珠三角樓市調查
冷！就像遭遇一股寒流，珠三角樓市打了個寒戰。
銀根趨緊，樓市購買力正遭遇前所未有的重創，以“9·27”房貸新政為主的系列房地產調控組合拳，將珠三角一度價格快速飆升的樓市送入了成交量的冰凍期。
11月14日，國家發改委與國家統計局發佈數據顯示，雖然廣州、深圳今年10月的房價與去年同期相比依舊保持較大的漲幅，但二手房的環比（即與比上月相比）數據則出現了小幅下降，分別為0．1和0．3百分點。珠三角的其他幾個城市也不同程度地顯現了樓市成交量急凍症。
儘管由此判斷珠三角樓市已現拐點未免有點操之過急，但樓市產業鏈的七寸——資金供應——已被緊縮政策扼住已是不爭的事實。
樓價已經有了些許鬆動，這鬆動，是猶疑觀望，還是上漲前的虛晃一槍？
資金鏈緊繃之下，如今的市場還會再次重復調控－觀望－上漲－再調控－再觀望－再上漲的“調控習慣病”麼？
本報近期派出記者，分別對廣州、深圳、惠州、東莞、珠海、中山、佛山等珠三角城市的樓市進行了調查。
■預測
珠三角幾大城市出現樓市成交量急凍症後，很多業內人士都把目光瞄準在了明年初。“畢竟房地產按揭資產仍然是銀行最優良的資產，所以，明年初銀行如果打開信貸閘門，會有後續資金進入市場。”有地產人士猜測，明年的春季，樓市沒準還會掀起新一輪的價格飆升勢頭。
“也許，那也將是所有投資者高位逃頂的最好時機。”深圳城市批評家賀承軍博士判斷。
11月14日晚上九時，深圳中發房地產經紀有限公司百花分行內仍然燈火通明，幾名業務員坐在各自的辦公桌前，期待著門口能有一位客戶出現。這間分行已經連續兩個月沒有做過“買單”了，業務員們只能零星地租單提成，以每月1000元的底薪生活。
23歲的郭兆剛剛在半年前由按揭員轉做業務員，上個月，他只成交了兩個租單。看到記者走到分行門前，他立即熱情地迎了出來。
閒聊中，小郭感慨自己沒有趕上好市道。“不過，剛剛做熟了，想轉行也難，再加上年底前跳槽並不容易，所以還得熬下去。”當天，媒體上披露了深圳大型地產仲介機構——中天置業的老闆蔣飛卷鉅款失蹤的消息；在消息公佈的第二天，深圳地產股集體下跌，萬科跌幅達3．35％，華僑城跌幅8．94％，盤中甚至一度跌停。
[個案〕 資金鏈斷裂，仲介應聲倒下
對於小郭來說，中天置業的倒閉不是什麼新鮮事，不久前，另一家深圳仲介機構長河地產便發生過大量員工集體討薪的事。有業內人士當時便驚呼：深圳地產仲介機構在這輪重新洗牌中將有20％倒閉。也許，中天置業老闆的失蹤只是一個開端。
“中天置業前期擴張得太厲害，市內外的地鋪有180家，一旦沒生意可做，所需要的運轉成本自然就大，虧損也大。”小郭認為，自己所在的中發地產只是小型機構，在深圳地鋪不過二三十家，所以相對反而安全。“我只能選擇相信我的老闆。”“市場沒有成交量支撐，前期過快擴張的中天置業資金鏈必然緊張，再加上政府監管不到位，挪用客用資金自然難以避免。”一位地產人士評價。截止到上周公安機關接到的報案統計，蔣飛卷走的款項中，客戶的購房款已經達到了2600余萬元。而了解內情者則透露，實際數字將遠遠超過公安機關公佈的數額。
市場沒有成交量，地產仲介的盈利來源自然也就成了無源之水，這是個非常淺顯的道理。而事實上，深圳此輪市場成交量的急劇萎縮，早在今年7、8月份便已開始。而到了國慶黃金周時，適逢提高第二套住房首付的房貸新政剛剛出臺，市場成交情況更是讓人瞠目結舌：據深圳市國土資源和房產管理局網站統計，國慶黃金周7天中，儘管深圳還在同步舉行著秋季房地產交易會，但全市的一手房成交量僅僅只有82套。
盤點整個10月份，深圳大型地產仲介機構中原地產統計顯示，受國家宏觀調控政策的影響，深圳全市商品房和二手房成交量均大幅降低，全市商品房成交只有1762套，日均成交約57套，與9月份成交的3507套相比，環比下降49．76％；二手房成交總套數為3343套，日均成交約108套，與9月份成交的6322套相比，環比下降47．12％。
