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 南方網訊 廣州博融諮詢有限公司董事總經理付廷席：
我們發現，政府在琶洲島開發規劃內部存在一個矛盾，一方面想城市化，但又有一種逆城市化的思想存在。如果不調整，琶洲島開發可能成為第二個珠江新城。據說，琶洲島會展中心地鐵口已長了草，而會展中心一天的人流量只有２０００多，這顯得有些不正常。
為什麼會出現這個現象？一個投資幾十億的會展中心已正常運行了，但其他的配套未跟上。從經濟發展規律的角度講，這是不正常的，像珠海機場，規劃大大超前，機場的利用率僅有６％。試問，政府的協調規劃是不是出了問題？
城市化與逆城市化的矛盾
琶洲島的定位，一是副城市中心，二是低密度中心，三是十大商業區。總體規劃是１０萬平方米１０萬人。如果研究城市經濟學、城市化進程，你會發現這一定位中有不少矛盾的地方。一方面，城市化就是人口高度密集，商業高度發達的地方，它的人口要達到相當高的密度。而我們現有的規劃是旅遊中心，會展中心，每平方公里一萬人。可以想象，在廣州這樣的城市，這會是一個什麼樣的區域？這個規劃像是模倣西方土地較富足、人口較稀少，又有旅遊，又有休閒，又有會展功能這樣一個模式。但它又是副城市中心，這就形成了兩個概念，一方面是城市化人口聚集的地方，另一方面，發達地區高素質的人口向休閒地方、鄉村地方走，把密度降低。這就產生矛盾，一方面搞城市化，一方面逆城市化。這種矛盾會出現什麼結果？至少會直接影響到地主商，如果你開發的樓盤密度不高，假如說是１．０，那麼每平方米要賣多少才夠成本？
政府對規劃密度的控制和這個地區的功能地位出現矛盾，這種矛盾又會使這個地區建設的週期拉長。政府鼓勵開發商要多宣傳，這就要開發商掏腰包，自然，開發商最終還是要消費者掏腰包。這會出現什麼問題？一是有的開發商會囤積幾畝地，坐等以後漲價。二是若一兩家開發起來，那得等幾年後才會熱起來。如果一年不繁榮，五年不繁榮，十年不繁榮，那付出的成本就是浪費。例如保利，它是在重大政治背景、資金雄厚的條件下建成的。若不能吸引更多的白領，它的商務中心是沒法成立的。
另類觀點——城市規劃
應吸引開發商參與
任何一個城市規劃尤其是在發達的開放的現代化城市廣州，城市規劃應更多地吸引投資商、運營商一起參與，可能會好一些。目前，投資商、城市運營商、媒介和行業協會要達成共識，如今天媒介主動參與推動房地產的成熟，功能發揮得特別好，是以一種社會責任感在影響社會發展政策，是對三方起協調作用，是社會矛盾的減壓器。房地產企業在房地產協會的領導下，形成一個共同目標，有一種行業強化作用。同時我也看到，一些大企業家主動在影響政府，運營政府，但我覺得，中國房地產開發商的成功只能說是對政府資源的某一次投機的成功，是爭奪政府資源的成功，還很難說是運營政府資源的成功。我有一種感覺，房地產業還未出現像海爾運營資源、跨越企業壁壘的模範。一個原因是中國的土地是稀缺資源，又是政府壟斷的資源，開發商常把大量精力拿來爭奪政府資源，而未在提高自身素質、提高戰略規劃、戰略管理上下功夫。雖然也有一些房地產開發商在這方面有長足發展，有長足的進步，但還未能形成一種力量去影響政府的導向。
開發琶洲存在這樣一個矛盾，又想搞小橋流水似的休閒、旅遊中心，又想搞商務中心，人們不難發現，沒有人氣，房地產商誰進去了，也要經過幾年漫長的等待。當然，有的房地產開發商認為資源在增值，但我以為，資源沒能在今天發揮作用，實際上是在浪費。
規劃出現的矛盾若不及時調整，將會制約琶洲房地產市場的發展。
編輯：歐陽星
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