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廣州CBD十年三重浪
2003-12-02 15:40:39
𨪜𨪜21世紀經濟報道𨪜𨪜賀湘權
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南方網訊 規劃面積達640萬平方米的珠江新城，經歷十年變遷，今天正以一發不可收拾之勢向城市CBD中心奔去，在住宅項目中，早年圈下的商業地塊開始進入熱火朝天的工作狀態。政府開始將剩下的商業用地公開或者協議拍賣。
“珠江新城又開始‘動’了！”路過的市民紛紛注意到這裡的變化。發展商開始將眼光投向這個城市新中心。近來廣州市場商業地產的興起，令珠江新城目前佔地約85萬平方米的商務用地立即成為燙手的熱山芋。
十年曆經三重浪
“提起珠江新城，我可是充滿感情的啊！”廣州市城市規劃勘測設計研究院總規劃師袁奇峰，將珠江新城的歷史娓娓道來。
廣州的城市規劃早在1984年就開始了。當時市政府已經定下城市中心向東移的大體規劃。珠江新城地塊佔地640萬平方米，正好處於舊城組團和五山組團之間，為配合1987年的六運會，天河城等商業中心建成了。
上世紀90年代初的廣州地產市場，土地需求量很大。政府圈下的這640萬平方米，該怎麼規劃和運作呢？
1992年∼1993年間，《廣州新城市中心區——珠江新城規劃》出臺，珠江新城正式以“廣州新城市中心區”閃亮登場，政府開始拿出有限的資金投入基礎設施建設。一時間平地一聲雷，許多大型國有房地產公司和投資者積極圈地響應，場面好不熱鬧。但是從1993年∼2000年前後，歷時七年多的基礎設施建設階段才宣告基本結束。
當時，廣州第三產業還沒上位，對於配套的建設是個問題；另一個潛在因素，就是政府正苦於建設地鐵的資金緊缺，自然寄希望於土地出讓的收益。
將地塊劃散，賣地，成為珠江新城建設過程中無法言語的痛。
1994年和1995年期間，珠江新城在熱鬧了一個短暫的時期後，由於樓面地價高昂（3800元／平方米）致使開發商後期出現資金週轉不靈，加上配套的不完善，導致銷售週期無限延長。這第一重波瀾帶來的是眾多開發商對珠江新城建設的觀望立場。
1997年和1998年，廣州房地產市場土地供應和控制出現短暫失控，開發商拿地的方式竟然出現“多樣化”，例如一些單位為了“脫困”，不惜平價出讓土地。那些在幾年前按照高達3800元／平方米樓面地價買到珠江新城項目地塊的開發商開始後悔了。
這時，袁奇峰話鋒一轉，提到今天的珠江新城要公開拍賣土地，“是正確的”。
珠江新城所遭遇的第三次衝擊波，是廣州新會展中心最終選址比珠江新城更靠東部的廣州琶洲———也就是說，珠江新城長期苦苦期待的廣交會新館“飛”了。
“新會展中心遷出珠江新城，確實是對這個地方的一個重大打擊。”袁奇峰說。“不過，從廣州建設CBD的角度和廣州城市發展的角度來說，我認為現在廣州新會展中心的選址是正確的，珠江新城依託國際大都市CBD的定位，將面臨新的機會。”
珠江新城成長的十年，也是廣州市政調整的十年。可以肯定的是，目前珠江新城的投入產出已經達到一個平衡階段，市政府在開發珠江新城的時候已經沒有壓力。1999年，政府在基建投入上已經花了42個億，在2000年底，已經是52個億了。而合同地價是89.7個億，應收地價59億元，實收地價36.5個億。
事實上，早期珠江新城地塊的不合理規劃（5000∼6000平方米／塊），由於太小不利於住宅開發，也是導致其“好閨女難嫁”局面的原因。
誤讀廣州CBD？