中天置業的倒閉不但在深圳引發了購房者對仲介機構的不信任，更有可能讓深圳樓市雪上加霜，也同樣引起了珠三角其他城市業界的廣泛關注。
廣州滿堂紅市場研究部總監龍斌在震驚之餘分析，這一事件對深圳的仲介行業聲譽是一記沉重打擊，也促使各地行業機構和監管部門反思二手房交易資金的監管如何落實到位。“深圳房價經歷了上半年的持續暴漲，率先進入大幅度調整階段，所以發生這件事也許是個特例。至於珠三角其他城市，由於二手市場仍然處於上升期，交易資金的安全性倒問題不大。”不過，他也擔心，目前除了個別城市外，二手房交易資金的監管問題各地大都沒有通過制度來規範，僅僅靠仲介公司自身對資金進行監管，這裡存在著巨大的道德風險。
[背景〕銀根緊縮，樓市上演生死時速
樓市成交量雖然急速下滑，但成交價格似乎並無太大鬆動。雖然中原地產發佈數據稱10月份深圳二手房均價下降10％，但郭兆並不認為據此就可以判斷，深圳二手樓市已經由此走入了漫漫熊市。“現在我們這裡的投資客放盤確實增加了許多，已經達到了全部掛牌量的三成。”“最近‘筍盤’的確是增加了很多，不過還是很少有人問津。”指著地鋪門面上貼著的二手房掛牌出售信息，小郭說。
筍盤，指的是售價低於市場價幅度較大，往往是投資客急於脫手的放盤，相對來說性價比較高。拿小郭所處這間地鋪所在的南天一花園來說，同樣一套過百萬的房子，筍盤的價格往往要比正常掛牌價格低上20萬元左右。
“央行急收流動性正促樓市上演生死時速”，深圳獨立房地產評論人士王方近日在他的博客上寫道。“央行對房地產業的態度已十分明確：總體看，目前我國房地產市場存在的主要問題，一是住房供應結構性矛盾突出；二是部分地區房價上漲較快，存在明顯的非理性因素；三是住房抵押消費貸款增長很快，違約風險已有抬頭趨勢，一旦房價大幅波動，容易引發商業銀行不良貸款的激增。”今年以來，央行已連續9次提高存款準備金率、5次加息，雖然並非直接針對樓市，但必然也將對樓市資金供給構成重大影響。缺乏後續資金推動，樓市必然難以為繼。“房地產在流動性逐漸變差的情況下，生存和死亡？真的成了一道必須解答的問題。”王方說。
[現象〕買樓還是等待，購房者在觀望
深圳樓市的起伏同樣也在廣州上演著。
“現在買樓，還是繼續等待？真是個問題，心裏老不踏實。”準備在廣州越秀區購房的何女士，最近一段時間也頗感猶豫。然而此前曾去看過的東風東路一樓盤售樓員的電話，卻接二連三地打過來，顯得異常的勤快和熱情。
其實這一變化在國慶黃金周前後對比非常明顯。何女士9月底第一次去該樓盤看房，當時尚未出價格，看樓的人相當多。等國慶期間樣板房開放後，去的時候售樓部擠滿了人，看樣板房還要預約分批登記。等到10月中旬第三次去的時候，售樓部明顯冷清了很多，銷售人員也相當熱情，還送礦泉水、小禮品等，讓人真正有了“購房者是上帝”的感覺。何女士相中的一套89平方米的單位，原來“吹風”的價格是234萬元，現在定價為222萬元，儘管比預期便宜了不少，但何女士已不再著急，反倒是售樓員已經打來不少於8次電話。
與何女士抱有同樣想法的廣州購房者並不在少數。根據本報黃金樓市和焦點網的一項聯合調查顯示，截至11月16日晚八點，對於“你會選擇在現階段（12月前）買房自住嗎？”問題的回答中，有74％的人選擇“不會購買”，14％的選擇了“觀望看情況”，兩者佔據了88％比例。
今年以來，廣州的房價與深圳一樣，始終在高位運行。廣州市房管局陽光家緣網站的統計數據顯示，廣州十區一手住宅的成交均價從1月份的7542元/平方米開始起步，連續越過8000元/平方米、9000元/平方米、11000元/平方米的大關，在10月達到11971元/平方米，比1月份上漲了4429元/平方米，漲幅達到58．7％。廣州市中心六區10月份均價更是達到14487元/平方米，該價格與北京四環以內14744元/平方米（9月）、深圳全市14100元/平方米（9月）相比，也毫不遜色。
