南方網訊 廣州市正在醞釀新的物業管理服務收費辦法，有望帶來諸多新變化：收費等級只與服務等級挂鉤，不由企業資質決定；物業管理收費政府指導價的範圍縮小，只管普通住宅等等。這是記者從昨天廣州市物業管理協會召開的《廣州市物業服務收費管理實施細則》（討論稿）意見建議徵詢論證會上獲悉的。
據悉，今年以來，國家及廣東省有關部門出臺了一系列物業管理收費新政策，廣州市物價局近日根據現行政策，結合廣州實際，制訂《廣州市物業服務收費管理實施細則》（討論稿）（以下簡稱《實施細則》（討論稿））。其中明確規定，新的政府定價的物業管理收費水平維持現有的收費水平，新收費標準取消了多層、高層的收費限制。新規定執行後，實施細則執行之前市和各區價格主管部門對未成立業主委員會的住宅小區核準的物業服務收費標準同時停止執行。
目前，市物價局已就《實施細則》（討論稿）專門召開過兩次座談會，廣泛徵詢物業管理公司、業主等各方意見。下一步，市物價局將就聽取的各方意見進行研究，對《實施細則》（討論稿）進行修改、完善，再正式出臺。由於物業服務收費不屬於廣東省制定的價格聽證目錄範疇，新的物業服務收費的制定將不會召開價格聽證會。
六大變化：
收費方式更加靈活
收費方式更靈活，新規定明確業主與物業管理企業可以採取包乾制、酬金制、組合製等形式約定物業服務費用。目前，廣州的物業管理收費多采用包乾制方式，只有小部分採用酬金制。
政府指導價範圍縮小
物業管理收費屬於政府指導價的範圍縮小，屬於市場調節價的範圍擴大，收費將逐步的走向市場化。
過去物業服務收費以有無成立業主委員會為標準，實施不同的定價管理方式。《實施細則》（討論稿）規定，實行包乾制、酬金制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價，實行組合製的普通住宅物業服務收費和高檔住宅、別墅物業服務收費以及非住宅物業服務收費實行市場調節價。
定價不需政府審核
目前，在業主委員會成立之前，實施政府指導價管理的，每個樓盤的物業管理收費標準都需要相應的市、區物價部門審核。新辦法規定，執行政府指導價的不需要物價部門審批，住宅物業服務收費政府指導價具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費具體標準根據物業管理企業的服務資質、服務等級，由業主與物業管理企業在服務合同中約定。
六個方面細化服務
現在，實行政府指導價的收費等級與物業管理企業資質、服務等級挂鉤，新辦法規定，收費等級只與服務等級挂鉤，不由企業資質決定。
《實施細則》（討論稿）制定了詳細的廣州市普通住宅物業服務等級標準，對綜合管理服務、房屋管理、公用設施設備維修養護、維護公共秩序、保潔服務、綠化養護6方面的內容、標準，按三個等級予以詳細介紹。
基準價每年公佈
《實施細則》（討論稿）規定，住宅物業服務收費政府指導價按照屬地管理原則，由市價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，並每年公佈一次。
供水供電向用戶收費
物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託收取上述有關費用，可向委託單位收取不可超過委託收取總額3%的手續費，具體標準在雙方的委託合同中約定。物業管理企業不得向業主收取手續費等額外費用。
細則解讀：
物管收費更加規範
《實施細則》（討論稿）規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金年度預決算及收支情況。業主或者業主大會收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答覆。
物業服務收費按法定產權面積計收。已辦理產權證的以產權證登記建築面積為準，未辦產權證的以物業買售合同中建築面積為準。物業服務收費按每月、每平方米計收。經雙方約定可以預收，預收期限不得超過3個月。物業管理企業不得以任何名目向業主或者物業使用人收取長期佔用性質（超過3個月）的押金、保證金。另有約定除外。
住宅小區配套的中小學校、幼兒園物業服務收費，按不高於該住宅物業收費標準的50%，由物業管理企業與業主或使用人在物業服務合同中約定。
業主在房屋裝修期間，物業管理企業不得向業主或裝修人員收取裝修期間的管理費、電梯使用費等。
各方評說：
收費新辦法怎樣更合理
新的《廣州市物業服務收費管理實施細則》（討論稿）已揭開“面紗”，該《實施細則》（討論稿）所定的政府指導價基準價是太高還是太低？物業管理是否應分有電梯和無電梯樓盤收費？昨天，市物業管理協會召開的相關意見建議徵詢座談會上，這兩個問題成為了業主、專家和物業管理公司討論的焦點。
焦點一：基準價是否合理？
不少物業管理公司認為，細則所定的政府指導價基準價一級樓盤1.3元/平方米·月、二級樓盤0.69元/平方米·月、三級樓盤0.36元/平方米·月太低，應當適當上調。
物業管理的相關專家也表示，1999年廣州市物業管理基準價二級樓盤是0.75元/平方米·月，到今年，廣州市物價水平和在職職工工資都提高了，但二級樓盤的基準價卻定為0.69元/平方米·月，比5年前還低，他建議市物價局把政府指導價基準價在1999年的基礎上按物價指數上調。但是，一些業主反映，與享受到的服務相比，現在的收費不僅不低，還高了，有些小區的物業管理費1.6元/平方米·月，一套房子每月要交100多元的物業管理費，但是享受不到好的服務。
對此，市物價局有關人士表示，他們制定政府指導價基準價時要考慮業主、物業管理公司雙方的利益，廣州市老城區物業管理費普遍偏低，如果定得太高，業主接受不了。而且，《實施細則》（討論稿）所定的政府指導價基準價是針對普通住宅而定的，不包括高檔住宅。
焦點二：是否該分有無電梯收費？
《實施細則》（討論稿）規定的政府指導價基準價裏沒有把有電梯樓盤和無電梯樓盤分開。一些物業管理公司提出，有電梯樓盤和無電梯樓盤應分開收取物業管理費。他們認為，10層以上的高層樓盤必須安裝電梯，樓盤用電量、電梯維修都得花錢，高層樓盤消防、排污等配套措施的標準要比多層住宅高，因此高層樓盤的物業管理費也應比多層樓盤高。
有物業管理公司提出，他們希望的物業管理費是有電梯樓盤1.9元/平方米·月上下浮動，無電梯樓盤1.1元/平方米·月上下浮動。
市物價局相關人士表示，按照國家規定，以後物業管理收費要走向市場化，政府部門不宜過多干涉，因此《實施細則》（討論稿）所定的政府指導價基準價給予市場的寬度比較大，所以，沒有區分有電梯樓盤和無電梯樓盤。
普通住宅物業服務收費基準價和浮動幅度（討論稿）
|
級別 |
基準價（元/平方米·月） |
上下浮動幅度 |
浮動範圍 |
|
一級 |
0.30 |
30% |
（0.91，1.69） |
|
二級 |
0.69 |
30% |
（0.48，0.90） |
|
三級 |
0.36 |
30% |
（0.25，0.47） |
（編輯：劉倩）
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