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央行銀根收緊 發展商出貨加劇
2003-12-29 16:37:02
𨪜𨪜南方網－南方樓市𨪜𨪜黃博華
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央行房貸新政效應漸顯，房企開始感到資金壓力，國慶黃金周銷售火爆的背後並不輕鬆
地產商無奈應對變局
銀根收緊 “出貨”加劇
南方網訊 ９月底，某商業銀行給廣州一家大型品牌房企鉅額授信，基於恐怕引起有關方面的注意，不敢發佈有關消息。
日前，中國銀監會副主席史紀良表示，銀監會對金融機構的檢查重點將是房地產與大的關聯企業貸款。而近日，經過集中培訓的各地銀監會籌備組人員組成龐大的檢查隊伍，拔營奔赴各自管轄的四大國有商業銀行營業部，逐個檢查省會城市營業部並挑選個別地市營業部核查。
另據悉，中國農行東北區部分營業部已全面停止了貸款辦理。
……種種跡象表明，金融資金已開始“收緊”，強烈依靠銀行融資的房地產商開始感受到了資金壓力，於是乎，大舉出貨成為當前樓市的“主旋律”。
今年“十一”黃金周，人們再也看不到前幾年發展商售樓時的那種優雅從容了：文藝活動少了，概念炒作潰了，有的只是“赤裸裸”的特價房、大優惠、折上折、幸運大抽獎等“價格促銷”或“低價撼市”。
日前有報道披露，廣東房地產開發資金全面“吃緊”，從目前情勢看確是事實，而且不僅廣東，就連一向極為穩健的廣州市場也如是。
華港花園總經理馬豪雖然不相信央行會像外界所言搞“一刀切”，但也承認近期銀行放貸確實“嚴格”了，開發貸款也少了。而東雅軒總經理王小亮則表示，近期確實感覺到各大發展商促銷動作加快了，甚至還出現了個別不理性的“促銷”行為。總體上看，銀根收緊開始對廣州房地產市場形成巨大衝擊。
營銷策略悄然“生變”
“好產品不愁賣，更不會折價出售。”個別發展商這種心態如今將會直面巨大風險。金融貸款念起“緊箍咒”，眾多發展商將會面臨更大的資金壓力，快速“出貨”回籠資金，將是必然的選擇。
今年“十一”黃金周廣州樓市“明星”——金碧新城以低於周邊樓盤近１／３之售價推出市場並引發轟動，有人認定這是在“做秀”，但卻不得不承認恒大集團管理層極其明了當前的金融形勢與市場形勢。正如恒大集團銷售中心總經理司徒傑所坦言，此舉確實大幅降低了利潤空間，但縮短了開發週期，加快了資金回籠，提高了資金使用率。從這一角度上說，恒大並沒有“虧”，反而成為了“大贏家”。
銀根緊縮促使廣州地產營銷觀念悄然“生變”，以往慢慢消化“穩妥推盤”的營銷模式將被揚棄，而“薄利多銷”快速銷售方式將會受寵；同時，前幾年眾多發展商所熱衷的“概念炒作”將失卻市場，給消費者以實實在在優惠的價格促銷活動將“風起雲涌”，此外，“低開高走”策略也將難以奏效。
興業公司副總經理劉強表示，如今市場二次置業者不斷增多，很多購房者並不急於購房，而且購房不僅要“貨比多家”，還要等到樓盤有價格促銷時才肯“出手”。迫於資金壓力，發展商推出價格促銷或低價發售，過後大都醞釀升價，但升價後賣不動，發展商又得再搞促銷，因此，定價“一步到位”將大為風行。
產品定位面臨“漸變”
高價樓雖然表面看可能獲得較高利潤，但由於開發時間長，資金回籠尤其是資金週轉週期長，單位時間內資金利潤率反而降低了。項目開發週期延長，隨之而來的風險也會陡增。在融資渠道單一而銀根收緊的情況下，高檔物業、高價房相比普通住宅無疑會面對更大的風險——包括價格風險、政策風險與市場風險。
據悉，華南板塊某知名樓盤原定用於別墅物業開發的一期項目日前已決定改建普通商品房。據了解，雖然普通商品房容積率高貨量大但市場需求強烈，而別墅物業容積率低建築單位少市場需求卻不強，但有一點不容置疑，普通商品房“薄利多銷”可以快速“出貨”，有利緩解資金壓力，而開發高檔別墅物業噶數量較少不僅無法實施“薄利多銷”之策，當然難以做到“快速出貨”，更重要的是，其面臨著巨大的政策風險。
眾所週知，雖然相對於１２１號文而言，１８號文確實給了國內房地產商一個極大的信心，但畢竟，不管１２１號文還是１８號文，都強調嚴控房地產信貸資金，也都強調嚴控高檔豪宅物業的開發，這點相信是至少近五年的一個房貸政策。