與房價高位運行相伴的，是成交量開始萎縮。每逢10月到年底，歷來被看做是商品住房傳統的銷售旺季。然而今年的10月卻行情慘澹。根據“陽光家緣”網站實時簽約數據，廣州十區10月份商品住宅成交量為55萬平方米，比9月份下降了18％；與2006年10月的69．68萬平方米相比，則下降了26．7％，不過當時的住宅均價只有7028元/平方米。
11月至今，廣州樓市狀況並沒有多少改觀，不少售樓部都冷冷清清。記者即使在珠江新城一些豪宅樓盤踩盤，也明顯感覺到售樓員少了一份往日的冷面冰霜。另一方面，發展商也開始祭出一些買方市場時期慣用的手法，如8．7折、9折大優惠，一口價減90萬元，送70年管理費等，以期吸引更多的看樓客進場。
[調查〕樓市急凍在珠三角蔓延
廣州房地產從9月以前的火爆，到國慶黃金周的觀望後氣氛籠罩，也與深圳一樣，是提高第二套房首付比例和利率政策的變動直接導致的。廣州中原地產區域營業總監潘婉霞分析，房貸新政趕在“十一”黃金周之前公佈，監管部門顯然是有意對可能出現的“金九銀十”的房地產市場進行降溫處理，以防房價再次飆升。政策的出臺在短期內有望降低需求數量，加上大部分銀行2007年的貸款額度已用完，短期內購房需求會下降，房價漲幅也隨之受抑。
樓市的寒流同樣也在珠三角其他城市蔓延。根據本報記者調查東莞：10月和11月上半月的住宅成交面積上，相對於7、8、9三個月明顯下降了超過20萬平方米。其中10月的成交面積與7、8、9三個月的平均成交面積相比下降了38．22％。
佛山：10月份成交面積明顯下滑，只有59．64萬平方米的成交量，降幅約為19％；而在平均成交價格方面，在7、8、9月的遞增後，10月份出現了一定的下滑，相對9月份的價格，下滑了317．24元/平方米，下滑幅度為5．31％。
珠海：10月份，一手房交易均價為5312元/平方米，比9月下降了568元/平方米。
中山：繼8、9月份的樓市火爆後，進入10月，市場開始短暫調整，除了成交價格外，無論是成交套數，還是成交面積，都有不同程度的下滑，10月份新上市的樓盤銷售率僅為15．2％。
惠州：繼年初以來一路狂飆後，10月陡然回頭，新房成交量和均價較前幾個月均出現負增長。中心區惠城區全月成交新房884套，不足今年前9個月平均成交量的一半。
樓市急凍期內，很多業內人士都把目光瞄準在了明年初。“畢竟房地產按揭資產仍然是銀行最優良的資產，所以，明年初銀行如果打開信貸閘門，會有後續資金進入市場。”一位地產人士猜測道，樓市的春天，也許就會在明年的春季到來，沒準還會掀起新一輪的價格飆升勢頭。
“也許，那也將是所有投資者高位出逃的最好時機。”深圳城市批評家賀承軍博士判斷。
■珠三角幾大城市樓市概況
廣州:10月樓價保持堅挺
月份 成交套數 成交面積 城區均價
(萬平方米) (元/平方米)
7月 4950 59 9475
8月 5855 73 8891
9月 5282 67 11249
10月 4497 55 11971
●解讀：廣州市中心六區１０月份均價達到１４４８７元／平方米，該價格與北京四環以內１４７４４元／平方米（９月）、深圳全市１４１００元／平方米（９月）相比，也毫不遜色。
深圳:黃金周慘澹收場
一手房 10月份成交面積13萬餘平方米，比9月份
下降五成多，均價上漲2.4%
二手房 10月份成交面積21.9萬平方米，比9月份
減少25% ，均價下跌0.3%
●解讀：據深圳市國土資源和房產管理局網站統計，國慶黃金周７天中，儘管深圳還在同步舉行著秋季房地產交易會，但全市的一手房成交量僅僅只有８２套。
