2／3票數有效，還是過半票數有效，讓天
一名居業主犯愁，他們呼籲人大代表介入。

　　天一名居業主委員會副主任徐先生最近忙得焦頭爛額：一年來，他一直代表小區業主為換掉老“管家”、選舉“新管家”而奔波，但“老管家”卻以未收到有關部門正式通知為由拒絕退出，小區管理一時陷入兩難的尷尬境地。百般無奈的小區業委會在多次投訴未果的情況下，一紙訴狀將“老管家”中×基物業公司告上了法庭。

　　可判決結果卻讓業主大失所望。10月24日，深圳市福田區人民法院作出的一審判決認為，小區換掉“管家”業主投票數沒有達到《物業管理條例》規定的三分之二，換掉新管家不予成立；而業主們原認為炒掉“管家”按照《深圳市物業管理條例》只須“過半數”通過就可以了。

歷史

　　兩名黑衣人在小區大門前襲擊業主

　　坐落在美麗的蓮花山前的天一名居，由於周邊的配套設施比較成熟，交通又發達，在1999年銷售時就十分搶手，價格比同片區的其他樓盤都要高。可自2001年9月28日小區業主入夥以來，小區業主與物業管理公司之間的矛盾就不斷升級。

　　2003年8月，天一名居成立了業主委員會後，業主與物業公司終於有了對話的平臺。據徐先生介紹，當時業主委員會成立後，他們在審計物業管理費的收支情況時發現本體維修基金被物業公司挪用後，就開始對物業公司產生反感，加上別的一些事情，業主對管家越來越不滿。直到去年，業委會一名成員在主持完業主大會不久，就被兩名黑衣人在小區大門前襲擊，業主與管家的矛盾為此進一步“惡化”。

　　去年2月24日，為了炒掉“管家”，天一名居召開會議，按照《深圳市物業管理條例》，54.85％票權同意採用招標的方式選聘物業管理公司。

　　隨後不久，通過招標，深圳市盛孚物業管理公司在當時前來競標的十多家公司中脫穎而出，業主委員會與該公司也簽訂了委託管理合同。然而令業主大失所望的是，天一名居業委會多次要求“新管家”進駐時，卻遭到了老管家中×基物業公司的拒絕。“一年來，我們想了多種辦法，但‘老管家’就是拒絕退出小區，中標的單位卻至今難以進入家門。”一位王姓業主如是說。

　　百般無奈的業主委員會，在“老管家”不肯退場的情況下，今年終於拿起法律武器，將“老管家”中×基物業公司告上了法庭。

判決

　　駁回天一名居業委會的訴訟請求

　　今年7月4日，福田法院開庭審理了此案，天一名居10多名業主到庭旁聽。福田法院沒有當庭宣判，到10月24日，該院作出的判決認為，原告天一名居業主委員會訴請要求被告中×基物業公司撤離天一民居，依據不足，理由不成立，作出了“駁回原告天一名居業主委員會的訴訟請求”的判決。

　　記者查閱該份判決書發現，業主委員會向法院提供的2004年3月19日《關於採用招標方式招騁新的物業管理公司的報告》（以下簡稱報告）表明，“本次投票數為2335票，佔天一名居總票數3876票的60.24％，同意採用招標方式選聘物業管理公司，由業主委員會按法定程序組織實施的有2126票”。法院為此認為同意炒掉“管家”佔總票權數的54.85％。

　　記者在此次開庭時，發現此案涉及到的法律依據成為案件爭執的焦點。天一名居業委會觀點是：業委會從未與中×基公司簽訂過書面合同，中×基公司是開發商委託的。而根據國務院出臺的《物業管理條例》規定，開發商委託的物業管理公司只有兩年有效期。因此自2000年業主入夥算起，開發商委託的物業管理公司到2002年時就已經失效了，中×基公司明顯超過了委託期限。因此，中×基公司現在仍管理天一名居的物業是沒有法律依據的，屬於不合法管理。

　　此外，在國務院出臺的《物業管理條例》的第26條有明確規定——前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　法院作出的判決認為，同意重新換掉管家的投票數沒有達到三分之二，不符合《物業管理條例》的規定，原物業服務公司合同期滿，終止或解除後，在繼任的物業管理企業開始提供物業管理服務前，原物業管理企業應當繼續提供物業管理服務，合同雙方的權利、義務按原合同履行。

　　對於這一判決，天一名居業主委員會表示不服，目前已將此案上訴到深圳市中級人民法院。

律師

　　關外關內適用不同條例

　　30％與50％，到底以哪個為準，這就涉及到是國家條例說了算呢，還是深圳特區的條例說了算？這兩個條例為何相抵觸呢？

　　記者查閱業主提到的兩部條例發現，對於選聘和解聘物業管理企業有明顯的差異，業主投票數一個是過“過半數”就可以通過，一個卻是要求2／3.那麼為何會出現這種現象呢？

　　記者查閱這兩部條例的頒發時間，《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》是1994年6月18日由深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過，根據1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議《關於修改〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉的決定》修正；而《物業管理條例》則是于2003年5月28日國務院第9次常務會議通過。

　　國家的條例在後，深圳的條例在前，《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》與國家的條例相抵觸，在特區到底以哪一個為準？記者昨天採訪了湖北平合律師事務所深圳分所的資深律師黃道義，黃律師長期在深圳處理物業糾紛案件，當談到這些時，黃律師也感到困惑，不過他說在國家條例一齣臺，深圳市政府就意識到這些相抵觸的條款，對此市政府在2003年11月21日的第368期《深圳市人民政府公報》對這兩個條例相抵觸的部分作了說明。

　　據黃律師介紹，在該份公報中，深圳市政府在落實關於宣傳貫徹《物業管理條例》的通知中，結合深圳物業管理行業立法及實踐，作出了詳細的指導意見，就這兩部條例的法律適用原則作出了明文規定：特區內4個區仍執行《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》，關外的兩個區執行《物業管理條例》。為了印證這一說法，記者查閱了深圳市人民政府公報，發現作出這樣的規定是深圳市住宅局《關於貫徹國家〈物業管理條例〉有關問題的指導意見的通知》。

　　黃說，由於很少有人像天一名居這樣打官司，所以這次業主一審敗訴，不管將來深圳市中級人民法院二審作出怎樣的判決，無疑都是一個信號，對於深圳今後“業主告管家”多了一個示範，相信對深圳物業管理未來走勢也會產生一定的影響。（編輯：馮怡駒）