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〔篇首〕買家有望自選銀行按揭
2003-10-30 09:08:50
𨪜𨪜南方網－南方樓市𨪜𨪜黃博華、李現
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購房者陸先生：民生銀行的購房按揭貸款靈活便捷，我想找民生銀行來為我做按揭好嗎？
某樓盤銷售員：對不起，民生銀行與我們公司沒有業務來往，我們的樓盤只能在ＸＸ銀行辦理按揭貸款業務！
——這並不是設計對白，而是近日真實地發生在不少樓盤售樓部裏的“實況”。
南方網訊 房地產企業在哪家銀行獲得開發貸款，相應地其開發的樓盤以後的購房按揭貸款業務便指定由該銀行來做，這種購房指定按揭“捆綁”業務在業界早已是不成文的“行規”。不過，這種指定銀行按揭的“行規”即將被打破。近年來，隨著廣州房地產市場的不斷成熟，房地產企業實力的不斷增強，以及消費者權益日漸受到重視，尤其是銀行間競爭的不斷加劇，不少新銳銀行開始推出了靈活便捷的房貸新業務，而不少房地產發展商也陸續尋找能為消費者提供更方便、更優質服務的銀行來為客戶辦理按揭貸款業務。廣州購房指定按揭由此開始了“破冰之旅”。
指定按揭成為“行規”
幾年前，廣州房貸按揭市場還是由工農中建交五大國有商業銀行“壟斷經營”，幾大銀行相互間形成了“默契”：誰向樓盤發展商發放了開發貸款，誰便可“包攬”該樓盤的房貸按揭業務。由於早期很多房地產開發企業資金實力不足，對銀行開發資金貸款的依賴性極大，因此絕大多數房地產開發企業在某家銀行獲得開發貸款資金後，相應地其開發的樓盤有關房貸按揭業務便指定由發放開發貸款資金的銀行“包攬”，逐漸形成了一條不成文的“行規”。
而更重要的是，此前一般不是自家銀行提供貸款的樓盤，銀行極少去為其辦理“按揭貸款”業務，因為此前所有銀行房貸按揭都需要樓盤發展商提供“階段性回購擔保”－－原因是從消費者購房辦理按揭貸款到拿到房地產證來抵押之間需要一段時間（目前在廣州這段時間一般需要數月甚至一二年），由於目前國內尚未建立個人信用體系，銀行對消費者信譽情況並不了解，而銀行又不允行許“信用真空”，因此銀行方面為了保險，便會要求樓盤發展商提供“階段性回購擔保”，即在消費者無法實施還貸行為時，樓盤發展商必需按原價“回購”該套辦理了按揭貸款業務的樓房，以此降低銀行金融風險。這一“畸型”關係，將房地產開發商與貸款銀行“捆綁”在一起，購房指定銀行按揭多年盛行且成為不成文的“行規”，與此有莫大的因果。
中國民生銀行副行長魏盛鴻教授今年４月南下廣州，在回答記者提問“購房指定銀行按揭是否合理”時便明確表示，“這是不健康不規範的行為”。據悉，在當今世界各先進國家，甚至在中國香港，消費者購房辦理有關房貸按揭時都可以自由選擇按揭銀行，但即令在目前國內市場化程度最高的廣州房地產市場，多年來消費者也一直無法“享受”本應屬於自己的“自由選擇權”，指定銀行按揭一直在廣州“大行其道”。
新銳銀行叫板“行規”
房貸指定銀行按揭啟動“破冰之旅”，首先得益於各家新銳銀行“爭戰”房貸按揭市場，導致銀行之間競爭的加劇。中國民生銀行零售銀行部總經理李和曾表示，目前各大銀行對大客戶的競爭十分激烈，以南方航空為例，今年南航獲得各家銀行授信總額業已高達１００億元，但南航本身一年僅需資金５０億元，而且其中絕大部分自行解決，真正從銀行貸出的資金不到１０億元！由此不難理解，為何包括民生銀行在內的各大商業銀行都不約而同地搶灘房貸按揭這一前景看俏市場巨大的“零售”業務。