中山：成交減少價格微升
一手房 成交套數 成交面積 城區均價
(萬平方米) (元/平方米)
7月 5527 54.7 4353
8月 7390 72.4 4300
9月 7028 67.9 4544
10月 5321 56.4 5263
二手房 成交套數 成交面積 均價
(萬平方米) (元/平方米)
7月 1176套 18.5 1448
8月 1626套 33.9 1419
9月 1752套 33.9 1505
10月 1454套 25.7 1458
●解讀：今年７月到１０月，中山城區新房價格上升了９１０元。“與８月份相比，９月份一手房單價開始上升，但銷售面積和銷售套數都開始回落，１０月份這種趨勢更明顯。”中山國土局分析人士稱。１０月份新上市的樓盤銷售率僅為１５．２％。
對於目前的這種情況，本地分析人士認為是市場的暫時調整。“房貸新政對中山地產影響不大，只不過是將剛點著的火苗給滅了而已。”富逸地產營銷策劃部經理冷冕分析說。中山地產中山分公司分析人士認為，雖然目前銀根和地根的縮緊為市場交易帶來了一定的冷空氣，但支撐樓市長期繁榮的因素並沒有發生根本性變化。
珠海：冰凍期已到拐點未現
一手房 一手房 二手房
月份 成交價 成交面積 成交價
(元/平方米) (萬平方米) (元/平方米)
7月 5667 36 3221
8月 6095 41 3401
9月 5880 30 3512
10月 5312 27 3470
●解讀：今年以來，珠海房價一直在“高位運行”，市區一手住房的交易均價從７月的６８３０元／平方米升至１０月的７１３６元／平方米。
但一手房成交的數據卻透露出樓市“冰凍期”已經來到。一手房成交面積從７月的３６萬平方米、８月的４１萬平方米到９月的３０萬平方米、１０月的２７萬平方米，在“金九銀十”的傳統樓市銷售旺季，樓市一片觀望情緒。
與一手房相似，二手房雖然價格有小幅上漲，不過市場卻日益冷清。成交面積從９月的１２萬平方米跌到１０月的１０萬平方米，而減少的部分恰恰來自珠海房價最高的市區，從１０萬平方米減少到８萬平方米。
惠州：仲介業績下滑過半
上半年預售均價 4092元/平方米
前三季度預售均價 4567元/平方米
8月網上預售均價 5062元/平方米
9月預售均價 5078元/平方米
10月預售均價 4805元/平方米
●解讀：１０月底，惠城區新房預售均價出現三個月以來最低值，回落到４８０５元／平方米。
值得注意的是，１０月份中心區惠城區成交新房８８４套，不足今年前９個月平均成交量的一半。業內人士分析說，一系列調控政策的出臺和深圳樓市交易萎縮讓投資者熱情降溫，惠州樓盤的營銷也正回歸本土市場。據了解，二手房市場方面，房產仲介公司業績紛紛下滑，不少公司下滑了一半以上。
東莞：１０月成交量首次下跌
月份 住宅成交數(套) 成交面積
(萬平方米)
7月 6411 74.32
8月 4760 54.98
9月 5251 58.19
10月 3795 38.61
1756 17.53
●解讀：根據東莞市房管局數據，１０月份全市住宅成交簽約套數及簽約面積是自今年５月份以來首次下滑。對比７－９月份的平均值，１０月份住宅成交套數下降了超過１５００套，住宅成交面積下降了２３．８９萬平方米，降幅接近四成。而從１１月上半月的數據來看，１日－１５日成交量僅為１７５６套，成交面積也只有１７．５３萬平方米，均不足１０月份的半數，成交量下降的趨勢仍然在繼續。新政以後很多樓盤銷售速度明顯放慢，甚至進入滯銷。一些樓盤還出現退訂或者簽約困難的個案。
（編輯：付昱）
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