另據悉，還有某純別墅小區也已“改弦更張”，改變規劃，減少別墅開發面積以增加普通洋房開發面積……
銀根緊縮，高檔物業將更顯“高處不勝寒”，大量普通住宅尤其定位準確有特色的平價住宅將成為廣州地產開發的“主導產品”。
開發模式直面“挑戰”
銀根緊縮，對此前一直熱衷於“好高騖大”的廣州房地產商無疑是一次重大打擊。
前幾年，廣州發展商大都鍾情于開發具備相當規模的大項目，因為此舉不僅可以迅速提高知名度，而且通過規模開發，也確實能在很大程度上有效控制開發運營成本，有效整合資源，凸顯競爭優勢。這也正是前兩年華南板塊“大盤開發”迅速崛起的原因。
然而，開發項目規模大，開發週期長，資金壓力也會增大，風險更是陡增。恰如王小亮所言，受房貸新政銀根緊縮影響，加快開發週期將是廣州發展商必然選擇。項目戰線越長，規模越大，面臨的風險也越大。
其實，一些先知先覺的發展商早已深諳其中道理，碧桂園鳳凰城雖然開發規模較大，但發展商卻大膽採用了“快速開發”、“薄利多銷”的開發模式，以降低投資風險。該盤從去年“五一”正式開盤至今不足一年半時間，８０００畝的項目業已開發過半，“薄利多銷”、“快速開發”得到了極好的體現。資金使用率提高，風險也隨之降低，不過。碧桂園能很好地做到這一點，而其它發展商卻不一定能如此“幸運”。因此，“大盤開發”將遭遇困境，中小項目將成為“新形勢”下廣州地產開發的“寵兒”。馬豪為此表示，在銀根緊縮情勢下，各發展商確實要 “量力而行”，擴張要適度，不可盲目“圈地”，同時要控制規模，縮短開發週期，規避風險。
地產格局醞釀“大洗牌”
銀根緊縮，對融資單一的國內房地產商確實是一大考驗，既考驗發展商的實力，更考驗發展商的應變能力。相當一部分實力不強，難以適應新形勢變化的發展商將面臨被淘汰“出局”的危機；相反，一些實力雄厚且應變能力極強的房地產企業將有可能藉此機會獲得快速發展。廣州樓市將上演極其精彩的“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”的“大洗牌”一幕。
據悉，近期廣州不少品牌房企相繼出擊實施“兼併”策略，例如城啟集團便頻繁出擊，接手了多個項目的開發經營，近日又在密謀幾個項目的“兼併”事宜。據悉，還有幾大企業的多宗“兼併收購”事宜近日正在落實中……
此外，一些實力雄厚的大型品牌房企也乘機加大發展速度，例如富力地產集團與恒大集團等。恒大集團將在本月下旬宣佈推出多個新項目，其間還可能于元旦期間推出的新項目。富力地產集團更是“不甘人後”，除了大型項目富力桃園將在今年底推出外，上月底，富力地產集團又斥鉅資７．７４億元一口氣拿下了位於廣州珠江新城的四塊商用物業開發用地。
銀根緊縮，對絕大多數房地產企業而言確實是一大“利空”，但對一些大品牌房企反而是一次難得的發展機遇。富力地產集團公共事務部總經理陸毅便明確表示，富力地產集團實力雄厚，發展穩健；銀根緊縮，市場規範，反而增加了富力地產集團地產開發的信心，成為富力地產的機遇。
“與時俱進”積極應對
銀根緊縮，地于依賴銀行“輸血”的國內房地產商被迫紛紛調整資金計劃、投資策略與銷售方式。一時間，有靜觀待變者，知難而退者，也有主動出擊者，各施其法積極“應變”。
然而，此間也出現了一些非理性行為，例如非理性的盲目“殺價”甚至“卷鋪蓋走人”等等。事實上，非理性的盲目殺價並不是解決問題的好辦法，這不僅對企業短期利益不利——因為“虧本傾銷”無益於企業合理利潤的獲取，更不利於市場的長期穩健發展——其將會極大地衝擊市場，摧毀市場目前合理的價格體系。
馬豪除了強調各家房地產企業要“量力而行”，適度擴張，不應盲目“圈地”，嚴格控制規模，縮短開發週期，規避風險；同時準確把握市場，準確定位項目外，還提醒房地產企業首先要加強信用建設，以爭取銀行金融界的配合。
而司徒傑則認為要加快開發速度，加大資金回籠與週轉。他表示，恒大每拿到一塊地都會很快開發而不會“閒置”土地。這一點確實值得一些發展商所關注，在目前銀根緊縮形勢下，大量儲備土地與齊頭並進的項目戰線將令發展商“自顧不暇”，因此，減少土地儲備，加快銷售速度，降低利潤期望值，盡可能地開發普通商品房，等等，將是目前應對銀根緊縮最好的辦法。
編輯：歐陽星
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