珠江恒昌房地產顧問公司董事總經理黎振偉對CBD有解讀：“珠江新城本身並不具備做成廣州CBD的條件。”按照黎的說法，廣州的CBD十幾年前應該就在當時的海珠廣場，那個時候27層高的酒店，可能就是廣州最高的酒店了，在周邊聚集了眾多的辦公機構，大小公司無數，當時的商業區是北京路一帶，不是中央商務區，中央商務區就應該是說一個城市辦公寫字樓和大中小公司最集中的地方。後來，東方賓館和中國大酒店旁邊的廣交會熱鬧起來，這個地方交通發達，到機場和汽車站都近，所以大家都到了這裡，成為這個時期廣州的CBD。後來由於廣交會附近的服裝市場發展起來了，這裡很快變成了一個很亂的地方，大小公司又都開始搬家了。接下來是環市東路一帶，還是因為交通方便，又有花園酒店和很多大酒店的商務配套，所以環市東路又成了廣州的CBD。
黎進一步分析：“而現在，你都知道了——天河北又再一次取代環市東路，成了廣州高檔寫字樓最集中的地方，其實這裡才是廣州的CBD嘛。珠江新城現在的問題是，有沒有歷史的沉澱、市場的推動和長期形成的商務氛圍。”黎振偉一席話多少透露出業界人士對珠江新城CBD定位的質疑。畢竟現在的珠江新城仍是以住宅為主，商務項目未成氣候。
主持《珠江新城規劃檢討》的總規劃師袁奇峰對廣州CBD的解析同時也解答了這一疑問：“珠江新城不能簡單等同於廣州CBD。”按照袁的解析，房地產業界、廣州市民和媒體對珠江新城和廣州CBD這兩個概念產生了不同程度的誤讀。事實上，廣州市政府直到2003年頒布《珠江新城規劃檢討》時才正式將廣州CBD寫入政府文件，而關鍵是，政府確認的廣州CBD是一個以天河北現有的商務寫字樓密集區域為CBD的核心區，向四週輻射的中央商務區，只是在向南面輻射時才向包括珠江新城範圍，珠江新城作為廣州新的城市中心的定位沒有改變，增加的新內容是作為廣州CBD建設的向南面擴展的一部分而不是CBD的全部。
袁奇峰認為，《珠江新城規劃檢討》的一個重大意義在於，廣州市政府確認了天河北現在作為廣州CBD中心區域的現實。針對廣州新的城市發展前進目標，廣州CBD的建設規劃理順了建成區與新建區域的關係、理順了老商務中心區和新開發區的關係，終於將廣州新的城市中心區與CBD的發展重疊在一起，解決了過去干擾珠江新城發展的種種戰略誤區。
一片利好？
2003年1月22日，廣州市政府公佈施行新的《珠江新城規劃檢討》並同時廢止了十年前制訂的《廣州新城市中心－珠江新城規劃》。廣州市政府正式審議通過這份《規劃檢討》之時，十年來珠江新城生不逢時、嚴重透支和市場失算的景況引來了一場對珠江新城的“總清算”。最近政府出臺以下措施加大對珠江新城的建設力度：
一、對城市土地進行有組織的控制，回收閒置土地，使發展商的開發用地更多地從政府通過競拍等方式獲得。同時，將未來全市的商務辦公用地都集中放在珠江新城內，原則上不再從其他區域批出，促成開發的集約和聚集效應。
二、讓市民參與珠江新城的規劃討論，並出臺《珠江新城規劃檢討》，進一步明確珠江新城作為廣州CBD的定位。
三、以房地產開發作為主要動力，帶動珠江新城的開發建設。
四、把部分政府部門和廣州大型的市政配套也集中放入珠江新城，如博物館、廣州歌劇院、廣州圖書館、廣州少年宮，形成更大範圍的集約開發，而且將重心放在珠江新城內，以帶旺珠江新城。
據廣州中原地產仲介機構研究部提供的數字，目前珠江新城已投入使用的寫字樓項目分別為廣東省檢察院、廣州市檢察院和廣東省檢驗檢疫大廈。當前在建的項目共有14個，包括雙城國際大廈、海關大樓、廣東全球通大廈等。已封頂的寫字樓項目有華普廣場、雙城國際大廈、珠江新城電信中心、廣東省光纜通信維護監控及管理中心綜合樓等4個，其中前兩個項目為商務寫字樓，將會拿來出租或出售，而後兩個項目以自用為主。在當前行情看緊的情況下，廣東省檢驗檢疫大廈有一部分對外出租，深圳發展銀行廣州市分行就設在該大廈；正在興建的面積達5.7萬平方米的保利大廈已被廣州市某大政府機構訂下，該樓盤兩棟中的一棟寫字樓傳聞被韶關某政府機構看中……
編輯：歐陽星
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