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中海發展（廣州）有限公司董事總經理葛亞非１月６日在２００４年廣州地產經濟峰會上的發言原文實錄：
我今天的發言主題就是透視04年廣州房地產的走勢。我認為2004年廣州樓市總的應該說是穩中有升，基於以下幾個理由。
第一個是經濟持續快速增長，1到3季度廣州市平均工資增長12.9%，城鎮居民可支配收入增長了百分之十點多。這一些的增長，消費去到哪呢？現在最熱的話題就是汽車和房屋。廣州在經濟增長的新一輪週期中，邁出了關鍵的一步。
第二個原因是房地產支柱地位的確立，2003年8月，政府下發了國務院關於房地產持續穩定發展的通知，房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業，所以在整個房地產新政策的調整，有利於樓市的規範發展。
第三個原因，廣州也受到CEPA的影響，大珠江三角區對廣州產生影響，今後廣東要成為世界上重要的製造業基地，香港要發展成世界上重要的物流和金融業基地之一。另外金融的支持將改變經營的模式，廣州地產將迎來外企投資的高峰，CEPA的影響，使香港成為獨資的開發，以房地產基金、債券上市為特徵的新型的房地產投資途徑嶄露頭角。從區域來說，廣州將更加成為角逐的主戰場。
房地產發展的週期和規律，供求關係的波動決定了樓市的回聲，房地產和經濟一樣，存在著週期，而且不同的國家有不同的表現，美國房地產大概是18年左右為一個週期，國內大概是五年發展期加二年的低落期，也就是說七八年。廣州市的房地產經過96年開始，經過六到八年的調整之後，可望穩步上升。這個就證明市場的有效需求仍然保持著旺盛。2003年1-9月份，商品住宅的成交均價是4000多，同比減少了0.19%，這個已經維持了四五年了，現在已經出現了回升的跡象。城鎮居民增加，房地產的均價維持不動是不太合理的，因此我們認為在健康持續穩定的發展下，廣州的房地產已經具備了上升的基礎，尤其是北京、上海等大城市的房地產價格持續走高，為廣州房地產帶來了機遇。
第五個方面是品牌發展商主導市場，競爭提升整體的綜合素質。根據廣東省企業競爭力評估分析，廣州房地產的集中度已經非常高，2002年前十名的竣工面積是二百七十多萬平方米，投資額為106億，佔25%，這些研究都認為廣州房地產是優勝劣汰加劇，行業集中度不斷提高。
第六個方面是品牌優勢成為至勝的法寶，運行規範、實力雄厚的巨大壟斷市場，各大開發商促進房地產市場的繁榮。
第七個方面是樓宇開發成本會提高。建材成本的提高，使房屋開發的成本，大概每平方米增加了一百到二百塊錢，使開發商的壓力增大。目前廣州的地價比較堅挺，而且有上升的趨勢，預計明年國家和地方政府還有更嚴格的規定出臺。未來五年，廣州房地產開發成本都會上升，包括配套設施成本也會上升，使得房屋的價格也會上升。
最後要講講廣州市的房地產價格遠遠落後於北京、上海、杭州等城市，剛才有專家學者也講到，經濟的上漲決定了低位反彈是自然的，樓價已經低到難以下調，廣州市的以前房價條調是程度上的回歸下調，而不是暴跌，廣州市地產的市場化程度比較高，眾多的房地產企業隨行入市、低價入市等，目前房地產商的利潤水平已經非常低了。這也是明年價格穩中有升的原因。廣州的房價下調的空間比較小、上升的空間比較大的，這些都是主要的原因。
天河是熱點區域，隨著廣州市的發展規劃，天河是城市東拓的中心位置，區域發展會受到重視。第二是海珠，因為海珠區是廣州傳統意義上的舊城，會展中心、地鐵的發展，對海珠帶來了發展的契機。番禺也將作為最有利的發展區域。最後我要講講政府的調控轉變職能，可以構築良性發展。去年十月份，十六屆的三中全會有一個完善社會主義市場經濟的進一步決定，進一步改善宏觀調控，轉變職能，實現誰投資誰收益誰承擔風險，政府出臺的政策，另一方面要照顧小業主的利益，也要為誠信的發展商創造良好的發展平臺，增加土地的供應量。順應市場的需要，進一步轉變政府的職能，不斷構築良性發展的平臺，才是確保樓市持續、健康、穩定發展的關鍵。
編輯：歐陽星
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