30層以下每平方米1000元左右，30層以上1500元左右，別墅500元左右！
在房屋成本中，建安成本被認為是非常穩定的一部分。記者就房價成本進行調查時，一位不願透露姓名的開發商項目經理W先生向記者剖析了樓盤運作的建築成本。此君在建築行業浸淫多年，對於廣州樓盤一般的建築成本可謂心知肚明：“普通樓盤的建築成本最多不會超過1500元／平方米，這部分成本的構成也很簡單”。
建築成本：
普通住宅單位約千元
據W先生介紹，所有樓盤的開發成本都可以劃分為兩大塊，除了土地成本費之外，其餘部分都可以歸為建安成本。建安成本又可以分為建築安裝費和建設配套費兩部分。另外過去有不少發展商拿的是尚未拆遷的“紅線地”，成本中還可能包括一次性拆遷補償的成本，當然這部分成本也可以劃為拿地成本之中。
進入開發程序後主要的成本就是綜合建安費了。W先生介紹，根據目前廣州的行情，9層以下不帶電梯的住宅建安成本約在800元／平方米，普通多層建築（9—30層）的成本大約在1000—1200元／平方米，30層以上的寫字樓成本要高些，大約是1500—2000元／平方米。別墅的土建造價則在500-600元／平方米左右。
“一般市區內外的普通住房也就在9—30層之間，無論使用什麼新型建材，成本也不會超過1500元／平方米”，W先生表示，如果發展商稱建安成本超過2000元／平方米，除了說假話之外的可能就是這家公司對成本的控制能力太差了。
建設配套：
“其實都不高”
W先生幾年前運作的某江景樓盤算得上廣州第一批的江景豪宅，直接將濱江東樓價拉升2000元／平方米以上。他表示，除了突出江景概念外，該社區的園林配套和外立面裝修也“很上檔次、很突出”，但這部分的成本在建築費用中所佔比例其實非常小，攤到成本上可能每平方米也就增加了百餘元。
據他估算，該樓盤包括設計費、報建、外立面裝修、園林綠化、消防、三通一平等所有配套在內也就花了兩三千萬，卻可以給發展商帶來上億的增值收入。他表示，如今許多樓盤為了搞好配套設施，又是建學校建會所又是修路，這些成本最多也就幾十萬上百萬元。“發展商靠少量的建設配套支出，不但從羊身上拔走了羊毛，還順手剝了層羊皮”，W先生非常感慨。
裝修成本：
“虛報1／2不算多”
對於如今絕大多數樓盤的帶裝修銷售策略，W先生表示這可以看成是建設配套費的延續。他表示，其實許多消費者也都清楚，所謂的附送“價值千元豪華裝修”不過是發展商的噱頭，真正的裝修成本大約只有每平方米三四百元。
“裝修裏也有門道”，W先生稱，一方面，帶裝修的房子可以為發展商節約大量成本。批發採購裝修材料明顯比消費者單獨採購要便宜。有些發展商和裝修公司本來就是同一老闆，更是節約了成本。
另一方面，發展商還可以在裝修材料上搞點“小動作”。W先生透露了一個半公開的秘密：所有買家能看得到的，發展商都儘量用名牌或優質裝修材料。而消費者看不到的，比如瓷磚裏面、地板下面、天花板裏面，發展商都是儘量使用廉價材料，或者乾脆減免程序。
開發商大玩“騰挪術”
即便是在建築環節這一公認的“穩定地帶”，不少發展商也可以大做手腳。記者在採訪中發現，“建築成本”其實也有可能通過種種技巧達到“減免”的目的，發展商所施展的“騰挪術”令人汗顏。
建築成本找銀行“埋單”
建一個新樓盤花的到底是誰的錢？是開發商自掏腰包、小業主變相“集資”、還是銀行做了“冤大頭”？據了解，房地產企業一般都具有高達70%-80%的資產負債率，絕大多數資金都要靠銀行貸款。因此，發展商既可以先用一部分自己的錢把項目啟動，然後再拿樓盤或者其他項目作抵押貸款進行後續開發，慢慢把自有資金退出來。
房地產開發多數是多個項目“滾動”進行，這樣發展商就可以不斷地進行項目抵押和再融資。這樣一來，開發商的資金在“滾動”中早就退了出來，後面重復的過程不過是用銷售款來填平貸款而已。因此有業內人士指出，在地產開發中，建築成本儘管屬於發展商的成本之一，但這部分資金的流轉和風險實際上是由銀行在承擔，發展商無需為此儲備足夠的現金。
