是老百姓的理財工具，為什麼不能用市場手段讓大家自由地選擇保險公司，自由地選擇保險服務呢？”
編輯：呂劍
