今年以來，國家出臺一系列土地調控政策，進一步收緊土地買賣的“閘門”。9月初《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》出臺，中國土地價格預計將提高近50%.國土資源部部長孫文盛表示：“地價的變動幅度是可以承受的。”
據知情人士透露，國土資源部、財政部、建設部、監察部等國家有關部委正在制定更為具體的實施細則，預計年底才能出臺。
對工業用地最低限價，我省已從8月1日開始出臺實施協議出讓土地最低價標準。穗深部分城區標準最高每平方米230元，擬出讓地塊信息須在網上公佈，低於最低價的用地，不予審批。
工地用地不再有“零地價”
此次調控重點之一，矛頭指向工業用地。《通知》明確提出，要建立工業用地出讓最低價標準統一公佈制度。今後，國家將根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂並公佈各地工業用地出讓最低價標準。
根據《通知》有關規定，工業用地出讓最低價標準不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低於公佈的最低價標準。
中國目前的房地產等商業用地出讓實行“招拍挂”，而工業用地大多是協議出讓，導致基層政府競相壓價“招商引資”，降低土地成本，甚至實行“零地價”，造成經濟的低成本擴張。今後工業用地必須實行按照商業用地的方式，以“招拍挂”出讓，“協議出讓”方式將逐漸淡出。工業用地最低標準不得低於土地出讓的成本，並按規定收取相關費用，這對於保護耕地、節約土地資源、各地區平等競爭非常重要，也是為地方政府過分擴大徵地規模降溫的有力措施之一。
業內人士分析，隨著土地“閘門”進一步收緊，土地資源將更加稀缺，項目“落地”也會更難，各地在選擇投資項目時將優先考慮那些佔地規模小、土地利用率高、投資回報快而利潤豐厚的項目，想方設法用更少的土地獲得更多的收益。
對不同用途用地影響不同
據孫文盛介紹，當前中國地價主要由三個部分構成：一是取得成本，這包括給予被徵地農民的徵地補償安置費，以及給予城鎮居民的拆遷費用；二是開發成本；三是政府收益，包括新增建設用地土地有償使用費、城鎮土地使用稅和耕地佔用稅等相關稅費，以及政府以出讓金形式獲得的土地純收益。
“從這次出臺的土地調控政策看，各主要成本都將有所提高。”國土資源部政策法規司司長甘藏春日前表示，“如相關措施全面推開，徵地補償安置費將提高1倍，新增建設用地土地有償使用費將提高1倍，城鎮土地使用稅將提高2倍，耕地佔用稅徵收標準也將有所提高。”
“這將對地價的影響有多大？我們進行了測算，地價總水平將增長三分之一到二分之一。但不同用途地價受到的影響也不盡相同，房地產用地出讓價格將基本持平，小城市有所波動；工業用地的出讓價格將提高40%到60%，恢復到基準地價的水平。”甘藏春說。
警惕“地荒論”死灰復燃
新出臺的土地調控政策突出了一個“嚴”字，那麼它對公眾十分關注的房地產市場會產生什麼影響呢？
“我們一定要警惕房地產開發商利用新政策的出臺再次拋出所謂‘地荒論’，把房地產價格上漲歸因于國家嚴把土地‘閘門’，甚至利用國家土地調控政策的變化惡意抬高房價。”有專家指出，這次土地調控雖然強調一個“嚴”字，卻並不意味著減少土地供應，更不意味著減少房地產用地供應。
以廣州市為例，在城市中心區，目前政府手上已有紅線控制的經營性開發土地儲備可建築面積至少有2100萬平方米，還有回收的閒置土地近700萬平方米，以及工廠、貨場搬遷騰空的土地407萬平方米，土地供應是充足的。
專家提醒，要防止在對土地調控新政的理解上出現偏差，在制定土地開發供應計劃時，一定要充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，避免在這一塊土地供應上不增反降、給那些伺機抬高房價的開發商以藉口。
「政策影響解讀」住宅用地價格受影響不大 今年出臺多項土地調控政策
住宅用地價格會不會受到調控影響大幅提高？業內人士表示，目前廣州採用“招拍挂”等形式出讓土地，遠比成本價高出許多，政策的出臺不會對城市住宅等經營性用地產生直接的影響，對房價也不會產生太大影響。
合富輝煌集團地產研究部首席分析師黎文江表示，這個政策對於城市住宅等經營性用地的出讓價不會產生什麼明顯的影響。他分析到，目前廣州市經營性用地都是通過招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓價格由市場決定。出讓價格當中，已包括土地取得費用、土地開發費用和土地有償使用費等，且這些成本在土地出讓價中只佔很小的比例。因此，徵地成本的拉高，對於房地產用地的出讓價格不會形成太明顯的影響。
廣州市光大花園房地產開發有限公司董事副總經理陳洪志和地產人士李曉玲都認為，如果按照以前的“協議出讓”方式，政府按底價出讓住宅用地，那開發商就肯定會受到影響。但目前廣州市開發商都是以“招拍挂”的形式從市場上拿地，而市場價格遠遠高於成本地價，因此這些政策不會對廣州樓市產生直接的影響。
但也有業內人士認為，國家這次政策出臺發出了很強的緊縮“地根”信號。因住宅用地同工業用地一樣都是不可再生資源，將來的土地供應只會越來越少，這項政策對於市場的心理預期或許有一定的影響。
鏈結 今年出臺多項土地調控政策
■5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會上提出了“國六條”，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。
■5月底，九部委出臺“十五條意見”，對“國六條”進一步細化，要求在土地方面保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，及加大對閒置土地的處置力度。
■7月6日，建設部頒發《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》，其中提出年度土地供應計劃中已明確用於中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權的居住用地，應當主要用於安排90平方米以下的住房建設。
■7月25日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議。會議上提出，國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。
■8月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》和《協議出讓國有土地使用權規範》正式施行，規範對招標拍賣掛牌或協議出讓國有土地使用權的範圍作了細化，並建立國有土地出讓的協調決策機構和價格爭議裁決機制。（編輯：文芬）
