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南方網訊 當一撥一撥的購房者已在“花明天的錢圓今天的夢”的鼓舞下，成為了按揭一族後，又有多少人知道，按揭還款可以選擇不同的方式。調查後發現，北京９０％的借款者糊裏糊塗地選擇了需要更多支付利息的那一種。
一、精明的按揭族失算了？
“實際上，中國人民銀行１９９８年５月出臺的《個人住房貸款管理辦法》中已明確規定，住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法，允許借款人和貸款人在雙方協商的基礎上進行選擇。但是大多數人確實不知道，也沒問及過其中的區別。”一位商業銀行房貸負責人向記者攤開雙手。
“二者的主要區別在於，前者每期還款金額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多；後者又叫‘遞減還款法’，首期還款壓力大，但以後的還款金額逐月遞減，利息總負擔較少。”
以這位人士計算８０萬元２０年期的房貸，用一個遞減還款法還貸可以比等額還款少支付近７萬元利息。
這位人士分析認為，目前銀行９５％以上的採用的是等額還款方式。顯然並不是都不能承受“遞減還款法”的首期還款壓力。
二、信息在哪缺失？
巨大的房貸“陷阱”究竟是如何生成的？銀行、房地產商和仲介代理、房貸推銷的三個主要環節都有不可推卸的責任。
“個人住房按揭的推出是在１９９２年，最初的電腦系統只接受等額還貸一種方式，而當‘遞減還款法’推出時，銀行的系統更新一時跟不上。”一位國有商業銀行的知情人道出苦衷。
“另外，現在銀行的信貸員基本不直接接觸客戶，房貸發放主要是通過代理律師來完成，而律師不是理財專家，對房貸業務缺乏了解，他們也未給按揭人講解。”
“還貸合同是格式化的，但也清楚寫明了兩種還款方式，供貸款人選擇。一般情況下，客戶到銀行辦理手續時，已經在代理律師的幫助下選好了還款方式。銀行對此就沒有必要再解釋了。”
對此，某代理律師的話似乎很具有代表性。“對於我們來說，為客戶辦下貸款是第一要務，而‘遞減還款法’對客戶的經濟收入水平要求較高，銀行在審核時，有可能會通不過。所以為了避免麻煩，最省事的辦法就是向客戶直接推薦‘等額還款法’。”
而對於指定按揭銀行的開發商來說，除了要收回房款，買房人如何還貸根本就不在其思考範圍內。
而幾乎所有的房地產廣告，都會有類似的一句廣告詞“月按揭還款××××元”，而登錄任何一家購房網站，按揭計算器所給出的結果也都是每月等額還款的賬單。各種購房信息暗示人們，買房只有一種按揭還款方式——等額本息還款。
三、兩種模式誰虧誰賺
“對於貸款者來說，等額還款法意味著更高額的利息支出，尤其是打算提前還貸時，會發現原來自己前期還的錢絕大部分是利息，而不是本金，由此會覺得吃虧很多。”銀行的知情人分析，“但事實上，兩種還貸方式，都有科學性，適合不同的人群。”
“等額還款法由於貸款人佔用銀行的本金時間長，自然就要多付些利息，由於還款壓力均衡，所以適合有一定積蓄，但收入可能下降、生活負擔日益加重的人群。‘遞減還款法’由於貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但由於首期還款額度大，因此適合當前收入較高者。”
“從資金使用價值上看，並不存在貸款人吃虧的問題。”該人士解釋，“銀行也不是要有意賺取利息，因為，‘遞減還款法’可以讓銀行儘快回籠資金，在這一點上是有利於防範風險的。”
四、呼喚個性化房貸
一項調查顯示，在已選擇“等額還款”的貸款人中，９５％的人得知“遞減還款法”後，有意改變還款方式。但是，記者詢問了多家商業銀行，除了民生銀行表示可為客戶辦理轉換外，其他銀行均表示，“由於合同中已注名還款方式，所以不能變更，對於銀行來說，具體操作手段也太麻煩。”
民生銀行消費信貸中心有關負責人表示，“‘遞減還款法’首期還款額很大，一般客戶難以承受，但客戶可以通過‘等額還款’還掉一部分本金後，轉做‘遞減還款法’，照樣可以節約不少利息。”
“其實，在海外，還貸方式靈活多變，極具個性化，甚至可以做到根據個人的收入曲線隨時進行調整。多種金融手段組合後，可以大大降低貸款人資金利用的成本。儘管國內銀行還做不到這一點，但個性化房貸將是未來的一個發展趨勢。”
編輯：歐陽星
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