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惠州:樓市新一輪專項整治檢查行動即將開始

2018-09-14 08:44 來源:南方日報 張峰

惠州樓市調控將升級,新一輪專項整治行動即將展開,確保惠州房地産市場持續健康平穩發展。南方日報記者 王昌輝 攝

兩年前,惠州樓市啟動調控。經過兩年間的不斷施策和規範,當前市場逐步平穩,調控也成為市場的新常態。

然而市場發展並非一帆風順,記者跟訪發現,市場中的各方應對調控長期處在不斷的博弈之中。例如面對價格監製的規範化,企業採取高低價差備案實現規避,也帶來針對高低價差備案機制的規範。一方面企業不斷尋找政策漏洞實現突破,另一方面助推著政策的不斷完善和優化。

隨著調控措施的不斷深化,企業也逐步意識到並接受了調控的長效化,市場供應和推售也步入平穩。而面對今年市場相對的政策“真空期”,部分企業仍不時會出現違規銷售行為,給市場帶來了不平穩的因素。

如何推動市場的進一步規範發展?記者日前從惠州市房地産市場監督管理工作領導小組辦公室獲悉,該領導小組當前正式成立了房地産市場專項整治行動檢查工作組,正在籌備新一輪的市場專項整治檢查。針對市場出現的違規銷售,以及影響市場穩定的相關市場行為進行嚴厲打擊。

“專項整治檢查將著力於規範市場銷售,鞏固市場調控成果,確保惠州房地産市場持續健康平穩的發展。”該領導小組辦公室相關負責人介紹。

南方日報記者 張峰

市場環境

調控深化推動市場平穩發展個別企業違規行為被投訴

繼2016年10月啟動調控,惠州當前已經歷兩年時間。隨著限價、限售等舉措的有效實施,市場逐步呈現出平穩局面。

“市場其實是一直在猶豫和反復的,企業也是在尋找政策的漏洞和突破的空間。”對於這一市場行情,樓市一位專家介紹,無論是最初通過高低價備案逃避“限價”,還是捆綁裝修、停車位等價外加價的行為都是如此,最後只能通過更為嚴苛和具體的措施實現規範。

該專家認為,市場調控延續,越到後面,在市場活躍的企業大部分就開始逐步規範起來。“企業開始是抱有僥倖的,捂盤惜售、延期工程……寄希望於市場調控的解除,而隨著調控的持續,部分企業開始意識到市場調控的長期性,開始習慣這種市場新常態。”

早於今年6月,本報調研團在全市各縣區房地産市場採訪時,各縣區房管局負責人均表達了樓市調控已成為市場的新常態,認為開發企業要充分意識到調控的堅決性,防控風險。並表達了對於違規違法銷售行為“零容忍”的打擊態度和穩定市場的決心。

在調研中發現,博羅、龍門等縣區在堅持調控的背景下,紛紛結合各自區域市場實際不斷精準化施策,在價格監製等調控措施的實施上靈活對待,進一步鞏固了市場的穩定局勢。但與此同時也發現,影響市場平穩的不穩定因素也偶有出現,名巨新城、麗景灣上等少數幾個樓盤因違規加價銷售等行為遭到投訴。

記者監測惠州市房管局網絡問政平臺發現,多位名巨新城業主投訴稱被開發企業在備案房價之外加收了3萬—9萬元不等的服務費。在房管部門的回復中可看到,博羅縣房管局調查企業違規行為後已及時採取“鎖盤”處理。同樣因為價外加價行為,惠城區的麗景灣上也頻繁被投訴,同時又因為項目建設與規劃許可有差異被投訴至市住建部門。此外,多樓盤拒絕客戶使用公積金貸款也成為關注焦點。

“儘管既有的調控政策持續在發力,但對於整個2018年度市場來説,政策環節還是相對比較稀少的。”惠州樓市評論人余鶴皋分析認為,一方面隨著政策發力,市場開始認可這種調控的大環境,大市場向好發展;但另一方面,少數幾家企業又會開始渾水摸魚,借助調控的平穩期較為隱蔽的違規推售。

行業風險

銀根收緊銷售回款難企業拿地資金壓力大

關注到市場表現,記者注意到,不單是部分企業出現違規行為影響著市場的平穩,年初以來持續收緊的金融環境也拉大了惠州樓市的運營風險。

記者走訪金山湖、小金口、水口和馬安近期推售的幾個樓盤發現,一次性付款客戶優先安排選房幾乎成了常態。位於水口某推售樓盤項目營銷負責人介紹,集團公司對於營銷團隊的考核除了房屋銷售,還有一個更重要的指標就是回款率。“達不到回款指標我們就完不成任務,銀行按揭現在基本都要一年半載,壓力特別大。”

“去年底銷售的那一批房源現在還有很多款沒有批下來,現在都不敢去四大行交件了,都是找興業、光大等商業銀行,還得搭配一定比例的理財産品才可能放款。”位於惠陽的某熱銷樓盤項目營銷總監稱,能夠成功交件就已經不錯了,多久能夠放款就只能等了。

該項目營銷總監直言在現行的環境下企業很難受。一方面企業融資難度大,銀行開發貸都已經停掉了,而且賣了房子長時間無法回款,企業資金壓力大;另一方面銀行利率一個階段調整一次,很多按揭資料遞交時候基準利率上浮25%,但批下來的時候變成了上浮40%或50%,業主投訴不斷,處理起來也非常棘手。

值得注意的是,資金源頭遇阻並未減弱企業市場拿地的熱情。隨著三季度開始的多宗優質地塊掛牌出讓,多家企業加入競奪。繼金山湖宗地被華僑城、華潤和保利三家央企聯合體高價拍得後,13日進入競價階段的編號為GP2018—9的馬安閱糧畜牧場地産經過過百輪競價,中海地産溢價51%,以3.65億元總價拍得,樓面地價達到4114.7元/平方米。

結合市場調控的限價措施,在馬安區域保持在9000元/平方米左右的價格基準下,搭配該地塊要求配建的安置房規模,該宗地的樓面地價給後續開發帶來壓力。

此外還需關注到,在調控不斷深入和信貸環境緊收環境下,惠州市場也正在走向差異化發展。不再是前期暖市環境下有房就好賣的局面,而是優質片區、優質樓盤項目受到客戶追捧,而部分不受關注的項目則開始推出“一成首付”等營銷手段吸引購房者。

“市場正處在急速發展和急速重整轉型的週期,能否抓住大灣區的機遇加大佈局,拿地是關鍵。”世聯行副總經理胡光宇介紹,企業拿地需要大量資金,而房源銷售又無法及時補充資金,這無疑將直接考驗著企的業融資能力,而這也意味著市場運行的風險正在加大,企業入局要更加的謹慎,尤其是中小企業。此外胡光宇對於推出低首付的行為也持謹慎態度,“這樣的市場環境也出現銷售困境只能説項目的價值確實太有限。”

編輯: 謝志清

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