南方網-“不指定按揭”難覓擔保方

　　朱先生：正常的房貸款未付清以前每個月的月供是要拿房產證做抵押的，而無障礙還款則是在房款未付清以前，總貸款額不超過住房價值的70％還可以繼續貸款。而且一次性付款享受的優惠比如折頭當然更多。以購買一套總價50萬元的房子為例，由於可以一次性付款給開發商，購房人大多可以通過討價還價獲得9.5折的優惠，同時免去了2‰的律師費。客戶最後大約可得到50萬元×0.05＋50萬元×2‰＝2.6萬元的優惠。也就是說，通過這個業務，購房者能用分期付款的方式享受一次性付款的折扣優惠，同時可以免去律師費支出。

　　盧小姐：不過以我所了解的情況，現在廣州這種不指定樓盤按揭佔的比例應該不足5％。而且需要談到的一點就是不指定銀行按揭的這種方式走到了小業主的路線上，忽視了大業主即開發商。銀行把購房的程序拋給了購房者，傳統上由銀行、發展商和購房者三方共同承擔的風險責任集中化了，本來簡單的程序可能也更為複雜了。這樣就會使得銀行和消費者的風險都加大了。

　　朱先生：在以前，發展商之所以指定按揭銀行，一方面因為發展商跟固定的銀行打交道，某些交往成本往往會下降；另外為了開發貸款，發展商也會承諾回購，有些人斷供的時候，房子就會被發展商購回，解決了銀行的後顧之憂，對兩者都有利，這是一種相對範圍的壟斷。但對消費者來說，就缺少了選擇的機會。

　　劉向東：的確，從發展商的角度來看，對於那些規模大、名氣大的樓盤就沒那麼大的影響，因為這些樓盤往往不會局限于一家銀行貸款，購房者已經有一定的自由選擇空間。但對於一些中小樓盤和並不出名的樓盤，由於其開發貸款往往只有一家銀行支持，若能有更多的銀行參與其售樓按揭貸款服務，則無疑有助於促進其樓宇銷售。

　　盧小姐：不過客戶本身是有一個固定的消費心態，不會因為某些做法的改變而過多改變自己購房的方式。願意一次性付款的老百姓多半都是手頭資金足夠或還有節余的，他們不會因為一次性付款和按揭折頭的多少而有大動搖。比如白雲大道南某大型在售山景樓盤的三成到四成都是一次性付款，這個比例基本上比較固定，沒有多大波動。

　　客戶可自由選擇銀行

　　朱先生：從銀行方面來講，每家銀行的付款代理都是一樣的，銀行的利率都差不多，真正的經濟實惠也有一定的限度。之所以採用這種新形式，最大的好處就是讓購房者多了一種選擇。尤其對特定的人群更有吸引力，因為每個銀行都有固定的客戶，對於這些客戶來說可以享受到的具體實惠更多。不指定銀行按揭就有這樣一個好處，可以選擇自己熟悉的銀行，一些專點客戶和本行職工無疑是受益最大的。

　　劉向東：其實購房者表面上看是對銀行的選擇，實際上是對利益、效率和服務的選擇。利益空間來自於各家銀行在辦理房屋貸款業務所涉及的各種費用額度差異，以及不同付款方式可以從銷售商手中得到不同的價格優惠；效率差別則是因為各家銀行辦理業務所需時間和手續也不盡相同；服務差別則是銀行對客戶提供服務的各個環節（比如營業點數量、環境、員工態度、售後服務等）畢竟存在差異。而且，大多數消費者都有各自的消費慣性，同樣都有自己“心儀”的銀行，若能自由選擇，也會增加其購買慾望。

　　記者觀察

　　“不指定按揭”難覓擔保方

　　雖然目前市場上的主流按揭方式還是“樓盤指定按揭”，但“不指定樓盤按揭”一推出所引起的巨大反響，讓人看到了它的黑馬之勢。

　　毋庸置疑，獲利最大的自然是購房者，用分期付款的方式享受一次性付款的折扣優惠，同時又可以免去律師費支出。正如上文中所舉的例，買50萬元的房子可以節省大約三萬元。對於動輒幾十萬的房子來說，再小的折扣也非微利。

　　然而利益總是與風險相連，不指定樓盤按揭貸款的風險和難點就是擔保環節。從理論上講，變更了貸款擔保方式是不指定樓盤按揭貸款的突破點。它將以往由開發商提供擔保，變為購房者所在單位、購房者親友提供擔保或房屋管理中心集體擔保等多種靈活的擔保方式。擔保方可以是法人、自然人、專業的擔保機構，看起來是放寬了。

　　但事實上，貸款銀行對擔保方有嚴格的要求。據了解，一般的小擔保公司邁不進貸款銀行規定的擔保門檻，即使是專業的擔保機構，也首先需要得到貸款銀行的認同，簽訂合作協議，辦理貸款時出具該擔保機構的擔保承諾函，才有可能順利進行其他程序；如果是法人擔保，需要出具有關資料進行審核；自然人的審核就更為嚴格。

　　而記者在撥打貸款銀行客服熱線時，工作人員也一再提醒記者，最好找到貸款銀行認可的擔保方式之後，再來討論實質業務。辦理的複雜性也由此可見一斑。

　　編輯：歐陽星

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