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不賣樓花賣現房!房地産現售:失敗多次再試水

2018-11-05 08:37 來源:南方週末

2018年6月28日,廣東中山,一項新的房地産開發推廣活動中展示的機器人。(視覺中國/圖)

  “一下子就炸了。”上述人士説,地産商基本都不同意,因為會提高很大一部分融資成本。

  正因現售制度對地産商有去杠桿的作用,此前許多城市在樓市火爆之際,都試圖推出這項改革,以降低地産商的拿地熱情,但最終都因房價不降反升而宣告流産。

  由於中山存量較多,短期不會出現供需過度失衡,也可利於降低空置率,一石二鳥。

  2018年9月開始至今,廣東中山市已一口氣推出15宗住宅及含住宅綜合用地。引發地産業震動的是,這些宅地無一不要求現售。

  其實,中山推出的首宗現售宅地是在2018年5月份,經過200輪競拍後,被萬科(000002.SZ)高溢價拿下,刷新中山單價地王紀錄。此後,中山宅地掛牌一度中斷。

  所謂現房銷售,是與商品房預售制度相對應的。具體是指住宅、商業物業或其它建築物,不能提前進行預售,要在竣工並取得不動産權證書後進行現房銷售。

  內地的商品房預售制度始於1994年出臺的《中華人民共和國城市房地産管理法》,借鑒的是1953年霍英東在香港創造的“賣樓花”制度。彼時最先由深圳引入,後被推廣至全國。

  預售制度是房企實現高週轉的重要工具——開發商無需建好房子就能收錢入袋,實現資金回籠,再去征戰下一個樓盤。而現房銷售無疑去掉了地産商的杠桿。

  實際上,中山之前,已有多地嘗試過現售制,地方政府有意通過現售制降低地産商的拿地熱情。但幾次嘗試均在房地産火爆時推行,且現售制短時間內會減少房地産供給,反而推高了房價,最終都沒有逃過變回預售制的命運。

  中山為何在此時堅持推出現售制?

  地産界炸鍋

  在中山推出現售制的同時,還有一則消息在地産界引發了不小的震動。2018年9月21日,網上流傳出一份來自廣東省房地産行業協會(下稱廣東省房協)的紅頭文件。文件名叫《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》(下稱通知),其中提到,廣東省住建廳已擬訂材料,向住建部建議,降低預售制帶來的高杠桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。

  廣東省房協很快向媒體作出聲明,稱這份文件屬實,但文件提到的相關表述只是廣東省住建廳對上級部門提出的內部建議,不代表一定會實施。

  但這份文件還是在地産界炸了鍋。廣東省一家大型房企人士告訴南方週末記者,據他了解,這件事的起源是國家住建部不久前向多地住建廳徵求有關行政審批事項的意見,行政審批事項其實包含很多內容,現售制只是其中一項。

  該事項來到廣東省住建廳後,住建廳又委託廣東省房協徵求地産商意見。此後,這份文件被省房協發進了廣東省地産商的一個微信群裏。“一下子就炸了。”上述人士説,地産商基本都不同意,因為會提高很大一部分融資成本。

  “原來可開發4-5個預售項目的資金只能用作1個現售項目。”同策研究院總監張宏偉向南方週末記者表示,現售制大大拉長了開發商的資金回收週期,對房企的融資能力提出了更高的要求。

  新城控股高級副總裁歐陽捷亦對南方週末記者説:“現售與預售制度的本質差異在於開發建設資金主要來自金融系統還是客戶資金,隨著大房企資金實力不斷增強,可逐步加大現房銷售比例。”但一些資金週轉原本緊張的中小型、高杠桿的房企減少了預售款的融資渠道,“可能生存面臨嚴峻考驗”。

  明源地産研究院的數據顯示,目前國內各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部分城市更是超過90%。據國家統計局數據統計,截至2018年上半年,中國房地産公司投入開發業務的7.9萬億元中,約1/3來自購房者的買房定金和預付款。

  預售制下的房地産業也的確存在一些問題,例如房地産若開發質量不佳,消費者在提前付款的情況下很難維權。上述廣東省房協的通知也提到,改為現售制的一個原因是,預售制度導致工程爛尾、交易不公平等亂象叢生。

  和國內運用高杠桿的房企不同,英美地區的期房購買並非把錢一早就給到開發商手上。

  國際金融地産聯盟常務理事、皇家特許測量師學會亞太區教育標準董事會成員張平向南方週末記者介紹,以英國的預售制為例,雖然在建項目開發商可以提前幾年進行預售,俗稱賣樓花,但是購房者為買樓花所支付的購房款並不能為開發商所自由支配,而是會存入開發商的代理律所的銀行賬戶上,待具備合同約定的條件後才可用於項目端,而且“不得用於拆東墻補西墻”。

  另一家閩係房企的海外投資人士亦告訴南方週末記者,在英美、澳洲等地,當住房要交付到業主手上時,一定要經過房産公證公司檢驗與驗收,以此來保障消費者的基本權利,並對開發商的資質狀況嚴加監督。

  2018年6月28日,廣東中山,一名男子騎自行車經過商業區。(視覺中國/圖)

  多地試水失敗

  正因現售制度對地産商有去杠桿的作用,此前許多城市在樓市火爆之際,都試圖推出這項改革,以降低地産商的拿地熱情,但最終都因房價不降反升而宣告流産。

  據財新報道,從2004年起,每一輪樓市調控,政府都會對取消預售制度進行調研,但取消類的建議從未真正落地過。關於是否取消商品房預售制度,即便在住建部內部,意見亦不一致。支持者認為,商品房預售制引發虛假宣傳等諸多弊端,亦為樓市加杠桿,應予以糾正;反對者認為,取消商品房預售制勢必拉長開發週期,在短期內改變樓市供應生態,並有可能推高房價。