由於此前廣州房貸按揭市場多由幾大國有商業銀行“壟斷經營”，新近“參戰”房貸按揭市場業務的各家新銳銀行要“搶食”房貸按揭業務這塊樓市“大蛋糕”，就必須使出更靈活有效的舉措來“打破”原來指定銀行按揭的“行規”。民生銀行推出的“移動按揭業務”就是最為有效的“撒手锏”－－在消費者購房前先貸給消費者一筆“購房款”，讓購房者可以“一次性付款”給樓盤發展商，這樣便有效地避開了原發放開發貸款銀行及發展商兩道“關卡”，從而實現“非指定銀行按揭”。不過，此舉帶來的問題是，由於缺少了樓盤發展商的“階段性回購擔保”，表面上看銀行風險會有所增大，不過華港花園董事總經理馬豪認為，只要銀行能做到準確評估有關房屋真實價值，相關風險應該可以得到有效控制。
變客為主房企“破冰”
據了解，目前廣州不少房企都相繼獲得各大商業銀行數千萬數億元甚至數１０億元的信貸“授信”，一些實力雄厚的大型品牌房企“變客為主”後，自然會想到盡可能地為購房者提供更方便的房貸按揭服務，自然也會選擇多家銀行來辦理其樓盤有關的房貸按揭業務，“堅冰一塊”的房貸指定按揭“行規”，開始由發展商自由衝破。
有關權威數據顯示，今年上半年房地產銷售中，“定金與預售款”佔廣東房地產開發資金的比重不斷上升：從首季的３９．５％上升至４月份的４４％，到５月份的５５％，再到６月份的６３％……“定金與預售款”所佔比重不斷增加，而銀行開發貸款資金所佔比重卻不斷“下降”，未來銀行發放的開發資金對房地產開發資金的影響還將不斷減弱，恰如中國民生銀行按揭中心主任高峰所說，發展商沒有必要為了這佔不到３０％的開發貸款而將自己“捆綁”給發放開發貸款的銀行。正因此，今年來不少有實力的大型品牌房企開始主動將旗下樓盤的房貸按揭放手讓多家銀行來做。
打破“行規”走向“市場化”
在香港房地產市場，任何一個消費者都可以選擇不同的多家銀行來辦理有關購房按揭貸款業務，很多發達國家購房申請按揭貸款，也是任由消費者自行選擇銀行，正如馬豪所說，打破房貸指定銀行按揭“行規”，放任消費者選擇各家銀行來辦理有關購房按揭貸款業務，這是廣州房地產市場不斷走向成熟的“必經之路”，也是房地產市場實現“市場化”的象徵。
事實上，目前廣州房地產市場已有多家大型品牌房企啟動了房貸指定銀行按揭“破冰之旅”，例如富力地產、合生創展、碧桂園、中海發展、祈福新村以及頤和山莊等等有實力的大型品牌房企或背靠大型實業集團的房地產公司，都相繼“打破”了惟一指定房貸按揭“行規”，放手任由多家銀行共同辦理按揭貸款業務。中行廣東分行房地產信貸處副處長鄧向陽也證明，今年來廣州房地產企業選擇房貸按揭銀行的自由度提高了，很多樓盤也已不再指定由一家銀行辦理。
不過，雖然打破了指定一家銀行辦理房貸業務的房地產企業總數已從去年的數家大幅上升至今年的近１０家，但此舉在廣州房地產市場所佔比重還不大。記者將廣州柏浦天泰房地產顧問公司《物業時代》提供的樓盤資料進行統計，結果顯示，目前廣州樓盤“打破指定惟一按揭銀行”比例還不足１０％，超過９０％的樓盤發展商還是指定一家銀行“包攬”有關房貸按揭業務，這意味著，打破指定惟一銀行“包攬”房貸按揭工作依然“任重而道遠”，廣州消費者要想自由地選擇銀行辦理購房按揭業務在目前暫時還不很現實。
廣州市房協秘書長許國碧表示，隨著銀行間競爭的加劇，打破惟一指定銀行“包攬”房貸按揭“行規”將成為廣州房地產發展之必然，但目前除了要求各家銀行推出更為靈活有效的房貸按揭新業務，同時不斷提高房屋評估水平外，個人信用體系也需要加快建立，否則，廣州房貸按揭市場即令強行啟動“破冰之旅”，打破房貸指定惟一銀行“包攬”按揭業務的“行規”，但具體操作時還會備受掣肘，廣州房地產市場還難以真正走向成熟，也能以實現真正的“市場化”。
編輯：歐陽星
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