案例一：
陳先生近日在天河區買下一套三房的單元，並打算把自己原來位於芳村的房子賣掉，遂通過仲介公司出售房屋，一仲介公司很快為陳先生找到買家。隨後，陳先生與買家很快就交易條件協商一致，買家還將1萬元定金交付給陳先生。收取定金後，陳先生與買家和仲介公司簽署了買賣合同，並收取了買家交來的首期房款4萬元。
沒多久，另一家仲介公司找到陳先生，說有買家願意以高出現買家5萬元的價錢購買其房屋，陳先生遂向第一家仲介公司表示，要求退回所收房款5萬元並取消交易，並與第二家仲介公司及買家簽署了買賣合同。
其後，第一位買家和仲介公司向法院起訴陳先生，要求陳先生承擔違約責任。法院最後判決陳先生敗訴，陳先生須承擔相應的違約責任。
案例二：
張先生與劉小姐于2004年1月簽訂房屋租賃合同，約定由劉小姐以每月2000元的租金，承租張先生的房屋一間，租期由2004年2月1日至2005年1月31日，合同內並無約定續租的相關條款。
2005年1月租期屆滿時，張先生口頭通知劉小姐要求增加租金，按每月2500元收取，劉小姐也表示同意。半年後，張先生要求再次上調租金至每月3000元，劉小姐表示不同意，並仍按每月2500元向張先生交納租金，但張先生拒絕收取，並要求劉小姐按每月3000元的標準補交8月後的租金，還要求劉于10月份合約期滿時退回房屋。
劉小姐認為：張先生是單方提出加租，自己也表示不接受，故雙方應按原口頭約定的每月租金2500元維持原租賃關係，直至2006年1月31日止。
張先生和劉小姐各持己見，後經過法院判決：劉小姐按每月2500元向楊先生補交8-10月的租金，同時解除雙方的租賃關係。
在二手的交易過程中，情況不時發生變化，解除合同有什麼樣的後果？如何可以最大程度地減少自己的損失？記者為此採訪了合富置業法律事務部有關專業人士。
專家分析：
案例一：陳先生與第一位買家簽署合同並收取定金及首期樓款，但卻在未經合約另一方同意，且沒有法律和合約依據的情況下擅自解除合同，根據《合同法》有關規定，陳先生此做法屬違約行為，理應承擔有關法律責任。
專家提醒，業主出售房屋要慎重，一旦簽署了買賣合同，就要依約履行合同，以免因貪圖小利而招致無謂的糾紛及損失。
案例二：張先生雖然只是口頭通知劉小姐提高租金，但劉小姐同意並已實際履行，說明雙方就繼續租賃該物業的租金標準達成了口頭協議，該口頭協議是有效的。但由於該口頭協議未涉及租賃期限，故應視為該物業繼續租賃的期限為不定期租賃。所以，出租人張先生要求在2005年10月終止租賃關係，是有根據的。因為依照《合同法》232條的規定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條仍不能確定的，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同，應當在合理期限之前通知承租人。”張先生在口頭協議履行過程中，單方要求提高租金，劉小姐予以拒絕，張先生的合約就不具有變更租金標準的效力，雙方仍應按照原租金標準執行。
貼心提醒：
業內人士提醒，交易中的業主及客戶，無論是租賃還是買賣，在約定有關事宜時，應以書面合同確認為宜，以免雙方因誤解或其它原因產生不必要的糾紛和損失。
（編輯：王麗霞）