做假帳造“高成本”假象
財務賬目上的作假在各行各業都存在，地產行業尤甚。有行家透露，不少房地產商寧願花高價雇用資深會計，目的就是將樓盤賬目上的成本金額加大。不用說，最容易造假的就是建築成本了。明明賺1億元的樓盤，可以處理成只賺三四千萬元。這樣一來，既可以偷稅漏稅，也可以在外界製造“該盤造價昂貴”的假象，順手提高售價。
變更規劃謀取超額暴利
東山區某樓盤按照原定規劃只能建15層，但發展商在拿到地塊後經過“特殊的途徑”順利改變了規劃，最終建到了28層，將容積率成功調高近一倍。這樣走正當程序或乾脆私改規劃的例子已經不勝枚舉，廣州某大發展商在去年的“東窗事發”便抖出該集團旗下多個樓盤私改規劃的舊聞。
變更規劃堪稱最簡便的攤低成本或產生暴利的方法。如上述樓盤在改變規劃後可以多賣13層，而發展商拿地的成本卻並未相應提高，另一種暴利便由此而產生。
拖欠工程款甘當“老賴”
除了那些相對“高明”的做法外，有些發展商乾脆拖欠施工方的工程款做起了“老賴”。
據某建築企業負責人透露，廣州某著名地產企業就是行內出了名的“老賴”，由於其開發項目眾多，幾乎每個項目都拖欠大筆工程款。該企業也並非不認賬，而是被追急了就擠出一點給建築單位，建築單位再去拖欠材料商和民工工資。據悉，廣州乃至全國各地不少的建築單位就是給發展商欠破產的。
過去有些發展商會在樓盤內拿出部分單位抵工程款。但後來發展商普遍發現，這樣做往往會擾亂銷售，建築單位如今連房子都拿不到了。
偷工減料壓低成本
如今大量的房地產投訴正是集中在房屋質量上，建築材料上的偷工減料情況嚴重。多數發展商搞的是資本運作，其他如設計、施工、監理、驗收等各個環節都是找其他公司來完成。經過層層分包後，用於建設的資金其實已所剩不多，偷工減料就在所難免。
除了消費者可以看得到的偷工減料手段外，像外墻塗料、塑鋼門窗、鋼筋水泥等諸多土建環節，開發商都可以想出辦法節約成本，最常見的就是採購便宜原材料，甚至少做一些施工程序。
新聞鏈結
福州公佈成本一石千浪
去年8月，福州市物價局在全國率先公佈了該市商品房的社會平均成本，一石激起千層浪。
根據這份“房價成本清單”，福州市市區商品房平均開發成本約為每平方米2160元，社會平均利潤約為每平方米1400元，地價、建安成本、配套設施費用分別只佔房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則佔到房價的41%左右。
在同時公開的另一份“福州市部分地塊商品房價格成本對照表”中顯示，所列23個樓盤開發成本從每平方米1636元至3094元不等，銷售均價則從每平方米2500元至5500元不等。資料顯示，當地房地產開發項目的利潤率平均約為50%，最低的也超過20%，最高的則高達90%.而開發商在公開場合宣稱的利潤率只有15%.
就在福州公佈房價成本清單後不久，迅速傳出浙江、江蘇兩省也將從11月起公佈房價成本清單的消息，浙江省甚至有意將公開房價成本信息作為三級國土部門政務公開的新內容。一場席捲多個城市的“房價成本清單”風波由此展開。
在中央一級，國土資源部有關領導公開讚揚公開房價成本清單“非常有意義”。國土資源部辦公廳相關負責人則表示，目前國土資源部還沒有把全國公開房價清單事宜提到日常工作中。而在國內主要城市，公開房價成本則受到強勢阻擊。北京市國土局和當地業界分別以“難度大”、“沒必要”的回應反對房價成本清單，而在上海、廣州、深圳等地，“公開房價成本”的影響同樣甚微。
在遭遇不同利益集團的反對聲中，福州市物價部門被迫於去年10月透露不再公佈房價成本清單。浙江、江蘇兩省也分別因各部門協調難度大以及在下級落實難等原因終止了公開房價成本的計劃。
（編輯：王麗霞）