  早在2010年,廣西南寧就曾短暫取消預售,但很快沒了下文。2014年的上海,2016年的深圳、南京、杭州以及蘇州等地也都曾先後試水現房銷售。

  例如2016年8月,房地産最火爆之時,為了給土拍市場降溫,南京推出現售制度。但現售制絲毫沒有影響地産商的拍地熱情。Wind數據顯示,南京2016年與2017年推出的土地供應數量基本持平,分別為1569.13萬平方米和1448萬平方米,均居全國前列。

  但現房銷售從開發到建成,至少需要兩年時間,意味著樓盤上市週期被拉長。有媒體統計,兩年來,南京拍出67塊現房銷售地塊,至今只有一幅上市銷售。

  另據新浪樂居數據,截止到2017年底,南京新房成交量為6.2萬套,較之2016年的12.7萬多套,大跌51.28%。

  南京一位資深人士曾在2018年4月向南方週末記者描述過南京樓市的火爆。“只要不是冷門板塊,南京開盤賣個80%-100%很正常”。

  到了2018年7月份,南京國土局挂出5幅地塊,出讓規則再一次出現了重大調整。其中一條就是,現房銷售政策在這一次土拍出讓條件中取消了。

  同樣,杭州曾于2016年9月推出現房銷售制度,後在2017年7月一次拍地時,去掉了現售要求。據中國指數研究院統計,取消現售時,杭州住宅庫存僅有47288套,去化週期僅為4個月。

  浙江中原地産首席分析師荊海燕曾向媒體分析,杭州悄悄取消現房銷售限制,可以保證出讓的項目及早入市,切實緩解當下的供需矛盾。

  深圳也曾于2016年6月推出一塊現售商住用地,最終由中國電力建設集團和中國金茂控股集糰子公司廣州方榮地産以82.8億元投標價競得,樓面價約5.68萬元/平方米,遠超該區域當時4.3萬元/平方米的新房均價,是當年的深圳地王。此後,深圳再沒有推出現售地塊。

  同策研究院總監張宏偉曾向媒體表示,調控房價關鍵是要看供應量,就算政府推出現售地塊,供應量不夠也不會有效果。

  “在房地産上升週期,購房旺盛時,推現房銷售是在壓縮供給,推高房價。”平安證券首席經濟學家張明對南方週末記者説。

  中山的算盤

  2018年9月10日,易居研究院副院長楊紅旭在個人微博中發文:“中山,急跌。”配圖裏網友稱,中山房價降溫,“8月份開發區君華新城18000元/平方米的一手房,如今特價12000元/平方米都沒有什麼人買。”

  樓市寒潮自2018年9月底開始,變得十分具象。由於樓盤降價,業主拉橫幅抗議維權的活動,在杭州、南京、廣州等多個城市上演。

  位於珠江三角洲西部的中山一直是房價洼地。2015年,中山市平均房價為5925元/平方米,僅略高於大灣區最邊緣地帶的江門與肇慶,遠低於周邊的深圳、廣州和東莞。2017年大灣區被寫入政府工作報告,相關概念被炒得火熱,多地樓市大漲,但中山仍然十分冷靜。中山國土局數據顯示,2018年以來,中山商品房備案均價徘徊在8000元上下。

  此外,據合富輝煌中山公司監測數據顯示,截至2018年9月30日,中山市尚有一手住宅庫存9.12萬套,按照2017年中山全年2.55萬套的銷售數據測算,現有存量去化還需三年半的時間。

  海通證券在近期發佈的一份報告中指出,預售制度調整將導致住房供應結構改變,對接下來兩年的新增供應産生負面影響。雖然把週期拉長對未來長期供應影響不大,但短期內市場將面臨供應驟減的問題,大概率會推高房價。

  海通證券一位分析師還向南方週末記者表示,由於中山存量較多,短期不會出現供需過度失衡,也可利於降低空置率,一石二鳥。

  之所以在廣東範圍內首選中山,多位採訪對象分析認為,相比廣州、佛山等地,中山作為廣東一個三線城市,土地財政依存度不高,作為試點,推行阻力更小。

  自媒體智谷趨勢曾根據權威數據統計過各地土地財政依賴度,2015年至2017年,中山平均依賴度僅在30%左右。而佛山和廣州是廣東省內土地財政依賴度高的城市,分別為101%和68%,位列全國第四和第九。

  2018年5月28日,中山推出首宗現售地塊,經過200輪競拍後被萬科高溢價競得,刷新中山單價地王紀錄。此後,中山三個月內未再推出任何宅地。從9月18日起相繼推出的15個地塊中,已截止掛牌6宗,其中3宗宣告流拍,流拍率達50%。

  不過2018年以來,不僅中山,多地流拍頻現。中國指數研究院報告顯示,2018年前7個月,全國流拍住宅土地共計137宗,佔全部推出地塊比例的4.7%;流拍的總規劃建築面積為1663萬平方米,是2017年全年的1.2倍。

  以南京為例,2018年上半年,南京土地成交金額減少了42.3億元,下跌9.8%,創2016年以來每半年土地成交金額最低的一次。

  2018年以來,更多城市也透露想要嘗試現售制。4月底,福建省住建廳發出《關於加強精準調控穩定房地産市場的通知》,要求福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件,直至現房銷售。

  2018年10月19日,合肥市房地産管理局亦出臺《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》,鼓勵支持房地産開發企業實行新建商品房現房銷售。對於現房銷售,要進一步消減備案材料,簡化辦理流程,縮短辦理時限。

 

編輯: 李潤芳

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