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日前，總理溫家寶簽署第504號國務院令，公佈了《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》。這是在舊的《物業管理條例》即將實施四週年之際，根據《物權法》的有關規定而實施的修改。此次修改總共四項，主要涉及到業主、業主委員會、物業管理公司名稱變更等方面內容。新《條例》將從今年10月1日起和《物權法》同時實施。
《物權法》于《物業管理條例》而言，屬於上位法。在《物權法》通過之後，對舊的《物業管理條例》進行相應調整，完全是法理之必需，因而是意料之中的事。近年來，各地因物業管理而生的業主維權，苦鬥不斷，血淚不止，激憤抗爭無日無之，此次《物業管理條例》的修改，更多地尊重了業主的主體地位和社區事務的自決權利，從理念上將過去的“物業管理”導向“物業服務”，並增加了司法救濟的途徑。這些變化，雖不能徹底解決當前問題，卻表徵了法治的進取，社會的進步，仍然值得樂觀期待。
廣深兩地近年來的業主維權，聲勢不可小覷，也暴露出物業管理領域的亂象叢生。在這些紛繁複雜的維權事件之中，開發商操控業委會選舉、物業公司欺詐業主錢財、業主維權遭受恐嚇甚至毆打報復等，成為了物業管理與業主維權之間的關係主線。這其中，又以業主身心受害和利益受損的案例居多，業主維權幾乎成為悲情的社會劇集。新的《物業管理條例》出臺，就是要為扭曲混亂的物管與維權現狀添置規則，為城市社區的基層自治提供規範，而這些規則整體上是在朝向保障業主權利的方向緩慢演進。
其中的變化之一，就是根據《物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”。由管理而服務，是對原來錯亂的二者關係，進行了合理明確的修正，從而回復到一種正常的法律對應關係。業主是小區的主人，物業服務是業主花錢購買的商品，這是一重基本的關係。業主委會員是業主內部的執行機構，它由業主按一定程序選舉產生，代表和維護業主利益，這是又一重的基本關係。多年來的糾纏紛擾和法律進展，正是這兩重關係的扭曲和修正。
《物業管理條例》的修改實施，可以認為是物權確認之後的權利釋放。這些權利的釋放，是建基於物權這樣一種私權之上的。業主自治的過程，雖然並不能直接等同於政治民主，而只能是財產權基礎上的私權民主，但從業主投票決定小區事務的行動開始，業主自治所注重的民主選舉、合法授權，所強調的相互制衡、公開透明，所追問的權力來源等等，卻使它成為基層政治民主的訓練場。從這層意義上講，任何有助於業主維權、小區自治的制度掘進，不僅關乎社會的和諧穩定，同時還攸關基層民主的推進，以及整體社會的轉型。
當然，與《物業管理條例》的修改所呈現的整體進展而言，一些具體的技術細節仍然受困。事實上，當下物業服務與業主維權的現實，所缺失的正是可操作的實施細節。比如，業主委員會到底如何成立，新舊物業公司如何更替，維修基金如何使用，諸如此類的細節內容，《條例》規定並不清楚。正是在這些具體而微的操作細節上，業主權利的流失和損耗無時不在，那些曠日持久的爭鬥也時有發生。
《物業管理條例》的修改，管理向服務的轉變，更多業主權利的保障，這些都是物權確立之後的順勢而變。因為法律對物權的尊重，才得以有業主權利的進一步伸張，這些基於私人財產權的權利實現，又進一步激發其他公民權利的行使。正是在這種從物權到公民權的權利發展譜繫上，才可體現出此次條例修改的點滴進步。儘管從當前的現實來看，這些權利的最終到來，仍有待名實之間的實踐努力，但社會演進已經展現出大勢和方向。這一點已是欣慰可喜。
國務院關於修改《物業管理條例》的決定
（編輯：往生拾夢）
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